3月24日，富力公布了2010年年报。报告称，富力2010年营业额上升35%至246亿元，主要来自物业发展的230亿元、物业投资的3.75亿元及酒店营运所得的6.1亿元的收入。纯利增长53%至44.6亿元，物业发展利润增加40%至37.7亿元。净负债与权益比率下降至94%。

　　截止报告期内，富力2010年协议销售总额上升33%至320亿元，超过预期300亿元的目标。可销售面积则增加了6%至247万平方米。其中广州、北京以及天津的销售表现仍然亮丽，共占总销售额的71%；相比去年录得的75%为少，原因是其他城市的份额提升所致；尤其是重庆、太原及海南合共录得销售额占整体的18%。集团继续专注于发展住宅物业，占协议销售总额的80%，而其余20%则来自商业物业销售。

　　回顾年内，富力取得230亿元的物业销售营业额，可销售面积约为225.6万平方米，增幅各为35.3%及30.6%。整体平均售价由每平方米9,830元上升至10,180元。广州占物业发展的营业额31%；北京占26%；天津则占18%，另外，重庆、太原及海南贡献集团的营业额有所提升，各占总营业额约5%。

　　土地储备方面，富力持续奉行谨慎的政策。于回顾年度内，先后在六个城市包括北京、天津、上海、太原、惠州和南京，合共收购了八幅优质土地，建筑面积为378万平方米；其中三项收购是与一名或多名伙伴合作的合营项目。截至2011年3月24日，富力现有的土地储备总量增加至2,475万平方米。

　　在昨日举办的富力2010年业绩发布会上，去年很少露面的富力联席董事长李思廉出现在了活动现场，并回答了媒体的提问。

　　以下为现场问答整理实录：

　　现场提问：最近有一个2011年的全球华人富豪榜，我们发现这两年你们的个人财富上升幅度是比较稳健的，但是又不像很多比如香港富豪做多元化的投资，一个可能是因为内地储备土地大幅增值导致身价曲线上涨，您觉得这个数字是否反映了公司的情况呢？在中国2010年号称是史上最严厉的限购和房产调控的措施下，因为富力的商业占的比例比较多，那么对于富力来说，挑战和机遇是在哪里？第三个问题从2005年起富力开始进入商业地产，这几年也都陆续做了很多，那么直到现在富力逐渐增持商业地产的思路还是没有变化吗？

　　李思廉：就市场来说，其实我们在国内做房地产的公司到了一定规模的时候好象各种产品都要涉及，包括酒店、写字楼、商场或者刚才提到的高科技的产业园。最主要的是中国政府在推出土地的时候，对每块地都有很多约束，也都是导致企业会向不同的产品去做的原因。

　　第二是如果你要用地产的领域去影响全世界最大的地产公司，但是事实2009年到2010年之间，市场都传出万科也都要打破以前的惯例，也接触一些商业地产，为什么呢？因为到了一定规模的时候，其实他们的产品架构是逼着向另外一些转移的，暂时来说我们在国内做了10多年经验，都觉得有一定的比例作为长线的投资商业物业对保护公司的长远发展是必须的。我们公司是暂时向着这个大有发展的区间前进的。到现在为止应该我们整个资产负债里边，商业物业的占的比例也都是百分之十几而已，我们是有规律的慢慢的增加。

　　物业的增加当然会引起不同的机遇和挑战，因为做商业是有不同的创意，比如做豪华酒店、国内的饮食加宾馆、写字楼、高级公寓，包括所谓的科技园的产品，这些都是需要不同的人才。公司就会需要找这些人才，包括我们的设计人才、工程人才对公司来说都是挺大的挑战，但是由于中国现在对出去的利用都有一些导向，我相信将来会产生一个非常大的机遇。

　　公司的发展我想都是离不开稳健的，刚才那个富豪榜都是一些茶余饭后的数据，公司整体都是以稳健发展为主的，其实我们作为创业者，对公司、对自己都有一些要求，有一些野心，都希望可以学香港创业者之前的第一代，他们都是以百年基业为目标，我们同类型的企业大家熟悉很多的。我们又是竞争者又是朋友，大部分现在的竞争都是一些良性的情况，大家都希望有一个百年基业作为目标来奋斗。

　　现场提问：近期有媒体称富力在北京、上海的一些项目有质量问题，不知管理层对这割方面有哪些回应呢，今年会不会作出一些具体的措施来提高质量监管？第二个问题就是去年富力收购了上海新江湾城的项目，之后又首次进入南京，是不是意味富力未来会慢慢增加在华东区域的市场份额？

　　李思廉：我们买地的策略都是在原有城市的辐射基础底下慢慢对一些合理价位的项目进行收购，几乎在富力十多年的历史上都没有冲动地去拿过一块比较高价的地。这次南京是第一个在华东区的，另外是一次性投标买了这块南京大约有54万平方米的土地，足够我们未来几年的发展了，这个对我们公司的比例是有帮助的。目前我们土地总共分成几个大部分，华南部分的土地都处理得都不错，华北区的都不错，我们在将来有意增强在华东区的储备。

　　应该说房地产公司里多少都有质量的问题的，特别是当公司的规模或者交楼面积去到200万平方米计算的时候。我们欢迎媒体监督，如果是事实的报道，我们会很快去跟进的，至于早期的那些问题，我们就比较抱歉了。

　　其实公司的质量监控一直都有很严格的措施。但是我们都要明白，其实楼是工人起的，如果偶然我们遇到一些施工队中有素质差的工人，那是可能会出现小小的质量问题的，但是有些报道是比较恶意的，大家要留意了。

　　现场提问：之前说20%的比例是投资物业，这是多久的目标？另外截至3月的这两天，富力销售的合约数字是多少？那目前均价是怎样的状况？去年的成绩也比较好的，但还是没有回到07年的水平，那以你们对市场的观测今年可以回到当时的那个水平吗？另外有限购的城市对富力的项目影响比例有多少？

　　李思廉：限购令对我们的影响比例比较多一些，应该是7、8成左右的。但是限购令的本身应该是要大家细心消化，其实政府透过限购令告诉发展商知道，大家是应该要盖一些楼扶持首次置业人士，如果大家满足到了这个前提的话，应该慢慢的销量会回升的。因为限购令只是限购多套购买，那些没有买过的总要买的。那你做多一些产品给首次置业人士，也都是让大家不要竞争得那么复杂，第二就是大家都应该盖一些相对小一点的单位满足到首次置业的人士。现在主流的发展商在产品设计方面也往这条路走。我相信影响会有，但不是一种灾难性的影响。

　　自从我们经历了08年的一些低峰，在经过了09年的回升再加上今年提升了200万平方米，我们有信心向着今年的目标进军。如果大家留意到了，我们的主要竞争对手几乎都没有人可以做到，可能这个就是市场了。

　　经过大家的调整之后，应该大家都有这样的能力是冲这个所谓的20%，那你最后一个问题，我们2011年在2月份大概圈了66%左右了，那我们的均价应该在去年全年的均价基础上有很明显的提升，应该我们去年全年逆转的。暂时我们获得的数据是比去年有一个明显的增加。

　　我们到2月底是卖了38亿，这个月的目标大概20亿，大概第一季度我们会达到58亿元的幅度。因为我们第一季度的新货要少一些的。我们原先的第一季的销售目标都是55亿元而已，所以已经进行合理的调整了。

　　现场提问：第一季度调整了，富力还可以完成50多亿吗？

　　李思廉：因为我们公司也有很多相应的措施，例如调整产品的结构，那我们觉得暂时在现阶段不用调整重大销售的目标，暂时维持住400亿的目标。年中的时候看看整体的措施是怎样的，我们相信中国所谓的销售的大坡仍然停在那里，在调控之后整体的成交量会有所下降，但是主流的发展商应该仍然是经过竞争淘汰的市场得益者。

　　现场提问：第一个问题关于利息的开支，可不可以说一下2011年的规划是怎样的？和融资的关系是怎样？那大概会有哪些融资途径呢？第二个问题是那些有限购令城市的均价和成交量，你觉得会是多少呢？第三个问题之前质量问题媒体也报道得比较多，你们会不会担心对今年的销售有影响呢？

　　李思廉：在限购令底下，现在影响即时反映在一些主流城市里，比如北京上海反映比较大一些。至于政府有没有相应的调整措施，我们静观其变，在我们公司来说，我们相信第一季度可能在10%以内对成交量的影响。价格我认为今年就没有可能大家用"升"来考虑整个市场了，我只是相信全年的下降幅度会都是在10%上下的。不过这个降幅应该都是一些个别的城市，如果一些小一点的城市可能不会有那么明显的幅度，但是你要特别的上升那当然会难一点，就是很难得到上升。

　　至于我们的利息支出，直到去年12月31号呢，大概我们的借贷成本是5.08，那我相信今年的利息支出会有所增加的，应该会上浮大概5%到10%的。因为今年整体的资金市场都是紧张的。

　　至于资本开支方面，我们今年整体如果对应400亿元的销售，那我们今年的资本开支大概是300亿元，在建筑费、地价的支出方面大概是200亿元，在零售方面，税收和外部管理方面大概是80亿元，然后其他的一些不可预知的费用大概是20亿元左右，大数加起来大概300亿元。

　　关于质量问题我刚才也提过了，其实这一个网站的报道是没有什么凭证的。那我自己做了那么多年的生意，我经常也这样说，就是媒体监督企业我们是欢迎的。如果我们真的有问题，我们去改进它。那一些恶性的报道，我们都很难去制止它，暂时我们看不到一些很明显的伤害。事实上这个世界的新闻很多，不是大家都关注。突然现在我说它是特别恶意，它的文字不知为什么会用那么恶意的文字写出来。第二就是我们公布第二月的销售业绩的时候，这是每个公司都习惯性要说的，他突然间要报道的时候都要有一幅这样的图，都是没有关联的，那是一些比较恶意的攻击。大家觉得很奇怪，我们没有怎么特别的去理它。

　　现场提问：今年富力实际上是赚多少钱？另外我看到你们去年有一个联营公司业绩是亏损的，我想问一下这个是怎样的公司，因为我看到亏损也有4000多万。还有我记得酒店的盈利前年都是亏损，今年也是亏损，到底什么时候才可以扭亏为盈呢？今年有没有希望可以盈利呢？还有土地增值税富力今年升了有1倍多到17多亿元，是什么原因呢？最后请问富力预计今年的收益大概会是多少钱？

　　李思廉：刚才也说到了我们销售的利润分布了，我们当年37.7亿元是剔除了酒店和评估增值，纯粹是销售额，这个数字上升了40%。

　　那个联营公司的亏就主要基本上是广州亚运城那个项目，那是我们合作开发的联营公司。为什么亏损呢？因为在2010年里未曾有大概的入帐，也有一些费用包括利息等等支出，那个亏损主要就是算迟了我们应该赚的那一部分。

　　另LET特别高，可能就是比如说今年我们在广州有一个商业项目的销售特别好的。是我们的商业项目，它都是超过60%。在这些项目中相应的土地增值税是会相差那么多的，所以这个就是影响了我们的那个PROFLOR或者LET的百分点的。

　　其实整体我们公司管理着的那个LET都不错的，7%是主流的房地产商都要面对的比例，这个是第一。第二就是酒店在会计的术语和真正发生的是不一样的，因为在会计上酒店是亏本的，但其实我们现在4个酒店的现金流正供应回我们的业主，特别是丽思卡尔顿酒店是非常成功的，我们开业去年是第二年，那两间酒店是分别的钱加起来有8000万和5000万，相当厉害的。但是他给回我们的钱不等于是他们赚了钱给我们的，所以在会计帐上面对于我们来说是亏钱的。

　　你这样想吧，我如果可以让酒店交少点税，其实是一种会计的技巧让我们业主得益的，就这样看酒店是不会让你赚到很多的钱的。这个是基本上不会的，但是酒店经营的好，比如说今年不会很难的，那是很容易给回5000万给业主的，特别是头一两个月的经营状况是非常好的。

　　现场提问：我想问关于富力的负债比率，刚才也说了80%是一个合理的水平，那现在94%就不是合理的水平吗？

　　李思廉：其实负债合理是80%多的原因要说的比较清楚，因为要说的是酒店，酒店在会计帐上是不会乱增值的，就是你当天拿10亿去盖，无论经营到每年赚10亿元，那个酒店都是值10亿元而已，所以这个东西对于这个物业和银行借钱就会出现一个情况，就是你的控方会很高，因为他永远都是用这个最原始的成本来计算的。但如果是银行当然会看原始的价值是多少，这是在那个表里没有反映出来，如果你将这个物业真的去估值，那其实现在我们是在一个不错的水平了，这是一个可能大家要了解清楚的事情。

　　由于这样，那加上要支出的费用，其实很大部分就是土地要给的钱，在我们的规模买的土地相对比钱算是少的了，由于手头的现金都算很少的，所以负债比率比其他人多点了。如果说85%和80%和75%有什么分别，可能就是那个几亿的分别了，就是算来算去都是那些数字。(据观点地产网)