土地交易不给力

    杭州，是全省土地市场的重镇。

    加息、限购、保障房建设……相对于房地产调控的“给力”，一季度杭州主城区的土地市场相当“无力”。三个月出让土地7宗，共283.65亩，全部底价加价100万成交，总成交金额约23.71亿元。

    与2010年相比，一季度杭州土地出让面积仅为去年同期的30%，总成交金额还不到去年的15%。

    去年同期，主城区共出让土地25宗，出让总面积931.5亩，成交金额高达159.1亿元。去年3月份更是杭州主城区土地史上最牛的3月。当月，杭城共推出土地14宗，总面积达611亩，可建建筑面积124.2万平方米，单月卖地额达111亿元。

    而今年1月份主城区土地市场“开天窗”，一季度仅有的两次土地出让分别在2月、3月举行，推出的7宗地块全部为商业用地，全部以底价直接成交；宅地则连续四个月断供。而去年同期的25宗地块中则有4宗宅地、3宗商住用地推出，出让现场一片火热，九龙仓更以当时的“地王”之姿拿下了文晖宝地。

    对此，有业内人士表示，在国家宏观调控下，开发商同购房者一样，也陷入了观望期。近期出台的一系列调控措施如新国八条、限购令以及近期央行加息密集期的到来，在一定程度上加大了对房地产市场的调控力度。加之近期楼市的销售情况不太理想，国家政策以及后市销售的不明朗化，也使得众多的开发商拿地更加谨慎。

    温州，是浙江土地市场的风向标。

    1月26日“新国八条”出台，一月底温州一共推出了10宗地块，全部流拍。这种情况在土地供给一直紧张的温州实属罕见。

    2月，温州〔2011〕02号地块原计划2月23日下午3点出让，因无人报价参加竞拍而再次流拍。该宗地块上次遭受流拍是在2010年12月23日。

    3月，三宗定于3月9日公开拍卖的土地因报名单位不足3家而再度流拍，而首次遭受流拍是在1月26日。据悉，报名该地块的买家只有1家。

    温州本土地产商表现得非常无奈。温州某楼盘副总说，“去年国家不断加强对土地市场的监管，这在一定程度上打击了开发商，加之高压的楼市调控政策的不断出台，土地频遭流拍厄运也是市场的正常反应。开发企业对于货币紧缩预期的担忧超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧。开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿以高价拿地透支未来的资金。土地流拍在很大程度上表明，不少开发商都面临资金匮乏的问题，因而不得不选择谨慎投标。这说明开发商对后市预期不明，仍然处于政策观望期。”

    在调控政策的压力下，开发企业不得不对土地市场表露出谨慎慢行的态度；而在中央增大土地市场供给的压力之下，地方政府部门2011年都加大了土地出让力度。因此，流拍现象出现并不为奇。

    春风里的商业地产

    据业内人士预测，目前的状态只是楼市降温的开始，随着紧缩政策逐步执行到位，今年住房市场价格或还将被进一步遏制。

    在此背景之下，房地产的另一分支——商业地产因受不断收紧的信贷政策影响，成为当下投资关注的焦点。

    据了解，地产开发一般分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。从目前国家连续强力调控的形势看，住宅开发暴利时代正在逐渐退去，我国地产业已进入第二阶段。

    过去几年，各地住宅市场房价上涨飞快，但商业地产价格相对平稳，与同地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。

    在浙江，与火爆的高档住宅市场相比，写字楼、商铺等商业地产的表现相形见绌。杭州余杭区三墩勾庄地块，天阳棕榈湾一底层商铺挂出了1.5万/平方米的售价，与同小区二手房的价格相比，仅高出不到2000元/平方米；萧山区闻堰板块，众安启航社写字楼与其住宅的挂牌价均为9200元/平方米；位于滨江区滨盛路与通江路口的君尚金座，写字楼挂牌均价为3万/平方米，但同是君尚金座的两套商品房售价分别达到了37459元/平方米和40203元/平方米。

    此外，一些热点区域的部分写字楼价格甚至相当于或低于余杭、桐庐等地的住宅价格。专家认为，杭州商业地产的价值一直被低估，这说明杭州商业地产的价格泡沫还比较小，对投资者来说并不是坏事。

    从浙江地区来看，地产开发商加紧了商业土地储备，自去年11月以来，杭州接连出现商业地产竞拍“地王”，其中最引人关注的当属之江一出让面积仅3507平方米的小型商用地拍卖。经过多达27轮竞价，浙江喜来登度假有限公司以1.3亿元竞得这一商业金融业用地，简单计算，该地楼面价达37069元/平方米，溢价661%，创下杭州史上溢价最高纪录，也是全国范围内的溢价率之最。

    据不完全统计，目前杭州在售的商业地产项目不下三四十家。钱江新城的泛海城市广场、下沙的杭州东部国际商务中心、城北泰地北上新城、城西浙商财富中心、城东同方国际……从南到北、自西向东，当下一大批商业地产项目正在不断涌现，其中不乏亮点项目。