轻资产的价值链定位

　　综上，对日本地产企业代工模式的研究显示：

　　首先，代工模式可以大幅提高地产企业的资产周转效率，国内纯代工模式下的周转率可以达到1倍，在日本工厂化组合住宅模式下，建造周期缩短到3个月，周转率可以达到3-5倍；与之相对，传统的开发销售模式下，即使是工厂化住宅，平均的开发周期也要1.5-2年时间，周转率下降到0.5-0.7倍。

　　其次，代工模式下利润率降低，但回报率却未必降低，积水地产订单开发模式下的总资产回报率能达到40%水平，其他企业的总资产回报率也能达到两位数水平，考虑财务杠杆后，净资产回报率更高。

　　再次，代工模式的成功通常源自企业拥有一项或几项核心能力，可以是技术优势，也可以是管理优势，或资源整合能力的优势；在此基础上，为了充分挖掘企业核心优势的价值潜力，地产企业会渗透进入上游设计规划或下游招商引租、物业管理环节，实现从代工到定制开发、物业管理的延伸，但产业链延伸通常会导致周转效率的减慢。

　　最后，为了恢复周转效率和分享物业的长期价值，一些优秀的地产企业会从物业管理进一步延伸进入资产管理、投资管理环节，而投资物业比重的上升必然导致资产重负的增加和周转率的进一步降低，因此，投资管理模式的转型要求金融创新的跟进，包括私募基金的发起和公募基金的平台搭建，搭建的速度越快，企业转型过程中的资产重负和现金流压力就越小。

　　从住宅开发到城市综合体的产品线延伸

　　日本地产企业以建造环节的技术创新优势(主要是工厂化组装优势)打开了住宅、商业地产、工业地产的代工大门，其实，在欧美市场上，代工模式也广泛应用于各类型物业，而企业突破代工门槛的核心能力则更加多样化，除了技术优势，还包括管理优势、专业经验及资源整合的综合能力。

　　BXP，写字楼定制开发市场的错位竞争

　　波士顿地产公司(Boston Properties Inc，下称“BXP”)是美国公开市场上最大的写字楼REITs。公司强调自主开发能力，致力于在美国最繁华城市的核心区(CBD)开发或收购甲级写字楼，目前在波士顿、纽约、华盛顿、旧金山、普林斯顿等城市拥有一百多处写字楼。

　　与多数顺周期扩张的地产投资商不同，BXP奉行逆周期策略，并严格遵守“当租金收益不足以覆盖资本成本时，就拒绝收购或新建物业，甚至转向卖方市场”的原则，也因此，在历次金融危机中，BXP的损失最小。但实际中，逆向周期的持续时间可能很长，如1989-1996年间，美国市场持续处于融资成本高而出租率低的环境下，租金收益一直不能覆盖资金成本；又如2003-2007年，虽然资金成本不高，但流动性泛滥导致资产价格持续处于高估状态，租金收益率仍然不足以覆盖资金成本。

　　在上述市场环境下，奉行财务保守策略的BXP不愿参与投机性开发，而选择了定制开发市场，将其在中央商务区开发甲级写字楼的能力，应用于政府机构和科研机构的办公大楼上：如在1989-1996年间，BXP就完成了美国宇航局NASA总部、联邦货币管理局、联邦法院、美国邮政局、NIH临床研究中心、医疗金融局等机构办公大楼的建设；而在2002-2007年间，公司又先后于2002年中标安永大楼的定制开发项目，2004年为麻省理工学院、飞机制造商洛克希德·马丁公司以及一家法律顾问公司定制开发办公大楼，2007年承接了普林斯顿大学的定制开发项目。

　　核心区甲级写字楼的开发管理能力，增强了公司在上述政府及科研项目上的竞争力，而定制开发的收益则保证了公司在资本安全情况下的稳健扩张。错位竞争成为BXP驾御周期波动的有力工具。