轻资产战略：效率资源和资本资源的配置优化

　　2011年，在调控背景下，周转效率的持续下降迫使越来越多的地产企业开始关注轻资产战略，但行业内普遍存在着对轻资产的误读，认为“轻资产”不过是地产企业为解决当前融资困境而进行的一项临时性选择，或是一种融资渠道的转移，即，从传统的银行体系、资本市场体系转向私募体系——很少有企业把“轻资产”真的视为一项长期的发展战略。

　　但轻资产战略的本质是在资产回报减低、行业竞争加剧的时代，通过效率资源和资本资源的配置优化来提高行业整体的效率水平和优势企业的市场空间。以代工模式为例，其本质是那些拥有土地资源、政策资源的企业，将地产开发、物业管理的部分环节或全部环节外包给更有效率的企业，从而提升了整个地产价值链的效率水平，由此创造的溢价空间(包括品牌的溢价、采购成本的节约、管理成本的节约，以及由于开发销售周期缩短而带来的资本成本节约)将被所有方、开发方和管理方分享并实现多赢。至于地产基金等金融模式创新，其本质是使资本资源更集中配置于那些具有效率优势、能够创造超额回报的企业身上，从而实现地产投资领域的资源配置优化。

　　当然，资源配置的优化过程同时也是资源分布的集中过程，它意味着少数优势企业将获取更多资源。所以，在轻资产时代，地产行业的集中度将大幅提高，优势企业的回报率和成长空间也将显著提升。在日本，工厂化住宅的先锋可以把周转效率提高到4-5倍，订单开发的总资产回报率达到40%；在美国，奉行轻资产战略的地产开发企业，金融海啸前平均的净资产回报率达到80%，危机中仍能保持正的盈利空间。

　　显然，轻资产并不是一场转移融资的游戏，对于企业和行业来说，它都能通过资源配置的优化创造实际的回报率提升。

　　轻资产战略核心：效率优势放大

　　轻资产和重资产都并非绝对的，它是地产企业在不同环境下的两种选择，无所谓优劣。

　　在房价快速上升的过程中，资产的升值速度超越了资本成本，此时，持有资产本身就贡献了丰厚的回报，以持有资产为核心的重资产模式就成为企业的理性选择；在房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报率降低，并不足以弥补持有期的资本成本时，以轻化资产负担为核心的轻资产模式就成为企业的理性选择，此时，企业的主要回报来自于效率优势的贡献。

　　当然，模式的转型并非瞬间发生的，城市化的进程和人民币的升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升；不过，可以预见的是，长期中，土地的红利、资产的超额回报都在衰减，企业面临转型压力，其主要表现就是过渡阶段更为频繁的周期波动，它延长了投资周期，削弱了重资产模式下的效率回报和成长空间，迫使企业重新审视自身的资本使用效率，逐步从重资产模式转向轻资产模式。

　　在轻资产模式下，地产企业的很多传统优势将被淡化，效率优势将被放大——无论是商业模式的创新，还是金融模式的创新，轻资产时代，真正受到评价的是企业的效率水平和由此创造的超额回报，而非累积的资产规模——因此，并非所有企业都能实现轻资产转型，只有那些真正具有效率优势的企业才能获得转型的空间。

　　而这种效率优势可以是在开发、管理某个环节上的“一招先”，也可以是在商业地产、工业地产、养老地产等某类产品线上的“一招先”，更可以是某种综合性的资源整合能力。但无论是哪种优势，轻资产时代资源的集中配置意味着只有那些在某个领域真正具有领先优势的企业才能获得资源的青睐。未来，资本资源与效率资源的结合将更为紧密，一些企业的效率优势被放大，而另一些企业将被淘汰出局。

　　总之，尽管资产的回报不会在短期内消失，但转型的准备却需要从现在开始了，因为，轻资产的转型并非地产企业在困难时期的临时性选择，而是一项长期的发展战略，它需要企业用时间和空间来打磨锻造核心效率优势。