借地价优势

    凯德·龙湾拉低桥西精装楼盘定价

    上周末开盘的凯德·龙湾同样吸引眼球，作为调控新政后桥西首个开盘的精装修楼盘，周边楼盘将其作为淡市的试水之作。也许出于对市场的信心不足，开盘之前龙湾同样一再对外放话：要低开，3月底开始就推出最高可享20万元优惠的存抵活动。按此计算，存抵后价格在31000-32000元/平方米。

    事实上，开盘当天龙湾对外公示的开盘均价的确为31000-32000元/平方米，不过算上优惠折扣，实际销售均价还不足30000元/平方米。记者以销售的6幢2单元7楼C2户型为例计算，公示的总价为6320973元，单价30880.71元，建筑面积204.69平方米，总价优惠20万元，一次性付款9.6折，实际单价只有28707.5元。“这个区域精装修房源卖这个价格实在是比较低了。”现场的购房者发出这样的感叹。

    也有业内人士将龙湾这次有勇气如此定价归咎于超低的土地价格。“龙湾的地是凯德早几年拿的，两块地的楼面价分别是6522元/平方米和4354元/平方米，相比周边一些拿地时楼面价就超过万元的楼盘来说，有着先天的价格优势。”

    龙湾首次开盘推出了84套房源，户型为205平方米、214平方米的四房两厅，最终根据开发商方面的统计，开盘当天预订率接近5成，而根据昨日的透明售房网显示，该楼盘目前已预订19套。

    单价跌破5位数

    理性定价的金都·夏宫日销300多套

    金都·夏宫于上周日首次开盘，当日预定房源超过了300套，成为上周开盘的8个楼盘当中预定数量最多的楼盘。

    据了解，夏宫开盘当天吸引了1000多名客户到场，开盘现场火爆异常，因此金都在原来打算推出180套房源的基础上，不得不临时加推1号楼。两幢楼房源供应总量达到361套，主力户型为82平方米、135平方米、138平方米，当日预定了300多套，认购率达到86%。

    该楼盘受市场热捧，除了金都房产的品质之外，理性定价也是重要原因。开盘当天，金都·夏宫推出了四重优惠。金都营销负责人陈永耀称，开盘均价为9500元/平方米，折后价格不到9000元/平方米。这一定价远远低于附近在售的楼盘，例如绿城·蓝庭今年1月份开售的蔷薇苑8、9幢已售均价为15264元/平方米，金地·海珀5号楼已售均价为11214元/平方米。

    周边楼盘都只剩下几套尾房在卖

    纷纷表示“无压力”

    作为同区域的邻居楼盘，夏宫的理性定价是否也给其他楼盘带来了不小压力？本周，记者以购房者身份走访了临平北区块的几个楼盘售楼处发现，夏宫周边几个楼盘在售房源均不多，只剩下一些尾房在卖，至于下期房源开盘时间和价格，售楼人员则都很谨慎，只说“还没确定”。

    东厦·东港位于夏宫东面，19日上午10点15分左右，售楼现场空无一人。售楼小姐介绍说，目前在售的有5幢小高层和6幢多层房源，所剩房源无几，多层只有4楼以下的房源，小高层还有六、七楼的房子可以选。问到价格，这位售楼人员告诉记者说，均价不到9000元/平方米，起价8500元/平方米。另外，根据付款方式的不同，可以分别享有9.6折和9.8折的优惠。余杭房产信息网显示，该楼盘于去年8月底开售的房源（1-3号楼及9-16号楼）已售均价为8777元/平方米。

    离夏宫最近的是绿城·蓝庭，目前在售的是蔷薇苑庭院洋房。售楼小姐说，蔷薇苑目前在售价格在15000元/平方米上下，户型面积在110平方米到250平方米之间，160多平方米的面积为主力户型。据了解，现在买蓝庭，按揭客户能享受总房款减1万元的优惠，一次性付款的客户则可以享受到9.9折，没有其他的优惠。

    另一邻居楼盘赞成·香颂的售楼人员显得很警惕，问记者是看房的还是做市场调查的。她称，目前在售的9号楼已经基本售罄，只存留下了二十几楼的一套133平方米的房源，单价为1万元/平方米，没有优惠。“预计接下来会开9号楼旁边的6号楼，但具体开盘时间还没定。”余杭房产信息网显示，香颂于去年11月和12月份开出来的乐苑荷香居4幢和5幢的已售均价分别为9375元/平方米和9112元/平方米。

    不久前开盘的蓝江·四季晶品也位于该区块，这次开出的3号楼已基本售罄，余杭房产信息网显示，该楼盘推出的3号楼已售房源有7套，其均价为7993元/平方米。据售楼人员透露，这次房源开盘均价就不到9000元/平方米，比夏宫价格低。销售经理应宁接受采访时则表示，接下来会开4号楼，时间未定，但是价格会相应上浮一点。应宁认为，定价理性的刚性需求楼盘受到的冲击不会太大。

    此外，附近金帝·海珀目前在售的是该小区内位置最好的5号楼，其均价约为1.1万元/平方米。售楼人员表示，目前只有总价减1万元的优惠，并且选择余地非常小，只剩下一、二楼和二十几层的房源。对于夏宫的此番低价首开，金地·海珀营销负责人赵新伟觉得倒是提升了该区块的关注度，对海珀下个月要开的1号楼有利。“夏宫的热销，提高了整个临平北板块在杭州区域的话语权，将购房者的目光引至了这里。而客户来到这个区块看房了，大多不会只看一个楼盘。”同时他也认为，由于海珀与夏宫的房产品不同，客户群重叠的部分比较少，所以受影响不大，但肯定会是“万元房”。

    临平北二手房挂牌价格尚无变动

    位于临平北的金都夏宫上周日开盘，推出了361套高层公寓，均价9500元/平方米，这把临平北的房价拉至万元以下水平。板块内进入二手房市场的仅有绿城蓝庭公寓，记者查了一下透明售房网，4月至今，绿城蓝庭成交了两套二手房，成交均价分别是11162元/平方米和11304元/平方米。记者从安居客、房途网等二手房网站上看到，绿城蓝庭毛坯房目前挂牌价格在1.1万元-1.2万元/平方米之间。驻扎在临平北的房产中介都市房网经纪人杨女士介绍说，蓝庭是2009年交付的次新房，都有营业税，现在二手房挂牌价格没有什么变动，房东不调价的理由是蓝庭是现房，内部环境好，自然有优势。

    原本预计30000元/平方米的精装价格线被拉低

    众新楼盘急寻对策应对

    龙湾开盘前记者对周边一些即将新开的楼盘做过调查，绝大多数都认为，桥西新崛起的一批精装修高端楼盘价位应该在30000元/平方米。这次龙湾的低开显然大大出乎众人的意料，周边楼盘急寻对策应对。

    与龙湾同处桥西板块、紧接着要开盘的德信·臻园在龙湾开盘当天就忙活起来，第一时间对自己的意向客户进行回访。“桥西区域内即将上市的房源定位比较相像，都是大户型、精装修房源，也就是说，目标客群很可能是同一批。”一位业内人士直言。对此，臻园相关负责人也承认，不少客户是同时在臻园和龙湾都登记的，“不过从回访结果看，不少客户并没有因为价格而立刻下单，许多人表示还是要再看看”。据了解，为了在接下来的桥西精装修市场赢得份额，臻园正着力打造精装修样板房，“至少在我们开盘时，客户有样板房可以看，实地了解我们楼盘的装修标准和装修实力。”

    另一个龙湾的“邻居”远洋·大河宸章则要淡定一些，回避了价格问题，在他们看来，大河宸章要在8月份开盘，那时候的市场如何还不清楚，到时再随行就市也不晚。

    精装大户型房源无法分流桥西二手房主力需求客群

    桥西二手房市场坚挺依旧

    上周日开盘的凯德龙湾，开盘均价为31000元-32000元/平方米，刨去每平方米四五千元的精装修，实际毛坯价格2.6万元/平方米左右，这个是还没有计算各种优惠折扣后的价格。龙湾开盘价格出现后，无疑对周边二手房价格是一个冲击。离龙湾最近的凯德视界、天阳上河、名城燕园、嘉泰馨庭四个住宅区，都已进入二手房市场，凯德视界带精装修，挂牌价稍高，在2.7万元/平方米左右，其他三个小区二手房挂牌价格在2.5万元-2.6万元/平方米之间。这些小区都是次新楼盘，均要有全额营业税。

    龙湾低开后，楼盘周边的房产中介经纪人也开始顺势跟房东做起下调房价的工作，但是没什么进展。我爱我家嘉泰馨庭门店的经理刘绍文说：“凯德龙湾是运河景观房，买期房又不用交营业税和个税，开盘价格与周边二手房比很有优势了，如果周边二手房东要出售房子，肯定是要调整价格的。不过，房东听到龙湾的价格也很无所谓，表示能卖就卖，卖不掉放在那里。”

    这些房东不降价除了心态好外，还有一个原因。“尽管龙湾单价上有优势，却无法分流桥西二手房的主力需求客群，这可能是房东不着急降价的另一个原因。” 刘绍文分析说，目前桥西购房的首次置业者占了多数，他们的主力需求户型是80-90平方米左右的两房或者三房。龙湾这次开盘户型是205平方米和214平方米，一套房子总价600万元以上，这些买房者跟周边二手房的需求者不一样。