开发商资金紧缩

　　开发企业资金面临围追堵截，资金短缺已成现实。

　　据了解，这次包括平安信托、中信信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已经收到来自监管部门的“窗口指导”。

　　房地产行业的融资途径，过去主要为三个：信贷、信托以及资本市场。2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少55.3%。银行对于房地产开发的输血功能萎缩过半。

　　而资本市场融资大门自去年已基本关闭。根据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。

　　二者相加，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元。这就是房地产信托火爆的原因。

　　根据华高莱斯国际地产顾问有限公司研究报告显示，房地产信托中近一半产品的门槛已经和普通商业银行贷款并无区别，且利率成本还要高于商业银行贷款，房地产信托产品在设计灵活性上的优势被大大缩减。

　　如今，一些信托行业领军公司接到“窗口指令”，相当于房地产信托闸门基本上已经关闭。“需要资金的企业，要么降价销售要么借助其他更高成本的融资。”阳光100常务副总裁范小冲表示，部分开发企业已出现资金困难迹象，比如兼并重组，土地转让。

　　上海商品房库存创新高

　　今年6月份，上海新建商品房的库存量创下了三年以来的新高。

　　世联地产6月27日发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。

　　那么这样的存量，是否会造成上海楼市供大于求的局面，进而促使价格有所下调。

　　“如果和前几年的成交量相比，应该说上海目前850万平方米的存量并不大。因为上海每年商品住宅的成交量都在1000万平方米以上。而2009年和2010年上海的成交量在1200万和1500万平方米左右。”同策房产研究员张宏伟在接受记者采访时指出，如果按前几年的销售量来看，目前的存量并不能造成严重供大于求的局面。

　　但是，有业内人士表示可能不能仅仅从供求的角度，还需要从需求的角度来看。

　　“需求萎缩得比较厉害，很多楼盘在几个月内的销售额都不理想。虽然从过去几年的存量数量来看上海的存量房并不多，但对开发商来说楼盘的销售却面临挑战。”沪置房产市场总监付琦表示。

　　而房产机构的监测信息显示，上海三十多个楼盘在近两个月的时间内销售零成交。

　　中国指数研究院的统计数据显示，从今年4月至今，上海共有34个楼盘已经连续两个月没有成交。其中别墅有19个，纯住宅15个。而这些住宅项目中，2万-5万元/平方米的项目有21个，2万元/平方米以下的项目有7个。

　　实际上，开发商还是比较乐观的。来自住建部政策研究中心的统计发现，和去年前5个月33.2%投资增长相比，今年前5个月投资增长则为34.6%。“这说明开发企业比较乐于进入这个市场，有更大的积极性和主动性。”相关专家王珏林表示。

　　但这只是整体而言。“现在房地产开发的游戏规则和模式都变了，虽然整个房地产行业还撑得住。但是并不代表着某一个楼盘，或者某一个企业它就能撑得住。”范小冲对记者说。

　　首佳地产顾问机构董事长高喜善表示，市场的预期在发生着深刻的变化，这影响着开发商买地的决心和节奏，也影响着开发企业什么时候开发，原来是上涨的预期很强烈，现在这个预期是一个强烈的分化阶段。

　　住宅类的开发企业也在改变。鸿坤集团的副总裁常世芳告诉记者，调控的确是在整个销售市场上遏制了2/3的购买力，其中1/3来源于投资型的，还有1/3来源于提升品质型的。“公司已经调整了产品定位，所有的营销均指向刚性需求，尤其是首次置业。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，第三季度会出现价格的拐点，但是幅度不会太大，到年底之前回落10%之内。

　　以北京市房价为例，自2010年4月17日开始的楼市宏观调控已持续一年有余，直到今年5月二手房价才开始冲高回落，6月份的二手房市场显现出量价齐跌的态势。“二手房成交量创29个月来新低，二手房价冲高回落，跌势已成定局。”胡景晖表示。