第一，市场运行不同步，全面复苏还待时日 上半年浙江省房地产市场的显著复苏集中表现为住宅市场需求的超预期回升。与此同时，也出现了四个不同步。一是房地产需求与供给变化不同步。上文已做了重点分析。二是城市间房地产市场回暖不同步。上半年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅远高于全国同期水平，而杭州、宁波、温州等城市的市场成交量上升又明显快于浙江省平均水平。三是不同类型物业市场表现不同步。从物业类型上看，商品住宅的市场成交量回升快于办公楼和商业营业用房；从住宅结构上看，90平方米以下和140平方米以上住宅需求最旺盛。四是房地产市场回升与宏观经济复苏不同步。1-6月浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅分别为51.7%和82.4%，而上半年浙江省GDP同比增幅只有6.3%，较去年同期回落5.1个百分点。 上述“不同步”的存在说明，浙江省房地产市场的全面复苏还需要一段时间才能实现，这无疑增加了市场调控政策的复杂性和难度。 第二，商品住宅供不应求，市场稳定压力增大 随着浙江省城市化率的不断提高，外来流动人口的不断增多，以及“80后”大军逐渐进入婚育年龄，浙江省住房市场的刚性需求仍将不断释放。同时，在继续执行“保增长”宏观经济政策的背景下，市场流动性充沛的局面将会延续，居民通货膨胀预期继续强化，市场的投资、投机性需求也将依旧旺盛。 在需求保持旺盛的同时，今后一段时间浙江省商品住房市场的供给相对不足。由于房地产开发周期较长，商品房供应会有明显的时滞。因此，自2008年下半年以来房地产开发、土地购置、土地开发等供给类指标的持续下降，将制约未来1-2年的商品住宅供应量。 “需求超强启动，供给滞后反应”，金融危机背景下浙江省住宅市场的“V型”走势在今后一段时间将导致供求不平衡，市场的“卖方市场”特征明显。在需求增强和供给不足的双重推动下，市场氛围趋热，可能给市场平稳运行带来隐患。 第三，商品住宅价格回升，住房保障压力增大 2008年下半年，开发商为应对低迷的市场形势采取了降价促销的措施。2009年春节以后，随着市场需求快速回升，销售价格也出现了回升。特别是在杭州、宁波、温州等城市，商品房销售价格已经回升到历史高位。根据透明售房网公布的数据显示，2008年以来，杭州5城区和宁波市6区的二手住宅成交均价探底回升，创出新高。 由于供不应求的局面在短期内将继续存在，特别是投资性和投机性需求比较旺盛，浙江省商品住宅价格存在上涨压力，市场存在过热的可能性。对于杭州等住房价格已经处于高位、消费者购房压力很大的城市，房价上涨将会加大中低收入家庭住房保障的压力。 四、房地产政策需要优化 在国内外经济形势还存在不确定性的背景下，房地产政策需要针对房地产市场“周期转换”的特征，及时进行优化和调整。 目前，政府一方面希望房地产市场保持活跃，以便拉动内需和扩大投资，另一方面又不希望房价过快上涨，担心房地产泡沫引起一系列社会问题。从浙江省的情况看，2009年下半年房地产市场继续复苏的趋势鼓舞人心，然而供不应求局面的持续存在和房价过快上涨的压力，则不利于房地产市场的持续健康发展。为此政府应双管齐下，从供给和需求两方面来改善市场环境，抑制市场过热，缓解房价上涨压力，维护市场稳定。具体包括“抑投机、增供给、调预期、保民生”四个政策要点。 第一，抑制投机需求。5月份以来，市场成交量的大幅上涨是受初次置业需求、改善型需求和投资投机性需求共同作用的结果，其中投资投机性购房是推动此轮市场火爆的重要动力。因此，政府一方面要尽快促使实体经济复苏，为宽松的流动性开拓新的投资渠道，另一方面要逐步调整和减少优惠政策的范围和力度，确保房地产市场进入持续健康发展轨道。最近，银监会收紧二套房信贷政策，已经显示出政策调整的意图。 第二，增加商品房供应。现阶段，政府应该通过增加供给来缓解房地产市场的供求矛盾，包括增加土地供应和可售房源供给。土地是房地产开发的源头，为有效改善房地产市场的供求关系，政府在增加保障性住房土地供应的同时，也应该提高商品房土地供应量，改善房地产一级市场的供求关系，从而最终提高商品房的供应量；在可售房源迅速减少，新房供应无法满足市场需求的情况下，激活二手房市场，也可以提供更多的房源，也有利于改善市场供求关系，抑制房价上涨；在危机时期为缓解开发商资金压力而推出的一些“延缓开发”政策也应该及时调整，并加大对开发商不按照规定进度开发的“捂盘行为”进行监管和处罚的力度。 第三，调整房价上涨预期。目前市场上出现的房价持续攀升，开发商捂盘惜售，以及购房者盲目追涨现象，基本推动力量是房价将大幅上涨的市场氛围和预期。为此政府应该通过舆论宣传或者出台相应抑制政策来改变大家对房地产市场的预期，让各市场参与主体认识到，房价非理性上涨是不利于房地产市场健康发展的，“量价齐升”的现象是不可持续的。 第四，加强住房消费保障。住房市场发展的根本目的是要让“居者有其屋”，不断满足和改善居民居住消费需要。但是，房地产市场又兼有投资属性，在市场供求关系作用下，商品房市场价格会超过部分家庭的购买力，导致部分中低收入家庭住房困难。为此，世界各国都在发展住房市场的同时，建立住房保障体系。在浙江省房价偏高的城市，政府应该进一步完善住房保障政策，缓解房价过快上涨产生的社会压力。 | 
