中国人买房可不是简单的事情，尤其是把买房放在各种复杂的情境下，与婚姻、子女关系等放在一起，就出现各种各样的镜像，“中国式买房”具有一定的代表性，不妨看看有谁也中招了。

    一个署名，可见“我爱你有多深”

    房产证上写谁的名字？如果从权属的角度来看，很简单，谁出资购房，所有权是谁的，便写上谁的名字。但对于中国人来说，房产证的“署名”并不简单，尤其是“准夫妻购房”，由于当时还未受“婚姻法”保护，一个署名却酝酿重重风险。

    案例一：男友父母出首付，房子没女方的份儿？

    小颖和男友准备结婚，男友父母帮忙出了30万元首付给小情侣购买了新房，小颖高兴之余又顾虑重重：因为购房合同写的是男方及其父亲的名字，剩下的78万元贷款却要婚后夫妻两人一起还，心里很不爽，因为没有她的名字，这房子到底算谁的？

    律师解答：首先，小颖是否对房子享有权利，取决于该房是男方的婚前财产还是婚后财产。根据法律，如果在婚前父母出资购房的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与(但父母明确表示赠与双方的除外)；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与(但父母明确表示赠与一方的除外)。所以父母婚前还是婚后出资对于认定夫妻共同财产的影响是很大，根据小颖的描述，该婚房父母出资的部分及其以后升值部分应为男方婚前个人财产，离婚时为男方所有。

    其次，夫妻一方在婚前买的房，结婚后两个人共同还按揭贷款，如果婚前产权已经登记在一方名下并已支付了大部分房款，则离婚时法院会认定归购买婚房的一方所有，但需要付给另一方按揭款的一半以及这部分的房屋增值款。小颖和男友共同偿还的78万元贷款及相应的升值部分为夫妻共同财产，若离婚可依法分割。

    案例二：房子当礼物送女友分手了也索不回

    45岁的张先生是某企业老板，名下有多套房产，为了表达爱意，他将名下的一套房当作生日礼物赠给女友并向她求婚，女友当场答应了求婚，未料房产到手并到公证处进行公证之后，女方就避而不提结婚还提出分手，张先生问能否索回房产。

    律师解答：房产赠与办理了过户登记手续后，赠与即生效，财产的所有权即发生转移。张先生将房产赠与女方并办理了过户登记手续，还在公证处办理了赠与公证，后他以恋爱失败为由要求收回房屋缺乏法律依据，无法要回房屋。但他在签订该赠与协议时明确写入“结婚时，该赠与合同即生效”的条件，也就是附条件赠与，这个合同只有在双方结婚时才能生效。

    案例三：老公为小三买房，“大婆”发现了也没招？

    做生意的阿芳发现老公在外面包“二奶”，还偷偷用80万元给“二奶”买了一套房子，房产证写的是“二奶”的名字，她想与老公离婚但心有不甘，想问老公买给“二奶”的房子能否追讨。

    律师解答：不动产的所有权以登记为准，阿芳不能追回房产，但可以追讨40万元的补偿。首先，这80万元房款属于夫妻关系存续期间的共同财产，婚姻法第13条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”只要双方婚姻关系有效存在，任何一方都无权擅自处分共同财产。

    其次，根据高院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。阿芳的老公将80万元擅自赠与“二奶”，等于擅自处分了本属于阿芳所有的40万元财产，该40万元的赠与行为应认定为无效。

    用子女名买房，避遗产税好招还是昏招？

    遗产税开征只是时间问题，按现在的政策，关于遗产分割的房产部分，如果是直系亲属不会征税，只要到户口所在地的房地产管理局，办理过户即可。一些“有米人士”未雨绸缪，买房时干脆使用了子女的名字，这是好招还是昏招？

    案例：一套房子，18岁成人的礼物

    在广州一所名牌大学就读的小周，去年18岁生日收到父母送给他的特别礼物—一套140万元的单身公寓，房产证写的是他的名字，“一方面是将闲置资金用作投资，还有一个考虑就是躲开遗产税”，小周父母算了一笔账，如果这间公寓的房产证写上自己的名字，以后若遗产税开征，以20%计算就要产生28万元的额外费用。

    律师解答：为孩子购置房产的最佳节点应是10岁或是16岁，在这个节点，孩子具有法律行为能力，所有结果有法律效力，18岁后则有完全民事行为能力，可以买卖房产，但用子女名字购房存在三大风险，需要权衡利弊。

    第一、导致孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证没有孩子的名字，孩子成年后购买首套房，按照现在政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率；如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过两套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。

    第二、或让孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。如孩子在未成年时和父母共有两套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定，默认每人1/3的份额，即孩子名下已有60平方米房产，成年后孩子以自己名义购买首套面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。

    第三、孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。

    按照目前的购房政策，家庭拥有房产套数的多寡，决定了能否有购房的资格，能否获得优惠贷款，以及能否获得卖房的契税优惠，正是如此，假离婚成为很多夫妻的“精明选择”，但一旦离婚，在法律意义上就没有“假离婚”一说。

    案例：为房贷假离婚买房后彼此猜忌而分手

    2009年，王先生与妻子打算再购一套新房，并相中了一套100多平方米的商品房，但是根据相关房贷政策，二套房首付比例和贷款利率要七成，他向妻子提出了假离婚贷款购房的主意。假离婚后，家中所有存款都交给妻子，再以妻子的名义买房，这样妻子所买的房子就是第一套房，可获得三成首付的资格。

    在办理了离婚手续并在领到离婚证的第二天，妻子就以自己的名义贷款购买了相中的那套房，此时夫妻还合计什么时候再办复婚手续。但此后夫妻之间的感情频出危机，第二年正式分居。前年王先生将妻子告上了法庭，要求依法分割夫妻共同财产。

    律师解答：从法律上并没有假离婚的说法，所谓假离婚只是社会的俗称，一旦双方办理了离婚的完整法律手续，假离婚就产生真离婚的效果，导致财产产权转移。对于假离婚购房后的纠纷，法院一般认定，通过假离婚签订协议约定房屋归配偶一方所有，弄假成真、难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持。就算双方事后也复婚，假离婚期间购买的房产属于个人婚前财产，归产权人个人所有。