从上周五到本周二，各类政策相继出台，从稳定房地产市场，到下调二套房首付，新正后，整个房地产市场“涨声”一片。

    但是，真的是所有产品都迎来楼市的春天了吗？楼市还会像2009年那样出现一轮暴涨吗？

    答案是不会。从目前的情况来看，专家认为，新房市场的改善型住宅短期内会出现一波成交小高潮，刚需产品和二手房市场暂无大变化，而类住宅产品可能不得不“回到冬天”。

    改善型住宅的重大利好

    上周五，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以促进房地产市场健康稳定地发展。本周一，在天上“飞”了许久的“二套房首付下调”政策也出台了；同时，财政部也出通知，个人普通住房转让免征营业税年限由5年恢复至2年。周二，浙商银行率先表示，符合相关规定的客户，可享受最低七折利率的房贷优惠……

    从这一系列的政策来看，被“限制”了多年的改善型住宅，总算迎来了春天！这一系列政策为改善型客户从卖掉手头多余的房源，到买新房降低首付和房贷利率开了“一条龙”的绿灯。

    仅周一这一天，杭州顶级豪宅武林壹号就有4套房源成交，合计金额1.4亿元。其中两套是来自同一位客户，总价高达8000万元。与此同时，绿城运河宸园也迎来了楼市新政后的第一波客户，短短两个小时成交了3套。

    为了更好地接待客户、促进成交速度，融创和万科旗下在杭州的全部楼盘，都推出了24小时不打烊的通宵看房活动。

    汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，改善型住宅是前几年限制比较多的住宅类型，有较大的调整余地。短期内，改善型住宅肯定会迎来一波成交的小高潮。但是，陈焕春指出，现在购房者已经比较理性了，改善型房源或者豪宅市场都有了一定的成交规律，市场上不会出现长期的、大规模的上涨，总体来说还是以稳定为主。

    刚需楼盘影响不太明显

    这一轮政策的调整，对刚需市场的影响，似乎并不大。

    几个刚需项目的营销总监均表示周一的政策出台后，客户邀约比以前容易了，每个置业顾问都已经约了好几组客户当天晚些时候或者周末前来看房。但是，某项目营销总监私下透露，愿意来看房的是稍微多一点了，但是实际能成交的数量还是没有明显提升。

    “刚需客户还是比较看重价格，但是现在这个市场情况，集团领导和股东肯定不会同意我们降价，更何况我们的成本已经很高了，基本上没有降价的空间了。对客户来说，如果价格不能降低，那购买的意愿始终不会很高，会有部分客户流向二手房市场。”该营销总监如是说。

    陈焕春认为，这次出台的一系列政策中，针对纯刚需购房者的只有“使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有一套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%”一条。

    相比改善型客户，政策对刚需客户的促进和推动作用相对较弱。

    部分商业项目遭遇倒春寒

    周一，政策刚出台不到一个小时，就有某商业项目营销负责人在朋友圈抱怨了一句：“酒店式公寓感觉不好了。”在政策一边倒向住宅项目的时候，酒店式公寓这样的类住宅产品就不被看好，好像遇到了一股“倒春寒”。

    中国指数研究院杭州分院研究总监高院生告诉记者，其实从去年的成交数据来看，酒店式公寓已经开始走下行通道了。去年商业类物业（写字楼、酒店式公寓、商铺）中，酒店式公寓的成交金额和套数占比都开始出现了比较明显的回落。在如今的利好政策一边倒向住宅市场的时候，类住宅产品的前景似乎更让人担忧。

    过去，酒店式公寓被很多人认为是投资类产品，由于其小面积、低总价的优势，非常受到投资者的青睐。但是，现在的市场环境下，酒店式公寓的空置率较高，无论出租或是转手，获得的回报率都非常低，只有少数区域的酒店式公寓仍能保持一定的回报率。在这样的情况下，投资酒店式公寓的人也就相应减少了。

    如今，公积金贷款的首套房最低首付只需要两成，而商业项目的贷款仍需要五成。也就是说，同样是20万元的首付，你可以买一套100万元的普通住宅或是一套40万元的酒店式公寓。在这样的情况下，将会有更多的人放弃购买酒店式公寓，转而购买普通住宅。

    高院生认为，新政的出台，无疑是为本来就已经进入下行通道的类住宅产品雪上加霜，投资类产品在市场中的占比将会越来越小。

    陈焕春也表示类住宅产品在短期内有可能出现成交量下降，但是她认为本次出台的这一系列新政对提振市场信心起到了很大的作用，待住宅市场重新回到“量价齐升”的时候，整个房地产市场回暖，酒店式公寓的市场自然也会热起来。“现在酒店式公寓的市场冷热程度并不是完全取决于政策，还有经济环境、项目推盘节奏、市场供求关系等。”

    二手房还没有突击性涨价

    每次政策调整的时候，二手房市场上总是最快出现异动。出现这个现象的主要原因，还是因为市场信心直接影响二手房房东，部分房东会做出快速反应，希望能够抓住市场先机。

    但这一回，二手房市场上似乎并没有出现很明显的变化。杭州我爱我家企划部总监周包军告诉记者，从最近几天的情况来看，还没有房东直接过来要求提高价格的。

    其实有可能出现价格调整的房源也不太多，基本上就是那些“房龄”两年以后、5年以内的房子。以前，由于受到税费的影响，同一个小区内的二手房价格也会出现不同。一般来说，“房龄”在5年以内的价格一般比5年以上的便宜一些。在实际交易中，二手房交易的税费是买家承担的居多，如果5年以内的房源价格和5年以上的一样，总价就会高出许多，购房者自然会望而却步。

    周包军认为，现在营业税从5年恢复为2年，那些免征税的房源可能在价格上可能会出现一定幅度的提升，但提升的幅度不会超过原来税费的部分。“总体来说，房价不会再跌，但也不会明显上涨。”

    在周包军看来，此次出台的政策不是烈性政策，虽然有缓解春节以后的观望和市场下行压力，但是没有提到返还之前多缴的税费之类的信息，利好效应比较慢，所以政策的影响周期会相对较长，整个二手房市场不会出现突击性变化。“未来两三个月内，成交量应该会有提升，但是价格应该不会变化。”