等待了差不多七年的时间，新鸿基在上海花重金打造的顶级豪宅项目滨江凯旋门终于将揭开面纱入市销售了。

　　不过，和此前曾经预期会高达30万元的单价不同，滨江凯旋门首批推出的均价约为15万元/平米左右，尚不及旁边的中国第一豪宅汤臣一品。

　　案名与定价最高26.4万的豪宅

　　3月20日，上海网上房地产网站显示，新鸿基位于陆家嘴滨江板块的豪宅项目即将于3月23日开盘，且项目名称由此前的滨江凯旋门已变更为凯旋滨江园。

　　网上房地产显示，滨江凯旋门此次计划推出房源195套，总计住宅面积为47888.63平方米，网上报价为9.31万-26.4万/平方米，报价浮动幅度为-20%。

　　新鸿基相关负责人表示，滨江凯旋门此次入市价格合理，开盘均价为16万元/平方米，单价超过20万元的是位于顶层特色单元，房源很少。

　　据上述新鸿基人士介绍，滨江凯旋门项目计划分三期推出，第一期提供约200个单位，单位面积在140-350平方米，房型从两房至四房不等，均价在16万元/平方米。

　　新鸿基方面称，滨江凯旋门将由顶尖物业团队管理，该团队曾管理香港天玺私人会所、倚峦及国际金融中心等顶级物业。据悉，滨江凯旋门的会所占地逾6000平方米，备有室内恒温游泳池及高级宴会厅等顶级设施。

　　不过，仔细研究在上海政府网站上呈现的资料，可以发现该项目与此前对外的资讯还是略有不同。

　　其中一个是，在网站上该项目的案名叫“凯旋滨江园”。对此新鸿基工作人员对观点地产新媒体表示，这是因为在楼盘名称登记注册是时候，是不可以使用包含“凯旋门”这样知名景点名词的，所以在政府方面的备案名称只能有所调整。

　　该人士表示，项目对外的推广名称还是会沿用“滨江凯旋门”。

　　另一个不同的是，虽然此前外界时有传言称该项目的定价将达30万元/平米，但从昨日公布的登记价格来看，最高定价为26.4万元，并未超过之前预期。

　　更重要的是，该项目的价格区间很广，虽最高价格去到了26万元，但最低价格也仅为9.31万元，而正式推出之时，均价只为15万元-16万元，比旁边的“汤臣一品”现行价略低。

　　规划与宏调滨江凯旋门七载完工

　　即使与之前外界的各种流传信息略有不同，但不管怎样，这个倾注了新鸿基颇多心血与资金的项目终于即将开始第一期销售了。

　　作为香港著名地产开发商新鸿基在上海开发的唯一的纯住宅项目，位于小陆家嘴滨江地段的的“凯旋滨江园”楼盘一直备受媒体和市场相关人士的关注。

　　2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得位于浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，成交楼面地价达20178元/平方米，这一成交价创下了当时沪上单宗地块交易的最高总价。

　　但在拿到地块后，因为规划等问题，导致新鸿基不得不在拿地4年后才开工。新鸿基方面称，2005年该公司获得潍坊新村地块后，将设计完成的规划上报到规划部门。但在规划公示期间，引起了附近其他小区业主的反对。在较长时间的交涉之后，规划部门决定尊重附近居民的意见，对潍坊新村地块原有的出让条件作出了修改。

　　2008年12月31日，新鸿基方面多次修改后的规划方案通过了有关部门的审批。2009年5月12日，新鸿基拿到了该地块的开工许可证。2009年6月1日，滨江凯旋门项目正式开工。

　　2009年，该项目正式动工前夕，新鸿基地产代理执行董事雷霆称项目中有近十栋临江顶级别墅将在2011年开售，“单栋销售目标将在1亿元之上”。

　　在已经开工了两年后，2011年该项目即将入市的前夕，滨江凯旋门定价也成为业内最关心的话题。按照彼时媒体的报道，大部分上海业内人士最高预期价格将达到30万/平米，而这个价格也会力压此前的中国第一豪宅汤臣一品的售价，刷新中国房地产单价的记录。

　　但与此同时，上海业内亦传出，滨江凯旋门的预售证申请并不十分顺利。滨江凯旋门于2011年下半年结构封顶，按照相关规定可以申请预售证，而那时也恰好遇到了市场调控期，相关部门对于高端房源定价和入市显得十分谨慎，导致双方在定价上面有较多沟通。

　　不过，新鸿基工作人员在本次接受观点地产新媒体访问时表示，从去年年底封顶之后开始申请预售证到今年3月底就能入市销售，足以证明政府认可其报出来的价格是合理的。

　　对于这样的说法，上海同策咨询研究中心总监张宏伟表示认同，他称既然政府可以认同旁边的汤臣一品能卖到17万以上，那么也就没理由不让报出均价比其略低的滨江凯旋门入市销售。

　　而有上海业内人士就认为，滨江凯旋门的策略是常见的“低开高走”的开盘方式。先推价格较低，位置较远的房源吸引客户入市，未来再推出靠江更进的房源，拉高价格。因此，不排除未来滨江凯旋门价格进一步走高，超过汤臣一品的可能。

　　华南与华东新鸿基再现内地冲动

　　看起来，即使近期上海部分豪宅出现了降价以刺激销售的举动，也丝毫未影响新鸿基对滨江凯旋门的入市信心。

　　其实，新鸿基表现出颇具信心的还不止上海，远在千里之遥的华南，新鸿基打造的万人大盘御华园也刚刚推出首期单位，当天即形成热销。

　　3月16日，新鸿基位于花都的项目御华园正式开盘，共推出289套毛坯清水房单位，户型包括80-153平单位以及250平米的复式，均价7200元/平左右，复式单位则约12000元/平。据公司方面透露，开盘当天卖出八成，逆市畅销。

　　而当日出现在开盘现场的新鸿基地产代理执行董事周国贤则表示，全因主打刚需买家，抓住了广州的市场需求。

　　据御华园项目的销售负责人介绍，该项目成交的客户中，有6成是花都本地人，2成是广州人，剩余2成则是外地人。

　　显然，御华园主打的仍是“刚性需求”，这与上海滨江凯旋门的“投资性需求”截然不同。

　　据邓维聪此前透露，滨江凯旋门已经积累了包括从香港过来的“粉丝”、金融界人士等一批客户，做好了长期“抗战”的准备。

　　上海业内也表示，新鸿基在富豪特别是海外富豪中认可度极高，该公司开发的项目有相当比例的客户群，是跟随着新鸿基投资的。从这点而言，滨江凯旋门入市后的销售不会因市场调控，而显得过于冷淡。

　　此外，据周国贤介绍，新鸿基在华南除了御华园之外，玖珑湖等其余项目也相继会在今年加推销售。

　　再加上上海的滨江凯旋门、IFC和ICC，新鸿基今年在华南、华东两地似乎呈现了逆势抄底，大干一场的架势。

　　对于在内地一线城市的“冲动”，周国贤也坦率表示新鸿基将继续关注一线城市的发展机会。

　　其称，内地二三线甚至更多城市确实有很大发展空间，发展速度也很快，但由于资源分配问题，目前新鸿基仍会首选一线城市发展。

　　不过，即使是一线城市，新鸿基的布局也颇为有趣，至少截至目前，新鸿基在京沪广都有项目，唯有深圳从未进入。

　　对此，周国贤表示新鸿基进驻的城市，本地的经济特性都很强，公司也很重视每个地方的文化，而这些恰恰是深圳欠缺的，尤其是众多的外来人口很难归结出特性来。

　　“可能一方面深圳全是外来人口，没有统一的消费特征；另一方面人们都是在打拼工作，对城市的归属感不强，有了钱都回家投资，这对当地的房地产市场影响不好”，不过周国贤也表示，在资金和消费能力上其一点儿也不怀疑深圳市场。

　　而在产品类型选择方面，周国贤表示在内地会先考虑住宅，然后再考虑商业。其称主要是因为“住宅地灵活，选择商业地要求更高，需要更谨慎”。

　　同时，上述人士也指出，新鸿基在内地发展的最终目标，还是希望能和香港一样，达到住宅与商业的比例为五五对半。