第一阶段，“救市政策”打破观望气氛。为应对美国金融危机，2008年10月份开始，国家的宏观调控主基调从“双防”转向“保增长”，国家和地方政府也在2008年底集中出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，具体包括放松二套房贷，减免购房税费，发放购房补贴，调整公积金贷款，调整普通住宅标准，以及购房入户等政策。这些扶持政策的出台，对启动处于严重观望状态的市场需求起了非常重要的作用。其中，杭州市在2008年10月出台了“二十四”条房市政策后，11月的商品房和二手房成交量便比10月环比增长37.6%和61.1%。 第二阶段，降价促销激活消费需求。面对日益萧条的房地产市场，2008年3季度开始，开发商逐步开展价格促销活动。到2009年初，降价促销的力度和范围不断扩大，配合一系列其他促销措施，逐渐催醒了浙江省房地产市场沉睡了半年的刚性需求，春节以后消费者开始积极购房。 第三阶段，通胀预期点燃投资热情。2008年下半年世界各国实行极度宽松的货币政策，导致市场流动性充沛。中国人民银行连续5次下调了存贷款利率，使利率水平降低到自1991年以来的最低水平。2009年开始，货币供应量和信贷投放量空前膨胀，至6月末，国内广义货币供应量达到人民币56.89万亿元，较上年同期增长28.46%。新增信贷规模达到创纪录的7.37万亿元，同比多增4.92万亿元。全球范围的流动性集中大量投放，在抵御金融海啸冲击的同时，也产生了严重的通货膨胀预期。在流动性充足和通胀预期作用下，投资楼市保值增值的热情被重新点燃，导致4月份开始房地产市场成交放出天量，令人瞠目。 二、市场供给滞后反应 2008年下半年房地产市场陷入萧条以后，浙江省房地产市场的各项供给指标迅速回落，同比增幅逐月下降。进入2009年以后，虽然市场成交量快速增加，但是开发商的投资热情短时间难以恢复，市场供给显得相对滞后。 首先，开发投资增长滞后于市场销售回升。统计显示，浙江省房地产开发完成投资同比增幅从2008年下半年开始逐月下滑，2009年1月跌入谷底。2008年浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分点。进入2009年以后，投资额虽然扭转了下降趋势，但并没有随着市场成交量一起大幅回升。1-6月浙江省房地产开发累计完成投资937.9亿元，同比增长9.9%。其中，住宅开发累计完成投资643.4亿元，同比增长6.4%。二者增幅仍分别比上年同期回落8.1和7.6个百分点，与快速回升的销售额形成鲜明对照，如图3所示。 
图3 浙江省房地产开发投资额月度累计同比增幅变化情况 其次，开发建设规模回升滞后于市场销售回升。从2008年开始，浙江省商品房开发建设规模逐渐萎缩，1-12月，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积同比增幅分别为-3.3%、3.9%和0.8%。进入2009年以后，虽然市场销售大幅回升，但房屋竣工面积同比增幅从4月才开始回升，而新开工面积和施工面积均是在6月才扭转下降趋势。1-6月，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2113.4万平方米、16479.9万平方米和1183.1万平方米，同比增幅分别为-16.1%、2.1%和-15.9%，明显滞后于销售面积的回升速度，如图4所示。从月度数据来看，直到6月份，新开工面积、施工面积和竣工面积才出现显著回升，分别比上年同期增长46.3%、42.0%和48.8%。 
图4 浙江省房屋开发建设规模月度累计同比增幅变化情况 第三，土地购置与完成土地开发两个指标反应最为迟钝。自2008年8月以来，浙江省房地产开发企业购置土地的热情大为下降，全年土地购置面积和购置金额分别下降9.5%和7.6%，完成土地开发面积同比只增长3.8%。进入2009年以来，土地市场和土地开发仍然延续下降态势，1-6月份浙江省房地产业购置土地面积为361.6万平方米，购置土地总金额为110.4亿元，完成土地开发面积为484.7万平方米，同比分别下降56.6%、47.8%和29.8%，如图5所示。直到6月份，随着市场预期和氛围变化，土地市场才做出明显反应，杭州甚至出现了新的“地王”。 
图5 浙江省土地购置面积和土地成交价款月度累计同比增幅变化情况 根据房地产周期原理，房地产开发投资额、开发建设规模和土地购置面积都是市场变化的先行指标，应该在市场回暖之前先行回升。然而，2008年以来浙江省房地产市场走势却与之截然相反。我们认为，这一段时间的市场走势主要受金融危机爆发的冲击，表现出剧烈波动特征，市场变化之快、之大都超出预料，市场参与各方的反应也是非常规的。 | 
