“我们不是刘翔的跨栏快跑，我们是长跑模式。”3月13日，万科总裁郁亮在深圳万科中心表示。对于万科而言，已经来临的下半场，更犹如一场比拼耐力的马拉松比赛。

　　长跑过冬

　　“万科是不是需要保命呢？我认为万科还没有到这个危险的地步。被动适应叫保命，主动适应我们就叫健康。理解为万科保命，我觉得也不能说错。”

　　针对早前世联地产董事长陈劲松抛出的“万科保命论”，郁亮如此回应。年初，陈劲松曾引述郁亮的话表示，万科现在拼命卖楼不是为了抄底，而是为了保命。

　　然而无论是抄底，还是保命，在这个似曾相识的冬天，万科能做的，也只有积极面对。郁亮称，“积极过冬”的意思大概就是多卖房子，少买地，现金为王。

　　谈及是否会选择降价以促进销售资金回笼，郁亮表示，万科从来不谈降价，而是积极定价。“08年我们曾经降价，但是影响非常不好，所以以后万科从来都是积极定价。”

　　而积极定价的标准是，希望按照购房者愿意接受的价格销售。具体来说，万科希望保持良好的销售速度，一般认为新推盘当月销售率达到60%左右是比较理想的销售速度。

　　“万科一直坚持积极定价这个策略不会改变。”郁亮称。

　　但是实际上，在当前市场环境下，万科60%的销售去化率一直受到挑战。郁亮向观点地产新媒体透露，今年1、2月万科的新盘去化率仅有55%左右，但万科依然不会调整60%销售率的标准，并将一直坚持。

　　而在收购方面，万科的态度亦相当审慎。“宁可错过，不能拿错”，郁亮表示，万科可能错失拿地的良机，但是目前土地也够两三年的开发量，“我们并不急着抓这个机会”。

　　根据3月12日万科公布的2011年年报披露，截至2011年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3547万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。

　　至于并购，郁亮坦言，以前曾存有希望，但现在不抱什么希望。“因为政府调控的能力越来越强了，发展商保命能力也越来越强了。这两个加在一起，几乎很少看到会倒闭的。所以这种大规模并购的机会不会出现。”

　　从目前的资金状况来看，万科的财务表现仍属行业上佳水平。但已手持342亿现金的万科，还要继续融资。

　　“最近有消息说万科现在缺钱了，华润有30亿信托要做，其实，如果真的缺钱是借不到钱的，缺钱的话是没有人给你钱的。至于优化结构，少花点钱就已经是优化了。”

　　大举合作

　　虽然郁亮并没有透露万科的销售目标，但其仅表示，销售已两年过千亿的万科，营业收入也一定会有过千亿的时候，预计两三年后即可达到。

　　郁亮表示，由于销售跟结算之间存在一定的滞后，卖楼之后要至少在未来18~24个月内才能交付结算，而万科已连续两年销售过千亿，再过一两年、两三年就会转入结算。

　　2011年，万科实现营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，分别同比升41.5%及32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。

　　同时，2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7%至18.2%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。

　　尽管如此，但与同行相比，万科的ROE表现并不算最出色。仅与同日公布业绩的龙湖相比，龙湖营收虽约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3，但龙湖的净资产收益率却接近万科的2倍。

　　数据披露，2011龙湖营业额仅240.9亿元，同比增59.6%，净利润却达63.3亿元，同比增53%，净资产收益率更高达33.4%。

　　郁亮坦承，万科的ROE跟同行还有差距，这也是万科需要努力改进的地方。未来要提高ROE，需要走两条路：继续坚持快速周转策略及采取合作方式。

　　“所谓快速周转，本质上就是不囤地、不捂盘。我们拿了地之后，要迅速把它开发掉，万科不鼓励囤地发展模式，我们并不是追求毛利跟净利水平来提升给股东回报，而是通过快速周转。”

　　“第二个提高ROE水平主要方式是合作，要提升我们给股东回报水平，更多用合作来解决。我们是和有地的、有钱的伙伴合作，万科项目中不少都是跟别人合作来做的。”

　　有分析指出，高ROE是艰难的任务，企业最简便的方式就是扩大杠杆。但谭华杰在会后亦向媒体透露，万科已经多年没有在资本市场上融资，而且大量运用杠杆，会令企业的资金处于更危险的水平，所以只能采取合作方式。

　　但合作并不代表万科的利润会减少。谭华杰表示，虽然合作的项目股权是50:50，但万科的利润不会只有一半，因为万科既出了钱又出了地，利润肯定会占比较大。

　　谭华杰表示，去年万科不少项目都是采取合作方式，而未来合作的项目会越来越多。郁亮亦称，目前万科的项目基本都是合作，而2012年合作项目的比例还会进一步提高。据观点地产网 梁嘉欣