主讲老师：杭州房产中介协会副会长、住商不动产浙江区域董事长邓力

　　快房网特聘专家，有着13年房产从业经验，以政策分析、购房指导为特长。

　　我们要上的第三堂课是历史课。以历史为镜子，或许可以从当前迷雾重重的楼市中，看出一些端倪来。

　　从1999年住房制度改革开始，杭州的商品房交易逐渐活跃。人们的购房欲望在此后的13年时间里猛然爆发。这是杭州楼市飞速发展的13年，也是楼市调控政策变革的13年。在此期间到底发生了什么？今天，就让我们一起来回顾杭州楼市13年所走过的“调控之路”。

　　【历史事件】

　　2004年：2004年1月，杭州在全国范围内率先对二手房交易征收20%个人所得税，杭州楼市由此风向突转，不少开发商都栽了个跟头，除少数开发商选择降价外，一些有资金实力的开发商干脆封盘；二手楼市成交量迅速下滑，一些公司甚至出现一个月没有一笔业务成交的惨淡场面。

　　2005年：3月16日，央行宣布调整房贷政策，提高贷款首付款比例至三成，随后杭州各商业银行陆续出台了相关细则；6月1日，国家出台第一轮宏观调控政策，宣布对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额的5.55%征收营业税。以此为节点，杭州楼市经历了从热到冷的转变。

　　2006年：6月1日起施行的“新国六条”对市场需求的影响很大。这项政策包含三大要点：5年大限（5年内转让全额征收营业税）；首付比例（除90平方米以下自住购房2成首付外，其余最低为3成首付）；今后市场总量70%的供应比例应为建筑面积90平方米以下户型。同年8月，国家宣布将对二手房交易征收个人所得税。该年杭州楼市供应缩量明显，且后续需求不足。

　　2007年：国家运用金融调控杠杆，遏制房价快速上涨：一年内9次上调存款准备金率，5次加息。当年下半年开始，楼市逐渐衰弱，观望氛围逐渐浓重。

　　2008年：杭州楼市跌入低谷。上半年，国家6次上调存款准备金率。随着金融杠杆发挥作用，杭州楼市的供需比例失调。到5月人居展前夜，杭州主城区可售房源达到17345套，供应出现爆发式增长，楼盘打折信息随处可见，当年人居展上352套的成交量也成为了历届最低。恢复元气，杭州楼市花了半年多的时间。

　　2010年：调控政策再度来袭。在经历2009年的楼市疯狂后，2010年年初，杭州市取消了几乎所有的购房优惠政策。紧接着，国家连续在4月、9月出台调控政策，遏制房价过快上涨。购房者因此开始观望，开发商推迟了推盘时间。但是每一轮调控出台后的2至3个月时间里，楼市都会在一个相对合理的价格区间，成交回暖。

　　2011年：“杭八条”出台，杭州楼市“限”字当头。2月28日晚，杭州版楼市调控实施细则出台：二套房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。从3月下旬开始，杭州楼市以不受限的商业地产和主打刚需小户型的项目打头，供应逐渐复苏，成交也逐渐升温。如今，在各个板块均能买到打折促销的房子。

　　【读史看今】

　　通过以上7轮调控，可以摸出一个门道：杭州楼市在逐渐成熟，对政策的理解和消化能力也在增强。

　　从2004年首轮楼市调控开始，每一次出台调控政策，都会对当时的楼市产生影响：一段时间内，开发商暂缓开盘，二手房成交下滑，购房者持币观望，买卖双方陷入僵持状态。

　　但是，这种僵持状态的延续时间，正变得越来越短。2004年，“二手房交易征收20%个人所得税”政策出台后，二手房市场9个月时间都没有缓过劲来；如今，号称史上最严的楼市调控政策下，半个月不到的时间，杭州楼市就已恢复正常供应。

　　【巧看楼市回暖的信号】

　　交易量持续回升。交易量是楼市一个最重要的指标，也是最重要的信号，如果发现市场交易总量较低，但是周度、月度成交量却开始出现连续上升的局面，那么很有可能表明：市场已经开始回暖。这里可以参考几个数据：正常行情下，杭州主城区新房月均成交3000套左右、二手房月均成交2500套左右，就表明市场已经回暖。

　　开盘量集中起来。行情不好时，开发企业往往都会推迟开盘，即使开盘，一般预订率都在5成以下。如果开始收到越来越多的开盘短消息，看到越来越多的开盘广告，而且每个楼盘的预订率都爬到了6成以上，那么请注意了，市场已经开始回暖了。

　　中介的电话越来越多，售楼处的电话越来越少。当每天都能接到中介经纪人打来的电话、问你正在出租的房子要不要卖的时候；当突然两个星期没有接到售楼处打来的优惠促销电话时，很有可能房子已经开始供不应求了。