2013年杭州楼市三大猜想

    限购限贷会取消吗？会正式开征房产税吗？房价会涨还是会跌？

    楼市永远充满变数，政策会变，房价会变，购房需求也会主动或被动地出现变化。在经历了先抑后扬从低谷直上云端的奇诡2012年后，我们对2013年的楼市充满期待和想象。

    限购限贷政策会不会取消，房产税会不会开始征收，房价到底会跌还是会涨……且让我们来摆事实讲道理猜上一猜，这会左右明年楼市的三大话题。

    2012年楼市怎么样？

    土地出让总额比2011年大幅增长了34%

    商品住宅成交套数和金额创下近三年新高

    但是成交均价为近三年最低

    2012年杭州主城区全年出让土地77宗

    总出让可建建筑面积约517万方

    成交总额约424.76亿元，较2011年全年的卖地总额316.7亿元大幅增长了34%。

    （以上数据为杭州主城区）

    限购限贷政策会取消吗？

    限购政策因为其行政色彩，自实施以来多有受到争议，但其发挥的效应不容小觑。因此，限购政策是否退出、何时退出一直都是楼市的热门话题。

    就在2012年的最后一个月，政府高层方面多次发出了调控不松、巩固效果的信号。2012年12月4日，中央政治局会议提出要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。

    2012年12月25日，住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议明确表示：“明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。我再次强调，商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”

    除了继续发挥限购政策效应以外，此次会议还强调明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策。姜伟新表示，一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善型需求。至此，2013年的楼市调控政策脉络已经基本清晰，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

    同时，尽管限购限贷政策放松的可能性很小，但建立市场化手段为主的调控政策体系还是得到了共识。姜伟新在12月25日的会议上明确表示，这是明年要下力气研究的一个重要问题：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

    双限政策不松，高压线不动，对于开发商来说肯定不是一个好消息，客观而言也能继续起到一定程度的平抑房价作用。业内普遍观点认为，2013年楼市将继续在纠结中前行保持稳定，不会迅速转暖。双赢机构总经理章惠芳分析称：“在双限不取消的情况下，2013年市场应该是萎缩的。2012年下半年的成交高峰是因为前半年需求被压抑，要买房的刚需客群数量庞大，在2012年消化了一大拨后，刚需的购买力短期内是会下降的。毕竟就像麦子，割了一茬之后，它需要一定的时间才能恢复到原来的状况，才能继续收割。”

    房产税会正式开始征收吗？

    2012年11月，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房产税的大面积推行考量逐渐达成一致意见。随后，国务院发展研究中心研究员倪红透露，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。

    实际上，2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。尤其是围绕房地产税收的相关技术准备大大提速，住建部在2012年上半年加快推进重点城市个人住房信息系统联网，这无疑也是推行房产税的关键性技术前提。

    房产税试点扩容似已箭在弦上，杭州或将成为新一批房产税征收城市之一。至于时间点，有业内人士预测，房产税试点可能会在明年中央经济工作会议之后出现突破。

    早在2011年1月，上海和重庆两地就开始征收房产税，成为令人瞩目的“改革试验田”。在征收对象方面，上海规定在不再新购住房的前提下，对存量房不征收房产税；重庆则对存量独栋商品住宅要征收房产税。上海的适用税率分两档，即0.4%和0.6%；重庆分三档，分别为0.5%、1%和1.2%。沪渝两地都对“新购普通房”有明确界定，其中上海规定本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房），非本市家庭为新购住房（不论是否第一套）。重庆则认定本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；非本市家庭新购的高档住房（价格比主城新房成交价高2倍）。

    与其他税费相比，上海和重庆征收的房产税税率并不高，房产税在两地实行近两年来，对楼市影响并不明显。尤其是上海，2012年上海新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，是房产税征收税率的三到四倍。

    如果房产税试点扩至杭州，将会对杭州楼市产生什么样的影响？双赢机构总经理章惠芳表示，如果杭州实行房产税跟上海和重庆类似，那短期内对楼市的影响不会很大；但如果房产税政策相当严厉，影响还是会比较明显的。“关键得看房产税是否针对存量房征收。”我爱我家相关负责人周包军认为，房产税是否针对存量房增收，对杭州楼市的影响至关重要，如果算上存量房，那么征收房产税的基数会相当庞大，涉及面很广，对杭州楼市的影响也就会较为显著。

    房价会涨还是会跌？

    明年杭州楼市新增供应量有多少？价格会涨还是跌？这些都是购房者最关心的问题。

    根据相关数据统计，2013年，杭州约有170个在售项目将续推房源，预计续推房源量701.7万平方米；新盘方面，预计有超70个住宅楼盘（不包含尚未确定案名的地块）将亮相，预计总上市量255.5万平方米；此外，有望上市的宅地供应量也有134.9万平方米。

    以上数据全部加起来，2013年杭州预计上市住宅量达近1092.1万平方米。如果按照2012年已售住宅109平方米的套均面积来计算，2013年将上市的住宅约有10万套，加上目前剩余的约6万套存量住宅，明年预计将有16万套可售住宅。另据统计，2012年杭州新增住宅供应量为822.37万平方米。如果按预计中的2013年新增1092.1万平方米来算，那么，2013年将比今年还要多出269.73万平方米的新增住宅供应量，增幅达32.8%。

    新增供应量增加，楼市调控从紧的大环境也没有改变，可以想见，2013年开发商的销售压力仍然很大。从政策层面看，限购、限贷将延续，房产税出台与否未知，在此背景下，楼市购房主力依然是自住刚需群体，难以出现爆发性的需求增长，那么需求量至多跟今年相近，而明年楼市的新增住宅供应量要比今年多三成，供应量增长明显大于需求涨幅，开发商不压力山大都不太可能。因此，预计开发商极有可能会继续采用今年以价换量的营销策略来撬动市场，成交均价基本会保持稳定，很难会出现大幅上涨的情况。

    可售存量高企，新增供应增加，政策依然从紧，这些因素都会让开发商在考虑定价策略时更为谨慎和现实；而从今年反常的金七银八和年底翘尾行情来看，开发商对于明年后市的预判至少不算乐观，很多楼盘的推盘节奏都在尽量往前赶，如果这样的心态延续下去，那么预计明年楼市的整体推盘节奏不会慢，推盘总量不会少；但是，我们也不能忘了2011年的土地出让量是创下新低的，按照两年为周期的正常上市节奏，这也会相应拉低明年的楼市可上市量。上述因素综合角力之余，明年的楼市轮廓就会初显，总而言之，房价稳中略升的可能性比较大。

    此外，值得一提的是，随着近两年市场成交节奏的放缓，今年已经出现了不少准现房、现房销售的情况，这些楼盘明年会继续推盘，预计2013年楼盘现房销售的状况会出现较大面积的蔓延。这些房源将冲击以现房为优势而提价的二手房市场，或将平抑二手房市场价格，拉平一手、二手房市场之间的价差，既带来更多的可选择余地，也给选房行为提供了更清晰真切的各方面可参考因素，这对广大购房者来说无疑是个好消息。（每日商报）