上个周末，杭州楼市迎来了年后最大的一波开盘潮，8个楼盘齐推，所推房源达到1300余套。从几个楼盘的销售成绩来看，位于申花板块的欣盛东方福邸和位于临平北的金都夏宫是最大的赢家，预订率在九成左右，其他楼盘预订率也将近5成。低迷了许久的杭州楼市这才有些春天的暖意。

    不过明眼人一看就知道，理性定价是这次热销的主要推手，几个大盘、实力开发商不约而同地采用了低开策略，通过优惠、折扣等种种手段，把实际成交均价调到了一个让人心动的程度。据了解，这些楼盘所在的板块接下来还将有大量楼盘集中开盘，在这轮低开后，会对其他楼盘有何影响？本周，记者对申花、桥西、临平北等板块进行了实地探访，发现不少即将开盘的楼盘都将参照这次的定价，这意味着各板块的整体房价将有所调整。

     比预计低开几千元/平方米

    欣盛·东方福邸引爆申花低开第一弹

    23000元/平方米、28000元/平方米……就在欣盛·东方福邸开盘之前，对该楼盘的开盘均价市面上出现了种种猜测，最终，东方福邸还是选择了低开，139平方米的户型单价为24450-27611元/平方米，200平方米的户型单价为21548-25748元/平方米，折后均价比之前的预测低了几千元/平方米。

    作为申花板块2011年首开的高端楼盘，东方福邸的销售情况有着风向标的意义。选择低开赢得了购房者的认同，开盘当天上午9点半，东方福邸开盘现场有近300位购房者。现场购房者以城西改善性需求客户为主，有不少是有着城西情结的“老城西”。不少购房者认为，东方福邸首开房源的性价比很高，因为周边万家花城二手房价格也在2.7万元/平方米上下，东方福邸还是新开的一手房，并且在硬件上有不少提升。截至昨天，透明售房网上显示该盘预定数为131套。

      统一口径“理性定价”

    周边楼盘称要参考东方福邸定价

    2011年的申花板块绝对又是房源爆棚的一年，一众新盘将在今年首次亮相，上市房源量少说有数千套，仅5月份东方福邸附近就有三四个楼盘要开盘，东方福邸这次的低价首开一下子扭转了申花板块一路上扬的价格走势，周边楼盘均表示要参考东方福邸的定价，选择低开或略略上浮。

    与东方福邸比邻的保利·香槟国际虽然现场售楼部还没开放，但相关负责人已明确表示，5月份要开出少量房源。“鉴于目前的市场，首批房源不会推出太多的量，也就几十套吧。而价格我们会将东方福邸的售价作一个参照，不过我们的产品定位和东方福邸有所不同，这次没有200平方米这种大户型，总价没有这么高。”

    而东方福邸附近目前惟一在售的楼盘中顺·上尚庭对于对手的定价显然要重视得多。根据透明售房网显示，去年首开的上尚庭开盘均价已达到26934元/平方米，而实际成交均价为23671元/平方米。营销负责人叶恒也一再强调，上尚庭的实际成交价并没有外传的这么高。“我们仔细分析过东方福邸的定价，他们200平方米的大户型在这个区域算是稀缺产品，目前还没有在售楼盘有类似产品，所以21000-25000元/平方米相对较低的定价对我们没有太多的参考意义；而139平方米户型产品与我们有重叠，24000-27000元/平方米的定价其实并不低，从这个产品线来说，我们更有价格优势。”叶恒表示，5月份上尚庭推出的新房源均价将在26000元/平方米左右，同时还有每平方米减500元以及按揭、一次性付款9字头折扣等优惠。

    同样选择于5月亮相的建工·丽晶湾日前全新开放了位于欧美中（EAC）的丽晶湾接待中心，面对同区域新盘采用价格“杀招”抢占市场，建工地产集团副总经理高贤林显得很淡定。他表示，丽晶湾目前已进入蓄客阶段，情况良好；从产品定位而言，主要针对区域附近的刚需和改需，中小户型占了六成以上，与东方福邸是错位竞争。对于大家敏感的价格，他直言，会“理性定价”，“相对体量较大的楼盘整体定价要采取低开高走的策略，丽晶湾的体量并不算大，所以在价格策略上会直接以实惠的价格吸引购房者。”

      房东心态顽强 不调价

    二手房需求锐减

    东方福邸紧挨着万家花城一期和二期，“邻居”首次开盘低价入市，却难撼动万家花城的二手房价格。“东方福邸开盘后这几天，我们经纪人对万家花城、橡树园等这些周边楼盘的房东作了回访，基本没有降价的。回访中，我们把东方福邸的价格优势跟房东说明了，但是房东心态很好，说是卖不掉还是挂着或者出租好了。”我爱我家万家花城店的店长朱茂涛介绍说，目前东方福邸周边的二手房没有出现大规模的调价现象。

    “这几天，遇到下调价格有一个是特殊情况，房东买了东方福邸200多平方米的房子，为了筹钱，他要出售万家花城的二手房，愿意总价下降10万元。” 朱茂涛说，这个房东在万家花城有一套89平方米的小户型，因为是边套，靠近中心花园，位置好，于是挂牌价格达到了3.1万元/平方米，总价275万元，现在愿意总价下调10万元，单价2.9万元/平方米。“这个房东原来单价挂得太高了，万家花城好一点的房源，挂牌价格2.7-2.8万元/平方米之间，一般的2.5万元/平方米，即使现在房东下调价格后的单价还是比市场价略高，出售仍然困难。”他无奈地说，虽然房东有不愁卖的心态，实际上申花板块的买房需求却在锐减。比如朱茂涛这家门店，去年12月的时候，一天上门的看房人有十个以上，现在一天有五六个客户进门店就已经很不错了，而且其中租房占多数。这一情况假日房产申花板块门店的经纪人王钢也深有感触，他说，因为到不了心理价格，有三成左右的房东选择出租，来门店的也是求租的人多，买房子的人少。记者查了一下透明网上的成交记录发现，万家花城4月至今没有成交一套二手房。

    还有一拨人是来比价的。最近朱茂涛门店上门的客户中，相当一部分是东方福邸的意向客户，他们到中介门店是来了解周边二手房的价格，如今东方福邸开盘均价2.5万元/平方米左右，比万家花城二手房价格低了，又不用缴大笔的营业税，这些客户更愿意买新房了。“申花板块基本是次新房，都要交全额营业税，这里房子的总价动辄两三百万，税费就要二三十万了，这样购房成本一上去，每平方米还要再加两三千，买家认为不划算，不如买期房了。” 朱茂涛说。