普洛斯，物流地产领域的定制开发

　　普洛斯(Prologis Inc.)的前身SCI公司于1991年成立，成立之初定位于从大型制造商或零售商那里收购运营中的配送中心、物流基地，然后再以15-20年的长期租约返租给这些企业，从而获得了一个具有高出租率与稳定收益的物业组合。

　　以收购返租为起点，普洛斯与企业客户之间逐步建立了相互信任的关系，于是，当这些客户的业务范围扩张到新区域时，他们再次找到普洛斯，期望普洛斯能够在新的区域为他们定制开发新的物流中心，而普洛斯则敏感把握这一成长机会，开始了定制开发物流园的新历程。

　　随着客户需求的进一步增加，普洛斯开始在需求密集的地区建立大型物流园，物流园内一半是面向老客户的定制开发项目，其余空地都建成低成本的标准化物流设施，以较短的租期租给中小企业使用，这些标准化物流设施的开发和维护成本都很低，既能够创造不错的现金流，又可以视为一种变相的土地储备，当有大企业需要新建或扩建物流中心时，就拆掉标准化设施改为定制开发项目。

　　在定制开发模式的驱动下，普洛斯开始了国际化扩张，2001年为三星(荷兰)、邓录普(英国)、GE(墨西哥)等全球化企业集团定制开发海外物流园区，全年共签订28项定制开发合约，总开发面积60万平方米；2002年，普洛斯又应其最大客户物流公司DHL(敦豪)的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005年为联合利华定制开发中国的物流园区，由此拓展了中国区业务……为了配合海外扩张需求，1999年，公司推出了首只私募地产基金，形成“PE+REITs”(私募地产基金+公募地产基金)的金融模式，到金融海啸前，公司旗下物流地产基金已达到17只，管理资产规模达到200亿美元。

　　铁狮门，为金融机构定制开发综合体

　　铁狮门地产公司(Tishman Speyer Properties)的历史可以追溯到18世纪，成立之初以地产开发为主，今天已发展为美国最大的商业地产公司之一。铁狮门致力于为金融机构定制开发、再开发和持续管理大型综合体物业，如2004年与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金，以1.75亿美元收购了纽约时代大厦。2005年，该基金又以17.2亿美元买下大都会人寿大厦(原泛美大厦)；2008年铁狮门与市政养老基金合作投资3.16亿美元在长岛兴建写字楼，计划通过市政府的搬迁把长岛变为纽约的第二个曼哈顿区……

　　在过去十多年，铁狮门已经吸引了150位金融投资人的近百亿美元资金，而它之所以能够吸引众多金融投资人的合作，其核心能力不在于技术优势，也不在于开发效率，甚至不在于管理优势，而在于“设计+规划+营销+招租+金融服务+法律服务”的一体化解决能力——公司的全职员工中，40%都是从事金融法务工作的，另60%从事与物业相关的开发管理工作，包括收购开发、组合管理、资产管理、营销租赁、设计建造、物业管理等。

　　今天，欧美地标性建筑的开发大多采用“金融投资人+地产企业”的合作架构，这一模式的实质，就是地产企业为金融投资人“打工”，定制开发符合其风险、收益要求的项目，这就要求地产企业要能够充分理解金融投资人的需求，并提供综合性的服务方案，因为金融投资人(尤其是多个投资人组成的基金)更偏好一体化的解决方案，而不是针对每个开发管理环节去分别寻找最优秀的团队。