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全国土地市场火热 房企大鳄拿地频繁
house.hangzhou.com.cn 2013年06月04日 09:36:02 星期二  杭州网

  导读:

·外来大鳄拿地额占到八成 杭州已成 “鳄鱼池”

·百城住宅均价连涨12月 标杆房企5月拿地花费增26%

·地王频出地价猛涨 十城市5月卖地收入暴增近4倍

·“中铁系”再造地王 无惧“央企不拿地王”规定

·人民日报:“地王”敏感症何以难治愈

 

 

外来大鳄拿地额占到八成 杭州已成 “鳄鱼池”

和全国许多城市一样,在大鳄充沛的拿地热情下,5月的杭州土地市场热度被哄至新高,仅一个月,主城区土地市场吸金100亿元,余杭区收入78.1亿元,加上萧山的1.8亿元,杭州地区五月土地出让总额达179.9亿元,创2010年以来单月土地成交额新高。

主城、余杭两区发力

杭州土地市场热度骤升

5月杭州土地收入大涨与主城区、余杭区两区推出的土地量有关。据统计,5月主城区举行了两场土地出让会,共成交8宗地块,总出让面积24.3万平方米,可建面积85万方,成交额达100亿元,这也是今年以来,主城区卖地额第二次突破百亿大关(3月主城区土地成交额为105.2亿元);余杭区更是开闸放量,一共累计出让了17宗地块,总出让面积达92.7万平方米,可建面积230.5万平方米,成交总额78.1亿元,这一数字超过余杭区2013年1-4月土地成交总和,相当于余杭2012年成交额的6成以上。

在供应量大涨的同时,地价的大幅攀升也显而易见,多个板块诞生了单价“地王”。最近的一个例子就是5月28日出让的余杭北部新城商住地块,越秀以9600元/平方米的楼面价夺地,刷新今年2月融科8302元/平方米的单价纪录,不仅地价3个月上涨15.6%,还反超主城区北部软件园去年7000多元/平方米的成交单价。此外,莱蒙拿下的奥体地块单价13505元/平方米,相比去年龙湖9504元/平方米的拿地价上涨42.1%之多;最新城东新城的成交单价为淮矿项目14711元/平方米,比之前的纪录也上浮了11.1%;而崇贤板块虽然整体地价不高,不过短短一年多时间楼面价也已涨了60%多,最新纪录是旭辉项目的4135元/平方米。

外来大鳄拿地额占到八成

杭州已成“鳄鱼池”

从去年开始,杭州土地市场的一个关注焦点就是外来大鳄,越来越多新的外来开发商不惜血本强势进驻杭州,同时已经布点杭州的外来大鳄也不断加大土地储备,导致5月的杭州土地市场依然是大鳄的“盛宴”。

根据成交记录,5月杭州出让的宅地中被外来大鳄收入囊中的就有9宗,成交额112.2亿元,占宅地总成交额的78.6%。其中,首开、旭辉、淮矿等都是首次入杭,而莱蒙、越秀等则是从杭州外围一步步向主城逼近,此外,佳兆业、万通等也继续加大在杭州地区的土地持有量。

关于外来大鳄入杭的热情和决心,看他们在土地市场上“狂扫”和“死磕”的态度就知道了。参与土地出让竞价多次的旭辉终于在5月实现了进驻杭州的关键一步,4天内狂扫主城区和余杭区3宗地块,豪掷46.9亿元挺进杭州。越秀更是“一战成名”,与万通、九龙仓等一票外来大鳄死磕到底,最终以9600元/平方米这样反超主城区的楼面价拿下北部新城地块。

当雄厚的资本遇上进驻的决心,杭州土地市场的热度就在这样的氛围中一点点飙升。最明显的一点就是各个土地出让会现场出现的高轮次竞价与高溢价率。淮矿地块溢价49%,竞价26轮;越秀地块溢价52%,竞价48轮;首开石桥地块溢价49%,竞价59轮……根据透明售房市场研究院统计,5月杭州地区宅地的平均溢价率高达37.8%,为今年前5个月的最高值。

面对目前的局面,有业内专家坦言,杭州已经成了“鳄鱼池”。显然杭州市场前景为外来开发商一致看好,但高价地频出是否会催生政策异动?在土地市场热度不断飙高的同时,一些不安的感觉也在滋长。


百城住宅均价连涨12月 标杆房企5月拿地花费增26%

5月份十大城市主城区二手房均价同比涨幅近二成

虽然多数城市的成交量在5月份继续下降,但住宅均价却仍呈现同比、环比双双增长的趋势。

量跌价涨持续

根据中国指数研究院最新的报告显示,2013年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米,环比4月上涨0.81%,连续第12个月环比上涨,涨幅比4月缩小0.19%。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.9%,涨幅相对4月份扩大1.56%。相比之下,北京、上海等十大城市的涨幅更大。

报告称,北京、上海等十大城市的住宅均价在5月份达到了17202元/平方米,环比4月上涨1.05%。其中广州上涨2.52%,涨幅最大。

同比来看,5月十大城市全部同比上涨,平均价格增幅达9.68%,连续第7个月上涨,涨幅扩大1.79%。其中广州、北京、深圳、成都涨幅均超过10%。

此外, 2013年5月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为24374元/平方米,环比上月上涨1.01%,涨幅较4月缩小0.86%。

中指院认为,进入5月以来,随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实,开发企业推盘积极性有所下降,部分购房者观望情绪渐起,多个城市住宅成交量相比4月份继续下降,传统“红五月”成色不足,在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下,全国房价涨幅在5月份继续缩小。

中原地产研究中心的统计数据也显示,5月份全国主要54个城市新建住宅签约套数为24.86万套,环比4月份的25.3万套下调了1.8%,成交量连续2个月出现下滑。

房价上涨预期仍强

不过,与住宅市场成交受限不同,土地市场在5月继续升温,北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交,标杆房企在拿地方面也是十分积极。

中原地产研究中心监测的十大标杆房企中,除绿城外其余房企5月均有购地。整个5月,十大标杆房企权益购地金额为162亿元,环比4月增长26%,另据中原地产监测的13个城市的土地市场数据显示,6月经营性用地到期量将环比增加28%。若政策环境未变,预计届时土地市场将延续近期的活跃局面,而这也将促使住宅价格上涨的预期继续释放。

政策层面,有关房产税的争论和猜测继续存在,但5月份并无新政出台,政策以稳为主;部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制,但多数项目价格稳中有涨;在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下,未来房价继续上涨的预期依然较强。(证券日报)


地王频出地价猛涨 十城市5月卖地收入暴增近4倍

刚刚过去的5月,土地市场“高烧”,房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出,地价跟涨,地方政府的卖地收入也创下新纪录。

上海易居房地产研究院3日发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》。数据显示,5月10个典型城市土 地成 交建 筑面积2222 .2万平 方米 ,环比增41.7%,同比增44.6%;土地出让金收入合计669.9亿元,环比增64%,同比大增392.6%,创2008年以来同期土地出让金收入新高;土地成交均价为3015元/平方米,环比增15.7%,同比增215.7%,创三年来新高。

早在5月初,土地市场的急速升温已引起业界普遍关注。仅北京一地,前5月的土地收入已超过600亿元,接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示,前5月,综合土地市场最为活跃的京沪广深4个一线城市,合计土地出让金高达1411.8亿元,相比2012年同期的314.4亿元同比上涨350%。

“从今年土地出让金收入走势看,二季度以来呈现明显上升态势,5月达到年内最高。从同比增幅走势看,今年以来整体呈现振荡走势,5月增幅上升尤为明显”。易居研究院研究员朱光预测,二季度末随着土地市场持续活跃“土地出让金收入同比增幅仍将保持高位”。

他指出,5月土地成交出现明显回升,主要是近期各地年度土地供应计划已确定并上报国土部,地方政府在追求土地财政的情况下,开始积极推地。此外,房地产企业资金较为宽松,也导致各地土地成交进一步活跃。“随着土地成交量回升以及一线城市优质地块溢价率不断高企等因素,都推动了土地出让金收入的大幅上升。”

综合前几月数据,今年以来土地价格整体上呈现上行态势,自3月以来已持续三个月上涨。朱光告诉《经济参考报》记者“一些优质地块的上市,加剧了市场竞争,从而使得土地价格进一步上扬。预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续”。

5月,京沪广等一线城市均出现了区域土地价格新高。此外,中原地产研究中心数据还显示,包括万科、保利、招商等十大标杆房企5月购地情况较为积极,除绿城外其余房企5月均有购地。截至日前,这些标杆房企购地金额为162亿元,环比4月增26%。(经济参考报)


“中铁系”再造地王 无惧“央企不拿地王”规定

当广州地王频频被刷新时,央企身份的中铁建工集团深圳投资有限公司成为“主角”。5月16日,该公司经过140轮角逐,击败万科、佳兆业等房企,竞得番禺区南村镇万博商业区地块,14194元/平方米的楼面地价,刷新了该区域商业地王的纪录,溢价率高达136.6%。

事实上,尽管主管部门三令五申要求“央企不拿地王”,但面对房地产带来的高额回报,中铁建工集团此番拿地态度坚决。“很多人都以为中铁建工是黑马,实则不然,在上一轮房地产调控前后,其早已在全国各地加速布局。”一位参与番禺地块竞拍的广州民营房企人士告诉记者。

无惧“央企不拿地王”规定

“央企与地王,这让16日的竞拍会受到很多人关注。”上述民营房企人士告诉记者,有政府人士曾在竞拍前透露已有一家实力雄厚的企业相中该地,建议房企这次以观战为主,待更多优质土地资源推出时再出手。

“中铁建工拿的这块地,溢价率太高了,别的民营房企几乎不是对手。”上述房企人士分析,中铁建工在番禺此前已有房地产项目,与当地政府并非“零合作”。地方政府更愿意吸引央企前来投资,一是能承受高地价,二是央企几乎没有资金匮乏的问题。

中铁建工集团深圳投资有限公司,是中国铁路工程总公司旗下、中国中铁股份有限公司下属中铁建工集团有限公司设立的专门从事房地产投资开发的全资子公司。在国资委颁布的2011年允许保留房地产业务的21家央企名单中,中国铁路工程总公司和中国铁道建筑总公司成为拿到开发房地产资格的两家“中铁系”企业。

实际上,早在2012年7月,国资委就曾发出通知,要求房地产央企不要参与地王地块的竞拍,但中铁建工此番表现出“遇上地王也要拿下”的决心,与其母公司中国中铁的扩张欲望有关。用中铁建工一位从事房地产开发业务人士的话来形容,中国中铁“希望快速进入房地产央企第一梯队”。

目前,在房地产央企队伍中,中国建筑、保利集团2012年销售额已超过千亿,中海地产、华润置地则超过500亿元。中铁建工母公司中国中铁股份有限公司在2010年才开始拓展房地产业务,但其去年的销售业绩也接近200亿元。

“中铁目前规模尚未达到第一梯队央企的水平,但发展速度很快,中铁本身就是做建筑出身的,下一步希望逐渐拉近与第一梯队的距离。”一位业内人士称。

中铁建工已开发的项目分布在北京、广州、深圳、大连等多个城市,涉足住宅、产业园和商业地产等领域。记者从中国中铁股份有限公司了解到,中铁建工目前多以合作开发模式为主,下一步发展希望增加独自开发的机会。

“中铁系”整合难题

就在中铁建工频频发力房地产市场的同时,另外一家“中铁系”央企中国铁道建筑总公司的扩张之势也引人瞩目。

中国铁道建筑总公司旗下中国铁建(601186.SH;01186.HK)的全资子公司中铁建房地产集团有限公司仅成立6年,虽然该公司暂未出现在近期的高价地争夺潮中,但其在去年年底的推地潮中表现激进,为全国布局累积了土地资本。

根据中国铁建股份有限公司发布的2012年度报告显示,其全年房地产业务实现销售金额211.65亿元,同比增长44.47%。其房地产板块有51个项目在29个城市进行销售,截至2012年底,该公司的项目建设用地总面积872万平方米,规划总建筑面积2747万平方米。

然而,这两家“中铁系”的央企,都面临着业务整合受阻的难题,旗下众多涉房企业都各自在全国拓展房地产业务。记者从多个“中铁系”项目了解到,业务扩张的过程中,不仅这两家公司在竞地、开辟新城市资源中面临着竞争问题,其自身多个子公司之间的扩张竞争也较为激烈。

以中铁股份有限公司为例,中铁置业集团6年前成立,该公司正式提出以中铁置业集团为核心,对中铁房地产业务发展进行战略规划整合。当时,中铁集团预计房地产业务板块收入将在2011年达到225亿元,投资额达到244亿元,土地储备量达到845万平方米,进入全国房地产企业前10名。

楼市高利润引央企暗战

央企的扩张、内争外斗,与房地产业务带来的巨大利润有关。中国中铁股份发布的2012年业绩报告显示,中国中铁加快调整业务结构后,房地产、金融、贸易和矿业利润在该公司业务中占比近五成,房地产业务毛利率为各项业务中最高,达31.17%,同时营业收入同比增长16.21%。

“‘央企退房令’并没有形成威慑作用,还助推了这些拿着国字招牌主营房地产的企业扩张之势。”中国中铁股份有限公司一位高层向记者透露,“在整个体系中,房地产涉及的利益圈很复杂。越是有整合的压力,下属公司之间的竞争会越激烈;实力越强,主动权就会更大,因为大家都担心被整合后要拆分资产。”

分析人士指出,房地产开发的毛利润通常在30%左右,远高于基建、工程、贸易、运输等业务。

阳光[最新消息价格户型点评]100集团常务副总裁范小冲曾表示,央企习惯于做资源导向的行业,房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高,正对其路,且利润不菲。“他们拿得到钱,但主业却没法投,房地产就成为最好的出口。”

此外,记者从上述两家“中铁系”央企了解到,让这些主营房地产的央企感到有压力的是,一方面,房地产央企之间的竞争加剧。另一方面,非房地产央企近期有回潮的趋势,一些被勒令退出房地产业务的央企正利用商业、物流、贸易等概念,变相开始在房地产领域发力。(华夏时报)


人民日报:“地王”敏感症何以难治愈

只有土地市场归于有序和规范,购房者对“地王”才能脱敏,“地王”们对于楼市价格产生的影响,也才能由理性的市场机制主导

5月以来,土地市场热度不减。南方某市一个月内诞生三个“地王”,为一线城市掀起的新一轮“抢地潮”做了醒目标注。

近年来,每有“地王”出现,就预示着楼市非理性预期的酝酿,和楼市上涨空间的再度打开。因此,“地王”频现,购房者焦虑,政策面敏感。如何减轻人们的焦虑、实施有效应对?

从本质看,“地王”的出现是土地招拍挂制度和企业合意的必然结果。土地招拍挂制度决定了,在一般情况下“价高者得”是出让土地的先决条件,只要企业有竞拍土地的意愿和能力,就会产生“地王”。如果“地王”是合规经济实体意愿所主导的,是市场选择和推动的,那么是否应该引导、采取什么手段引导,就需细加思量,否则有可能起到过度干预市场、扭曲市场价格的反面作用,让调控效果大打折扣。尊重市场,是让政策意愿达到预期的必要前提。

当然,这并非意味着对于“地王”现象采取视而不见的态度。各地“地王”的产生,并非全然是市场选择的结果。一方面,土地招拍挂制度的透明度还不够,土地招投标流程、评标程序和标准还留有不少人为干预的空间,加大了土地招拍挂的中间成本,使“地王”价格不能真实反映市场价格水平;另一方面,过去一段时间,由于对进入土地市场参与拿地者的资质缺乏甄别,一些不以地产为主业的大型国有企业也进入市场,寻求土地增值溢价,导致生产资源的严重错配,催生了楼市价格的非理性上涨。这种情况下产生的“地王”,必须从严治理,否则就可能导致生产和楼市的双重失序。

还要看到,“地王”现象是内外因素共同作用的结果。今年土地市场热度持续升温,既源于去年以来地产企业资金相对充足后产生的新的扩张意愿,也源于企业的投资领域仍然相对狭小,土地市场仍然具有较高投资价值。布局新型城镇化产生的新的想象空间,又进一步强化了企业在土地市场盈利的预期。

显然,治愈“地王”敏感症,不存在单一的、线性的药方。在楼市调控常态化的情况下,需要引入更多的调控思路。

一种思路是将楼市的行政调控手段引入土地市场。当然,风险也巨大。土地市场,既与地方政府的财政状况相关联,也与企业意愿和实力相关联,还和宏观经济层面相关联。仅凭行政调控手段,有可能冲击到土地的开发和使用效率,冲击到与房地产业相关的诸多行业,对宏观经济起到牵制作用。

另一种思路是尊重土地市场的自身意愿,并积极解决土地制度存在的设计漏洞,从而减少暗藏其间的非理性溢价,减少楼市泡沫的原发催动力。很明显,这种思路更能切中要害。这也意味着,既应该积极培育可以让地方摆脱土地财政依赖症的新财源,又应该对土地市场中的腐败溢价、人为干预溢价、不合规经济实体的炒作溢价等,进行有效清理。这也是对于土地制度进行更深入改革的必要前提。

只有土地市场归于有序和规范,购房者对“地王”才能脱敏,“地王”们对楼市价格产生的影响,也才能由理性的市场机制主导,而非恐慌性的想象主导。(人民日报)


 

作者:杭州网综合整理 编辑:张梦婕
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