2011年延续了2010年的调控之势，楼市调控丝毫没有放松，整个楼市跌宕起伏，2012年又将如何？业内人士称目前房价进入下行区间，2012年上半年房价会持续下降，或迎来“大拐点”，而下半年则会逐渐趋于平稳。

　　下行趋势蔓延至二三线城市

　　经过18个月的调控，房价在去年10月开始出现下行拐点。

　　根据国家统计局的数据，10月，70个大中城市中有34个城市新房价格环比下降，38个城市二手住宅价格环比下降，新建商品住房价格环比平均下降0.14%。业内人士称，这是2009年3月以来，首次出现新建商品房价格下跌城市数量超过上涨城市。有专家分析认为，这一数据显示房价环比下降已在全国范围内确立。

　　而到11月，新建商品住房价格环比下降的城市为49个，比10月骤然增加了15个，降幅达到0.19%，而领先本轮跌幅榜的，则是沈阳、南京、宁波、南昌、无锡等限购城市。其中有4个城市房价同比下跌。住建部人士称，11月的成交量下降具有拐点意义，下行趋势已经蔓延至二三线乃至下辖的县级市。

　　来自业内的数据同样说明了这一点。其报告称，今年11月，一线城市的成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。该院研究人士称，限购城市楼市调控渐显，全国房价进入下行区间，今年上半年，量价齐跌的局面难以改变，“全体销售难有增长，形势不容乐观”。

　　今年上半年或现“大拐点”

　　去年12月举行的中央经济工作会议上已经明确提出今年调控不放松。业内人士称，去年房价下跌主要得益于“限购令”的出台，如果今年继续2011年的严厉调控政策，全国70个大中城市出现同比下跌的城市会增多，“今年上半年调控影响会凸显，大拐点即将出现”。

　　而历史经验显示，从2008年底的楼市刺激政策出台，到房价出现明显上涨，期间间隔了约6个月的时间。按照这个政策周期，即便目前的楼市调控骤然止步，已经开启的降价通道还将持续至少4个月。

　　而多数业内人士也持同样的观点，易居总裁臧建军日前接受本报记者采访时表示，“量跌”通常是带动“价跌”的先行指标，而在调控政策下，交易量已经萎缩。

　　以武汉为例，统计数据显示，今年武汉市商品住宅成交10.7万套，较去年的10.9万套减少2000套。不过，今年的统计范围新增了新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，如果剔除这三个区，则今年武汉住宅成交量较去年下降了10.8%。“今年上半年房地产商会更难过，估计今年下半年会相对好一点”。

　　刚需族迎来购房好时机

　　房价下行，楼市开始从“卖方市场”向“买方市场”转变，业内人士称，和一线城市不同，武汉刚需购买力强劲，购房时机已经来临。

　　武汉去年多个月份的监测数据显示，在房租普涨20%的情况下，拥有一年以上社保或纳税证明的外来人口，成为楼市重要的购买群体。湖北省统计局副局长叶青表示，随着一些大项目在汉落户，在武汉购房的人会越来越多。

　　业内专家胡超说，对刚需购房者来说，房子是用来住，而不是投资用，长期来看，房地产市场仍旧是向上走的。由于目前房产市场价格下降，购房者的选择余地会更多，所以刚需族的购买时机已经出现。