伴随着新一轮楼市“组合拳”的落地，地产商迎来了年度业绩放榜的高峰期。北京晨报记者梳理一线上市房企业绩发现，2014年九大龙头房企的销售总额达到10094.27亿元，首次突破万亿元大关。其中，万科首次突破2000亿大关，依旧稳坐行业老大的位置；第二梯队则是保利、恒大、碧桂园、中海四家“千亿军团”把守；由华润、融创为代表、业绩在700亿元左右的实力房企形成第三梯队的阵营，房企之间的分化在进一步拉大。

    一线房企三梯队差距加大

    根据机构统计，2014年前十名上市房企梯队发生进一步细化，分化出三大梯队，第一梯队是万科领跑，其年度销售金额冲破2000亿元大关。第二梯队是其他千亿军团，依然是保利、恒大、碧桂园、中海榜上有名。第二梯队的千亿军团与领跑企业之间距离较2013年明显加大，排名第二的保利与万科相差700多亿元。第三梯队由华润、融创代表，业绩在700亿元左右的实力房企。

    “我国房地产市场在分化，才造成了房企业绩分化的加剧。”亚豪机构市场总监郭毅说，一方面房企的布局不同，有的房企布局在一线城市，有的房企布局在二三线城市，就会遇到不同的市场行情。一线城市需求强劲，房企去化较快，容易取得较好的业绩。二三线城市供过于求，房企去化较慢，完成业绩并不理想。另一方面，房企的土地储备的结构不同，也是房企业绩分化的重要原因。未来，房地产行业是寡头的天下，中小企业因业绩下滑有可能被市场淘汰。

    行业平均利润率持续下降

    据中原地产研究部数据显示，截至3月26日，有43家上市房企公布了2014年年报，这些房企的总营业收入为4547.8亿元，相比2013年上涨18.2%。但这些房企的总净利润为469.73亿元，与2013年的450亿元相比，基本持平。在43家上市房企中，净利润下滑的企业达到了16家。这些房企的净利润率平均为10.3%，而在2013年的净利润率高达11.7%。从上市房企2014年年报显示，企业的盈利能力出现下降。

    北京晨报记者对龙头上市房企公布的2014年年报进行梳理，发现这些企业的盈利水平出现了分化，有的企业保持较高增速，有的企业增速有所减缓，有的企业增速出现下降。作为我国房地产行业的“领头羊”，万科公司实现营业收入1463.9亿元，同比上升8.1%。归属于股东的净利润为157.5亿元，同比增长4.2%。但该公司房地产业务的结算毛利率为20.76%，同比减少1.55个百分点，结算净利率为11.41%，同比下降0.60个百分点。保利地产实现营业收入1090亿元，实现归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。该公司结算毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点，公司销售净利率13.05%，同比上涨仅为0.2个百分点。而中国海外发展有限公司净利润润保持高速增长，已经连续12年净利润增长高于20%。

    伟业我爱我家市场研究院孔丹分析说，2014年我国楼市进入调整期，成交量出现下滑，房价没有大幅上涨，房企销售难度加大。为了把房子卖出去、尽快回笼资金，一部分房企宣布降价卖房，一部分房企通过打折优惠手段变向降价，导致销售收入减少。在销售收入减少的情况下，地价、劳动力工资等成本却在不断攀升，这是房企的房地产业务利润减少的主要原因。

    “目前房地产行业的集中度越来越高。在房企中，出现强者恒强的趋势。”郭毅表示，在品牌、运营、融资以及资源整合等方面具有优势的房企，能够越做越强。这些企业通过扩大规模，降低各方面的成本，进行产品创新，才能赢得市场，提高企业盈利水平。

    龙头房企土地储备充足

    与中小房企相比，龙头上市房企的土地储备比较充足。恒大地产集团有限公司发布2014年年报显示，公司全年竣工消耗土地储备2063万平方米之后，期末土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，面积同比减少362万平方米，降幅约2.6%。公司的土地储备分布于中国147个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市。

    华润置地有限公司在2014年年报中披露，集团以总地价301.56亿元增持了21宗土地，新增总建筑面积达842.38万平方米。截至2014年12月31日，公司总土地储备面积达4004.41万平方米。这样的土地储备总量能满足公司未来三至五年发展需求。

    “在2013年至2014年，大部分房企都已经加大力度增加一二线市场布局。未来，一二线城市竞争将会非常激烈。房企经营的难度将会越来越大。”中原地产首席分析师张大伟如是说。孔丹对北京晨报记者说，“尽管央行[微博]、财政部出台新政，但是市场预期并未发生逆转。未来这些房企拿地还是会保持审慎的策略。”

    郭毅认为，未来这些房企的拿地策略会有什么变化，关键是要看它们的土地储备。如果在二三线城市拿地，库存较高，产品结构较差，就会不好卖，那么房企就不会再轻易出手拿地；如果在一二线城市拿地，去化较快，产品结果较好，很容易出卖，那么房企就会考虑继续在一二线城市出手拿地。随着一线城市地价的上涨，一家房企有时很难独自拿下高价地块，就会与其他房企组成联合体联合拿地，这样可以分担土地成本、降低市场风险。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“在央行、财政部出台新政后，一旦部分城市成交量上升，房价出现反弹，就会促使房企在这些城市出手拿地。从这个角度看，房企拿地动作预计在2015年下半年会加快。”

    -外延

    万达商业地产发布首份上市业绩

    万达商业2014年报显示，公司销售物业合同金额达1601.5亿元，同比2013年增长26.65%。2014年，万达商业地产在全国各大城市新增23座商业综合体。截止到2014年底，万达商业地产拥有的已开业商业综合体数量已经达到107座，遍布国内的71座城市。

    从已公布的数据来看，目前公司所拥有的107个购物中心面积已经达到1771万平方米，其中有1149万平方米的可出租面积。值得注意的是，目前万达商业地产旗下仍有约7594万平方米的在建和待建物业，将近半数都位于华东地区；2014年公司新购置的土地储备平均成本为每平方米1187元。同时，万达商业地产正逐渐将购地的重点从此前的三四线城市重新回归到一二线城市。

    绿地香港

    销售额同比上涨269%

    绿地香港控股有限公司(简称绿地香港)发布2014全年业绩称，公司全年合约销售总额约129亿元，同比增长94亿元，增幅为269%，相当于2014全年销售目标的108%；合约建筑面积总额为170.05万平方米，同比增长378%。

    绿地香港录得总收益约28.4亿元，较去年减少48%，原因是年内交付项目的总建筑面积有所减少。股权持有人应占纯利约为1.077亿元，而去年则为3451.3万元；股权持有人应占每股基本及摊薄盈利为每股0.04元，较去年每股0.02元增加100%。在土地储备方面，绿地香港于2014年收购了七个全新的优质项目，土地储备增添了约500万平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地储备约1430万平方米，分布于长江三角洲及南中国沿海地区具有地区经济重要性的主要城市的黄金地段。