国务院总理温家宝２０日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。在国内房地产市场持续回暖升温的大背景下，此次国务院常务会议再次明确表明中央调控楼市的立场和决心，五条极具针对性的政策指向为未来房地产市场调控定调。业内人士分析认为，虽然这次出台的五条政策没有超出既有的调控框架，但中央明确释放出的调控信号和坚定不移的调控决心对稳定市场预期将起到重要作用。

　　“国五条”方向不改 亮点频现

　　“这次出台的‘国五条’与２０１１年的调控重拳相比力度不能算大，但也不小，其中诸多亮点特别值得留意。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　在２０日国务院常务会议确定的政策措施中，再次提出“完善稳定房价工作责任制”“坚决抑制投机投资性购房”“增加普通商品住房及用地供应”“加快保障性安居工程规划建设”“加强市场监管”等五大调控方向。这些政策措施在２０１１年重拳调控房地产之后均被多次提及，整体并未超出既往的政策框架。不过，在具体的执行措施上一些新的表述仍然值得留意。

　　首先，“年度新建商品住房价格控制目标”“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”。时隔一年后再次被提及，这意味着２０１３年各省均要再次出台价格调控目标，这对稳定房价将起到立竿见影的作用。

　　其次，在限购政策方面也出现了小范围的升级，在既有的限购城市基础上，进一步提出“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”意味着２０１３年，限购城市随时都有进一步扩容的可能性。

　　“‘严格实施差别化住房信贷政策’的提法也给人留下了很大的想象空间。”杨红旭表示，首套房贷优惠利率是否会有变化，二套房贷首付比例以及发放方式会否发生变化？随着此次国务院常务会议的召开，未来几天各职能部委出台的政策细则值得期待。

　　房产税扩大试点“发令”

　　全国推开大势所趋

　　同时，房产税试点扩大的趋势已经十分明显，虽然仍存在制度建设等多方面的问题，但房产税作为调控房地产的长效机制之一已经作为一项主要手段被确定下来。

　　２０１１年１月，房产税开始在上海、重庆试点，方案不一。上海方案只针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量。目前，试点效果官方还未公布，税收规模十分有限。

　　北京大学城市与环境学院教授满燕云说，下一批试点的选择应该是具有典型性，且是前期做了较多技术准备的，这更有利于总结试点意义，但具体哪些城市能够纳入，还要由中央和地方政府的共同意愿来决定。

　　房产税虽在中国只是一个占总税收收入１．４％的小税种，但与普通百姓的关系非常密切，随着今后房产税改革逐步向全国推开，其对整个房地产行业、百姓生活都会产生直接影响。

　　财政部财科所所长贾康分析指出，从房产税产生的效应看，想买房自住的人，会改变预期，倾向于购买更实惠、相对小户型的房子；买房囤在手中做“商业性社会保险”的人，也会考虑以后不再空置，想出租出去；炒房的人也会收敛自己的行为。

　　阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲说：“房产税全面推开对房地产业的影响是深刻的，从长远来看，开发商也会根据税制设计调整自己的经营决策，比如会尽量多开发中小户型的房子，少开发一些大户型、豪华型。”

　　调控发力能否抑制楼市升温

　　尽管此次国务院常务会议出台的五项措施并未出现更加具体而严格的新举措，但在业内人士看来，其释放出的信号依旧将会对未来的房地产市场产生重要的影响。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，“本次出台的五项措施是继２０１１年调控后，国务院再次出台全面的房地产市场调控政策。对购房者、市场的心理影响会比较大。虽然没有明显的新措施，但其中的部分条文在具体到地方政府的执行层面后，肯定会抑制最近出现的非理性的市场涨幅。”

　　事实上，从房地产市场的上涨原因来分析，２０１２年以来的市场反弹与２０１１年之前市场的上涨并不一样，２０１２年的量价齐升在全国范围内并不一致，更多的市场反弹出现在一、二线城市。所以在本次国务院常务会议出台的政策中，并未出现最近市场预期的全国性房屋信贷政策的调整，其对市场的影响更多体现在心理层面。

　　目前的房地产市场回暖潮具有明显的结构性上涨的特征，在局部成交量和成交价格不断走高的推动下，刚性需求集中入市，其中恐慌性购房和“尽早入市”的心态十分明显。由于投资、投机性需求始终被压制，恐慌入市的刚性需求成为推动房价在短期内异动的主要因素。在这样的背景下，中央再次表明调控态度和调控决心，无疑将对稳定市场预期，抑制非理性购房起到重要作用。综合新华社报道

　　除了需求方面的调控外，在供需矛盾依旧激烈的当下，通过各项措施最大限度地增加供应，也成为业内最为期待被抛出的调控储备政策。

　　“房价上涨，主要缘于供不应求，所以一方面要增加供应，另一方面要抑制需求。”杨红旭说，增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及打击囤地、压制地王是当下地方政府最应当主动做的调控。

　　国土部信息中心实验室副处长郭文华则认为，在加大供应的同时，如何逼出存量也应当是今年国土部门另一项工作重点。“近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。理论上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。” 郭文华说，根据其所在的法律中心统计，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态，需综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。

　　金融政策：提高二套房贷门槛

　　在信贷方面，去年市场由冷变暖，房贷（包括公积金贷款）宽松化是重要因素之一，因而本轮储备政策中，率先被提及的便是信贷政策。

　　就在国务院会议前一天，市场便传出两条关于信贷方面的消息：一是“二套房七成首付+贷款利率为1.3倍”；二是银监会会陆续要求商业银行暂停二套房贷，先国有银行、后其他银行，同时，公积金也随之收紧。

　　对此，张大伟认为，“二套房停贷”传言并不靠谱。从满足刚需层面看，由于目前整个经济的基调是鼓励内需，二套房属于自住型需求的一部分，也是内需的一部分，叫停二套房贷并不符合经济发展的整体基调，更不具有持续性。

　　而从银行业和房地产业长期发展角度看，由于今年的信贷额度比去年有所增加，且年初贷款额度高，银行基本上不会惜贷；另一方面，房屋贷款相比企业贷款风险更低，属于优质资产，银行不可能放弃。

　　行政政策：加码限购区域

　　与税收政策出台的判断不同，在目前能够预测的储备政策中，限购令是否升级，争议最大。

　　在杨红旭等业内人士看来，以限购令为代表的行政干预措施，由于负面作用较大，不宜再追加新政，重点是督战地方政府将既有政策落实到位。

　　但这次国务院会议依然强调将坚决抑制投机投资性购房，其中包括：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

　　“此前包括北京、上海都曾有过限购升级的先例，而此次国务院会议又明确其他不限购城市如果房价上涨过快，也会被采取限购措施，说明在行政干预手段方面，虽然并未有更新的措施出台，但也能看出对于限购令坚持的强硬态度。”

　　税收政策：扩容房产税与增加交易税

　　在所有的调控储备政策中，税收政策由于实施起来较为方便，且能够在一定程度上遏制短期的房屋买卖行为，进而抑制投资需求，被认为是未来最有可能率先出台的措施。

　　20日的国务院会议明确表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为此，包括上海易居房地产研究院副院长杨红旭在内的专家一致研判：房产税年内扩容几成定局。

　　除了房产税的扩容，近期频频曝出交易量价齐升的二手房市场，也被看做是下一个重点调控的目标。

　　据中原地产市场研究部总监张大伟介绍，二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。“如果监管层打算动用这一储备政策，那么契税、营业税、个人所得税、土地增值税（2008年以来暂停），其中之一或之二可能提高税负。”

　　值得一提的是，就在这次国务院会议前，市场已经传出一线城市“二手房交易中的个人所得税恐按差额的20%征收”，而目前这一政策仅为按交易总额的1%-2%征收。“事实上税法原本就是规定20%，只是以往各地税务局一直‘从轻发落’，如果北京等一线城市二手房市场依然持续火爆，这项措施将毫无疑问地被抛出。”杨红旭判断认为。

　　楼市调控还有哪些储备政策

　　伴随着2日国务院常务会议的召开，市场一周以来传言的楼市调控措施终于落地，尽管会议内容更多强调既有政策的落实，但却被业内一致判断为“正在警告过热的市场”。

　　事实上从去年底至今，随着房地产市场在部分区域的强势回暖，国土部、住建部、财政部等部委都曾明确表示，楼市调控依然有储备政策。未来，楼市调控还有哪些政策，在这个回暖的春天我们一同梳理。

　　土地政策：打击囤地与抑制地王

　　在制度调控方面，此前中国社科院发布的2013年《住房绿皮书》曾指出，今年房地产调控面临诸多不利因素，整体反弹和局部崩溃的风险较大，具体表现为，多数城市房价继续快速上涨，一些泡沫特别严重的城市将崩盘；多数项目将继续涨价，一些缺乏实力的中小房企将破产，项目将出现烂尾。从而可能带来一定的金融风险。为此建议取消期房预售制度，完善差别化的金融政策，扩大房产税试点，根据不同城市具体情况出台不同调控政策。

　　销售政策：取消期房预售制

　　据了解，期房预售是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。

　　而在中国社科院报告发布之后，也有消息称由于近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出撒手锏，取消地产项目预售权。但对此，业内人士的判断出奇一致：几无可能。

　　“房价的上升和预售制度没有任何关系，和调控目标也没有关系，所以不可能取消期房预售制度，未来恐怕也没有可能。”北京房协秘书长陈志表示。

　　据北京商报