太保44亿原价接手世纪商贸广场

　　沪上首笔保险资金投资商业地产大单正浮出水面。商报记者昨日获悉,中国太平洋(601099)保险拟以44亿元人民币,从卖方亚太置地手中收购徐汇区长乐路世纪商贸广场一事,有望在本周末达成。值得注意的是,在将近3年的持有时间里,亚太置地并未获得期望中的投资获利,抛盘价44亿元与当年的购入价44.38亿元相差无几。

　　险资以离岸交易曲线落地

　　太平洋保险入主世纪商贸广场的脉络,眼下逐渐清晰起来。去年11月至今,在接近半年的时间里,亚太置地和太平洋保险针对世纪商贸广场的转让事宜,终于从谈判阶段进入了实质性交易阶段。

　　"太平洋保险方面,已获得外管局等相关部门批准,将人民币转换成美元进行此次离岸交易指交易双方均注册于境外,以曲线交易回避限外令,交易或将在本周末达成。"某知情人士透露称,执案的是美国对冲基金公司D.E.Shaw ＆Co.,这家公司的资金管理规模高达280亿美元。

　　此次交易,也是自去年9月中国政府颁布《保险资金投资不动产暂行办法》下称《办法》下发,允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产后,保险公司在沪上房地产业投资的首笔大宗案例,且数额巨大。

　　"2010年以来,保险资金获得政策许可,可以将总资产10%的资金用于购买非住宅类不动产。由此,险资成为商业地产的大客户。"某知名商业地产代理行销公司赵先生称,在目前的项目收购战中,"动手快"的大都是国内险资,"甚至比外资大鳄下手还快"。

　　一位保险业内人士介绍说,保险资金投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则。之前出于安全性考虑,险资投资范围和额度一直有着严格的政策限制,70%用于银行存款和债券,这导致险资的收益率较低,除了2007年资本市场的火爆造就了保险资金平均收益率高达12.17%外,近十年来险资年平均收益率仅约为4%。

　　"所有资本都在追逐地产,一方面因为他们没有更好的投资标的;另一方面,当前的房地产市场确确实实是存在高额利润的。"昨日,该保险业人士向商报记者坦言,不动产正可以作为险资的一种长期投资方式,有助于满足保险资金的长期匹配。而像世纪商贸广场这样的优质商业地产项目,地处静安寺商圈,有中高端的机构客户,租金水平已达9-10元／平方米／天,能帮助太平洋保险实现稳定的投资回报。

　　实际上,险资进军房地产绝非一时兴起。在办法正式实施之前,保险资金已经曲线进入不动产市场。据商报记者了解,参与方式主要有两种,一种是直接通过金融资本市场介入地产股,另一种是直接入股地产企业。除此之外,在北京、上海、广州等经济发达城市,险资打着"自用"旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停止过。太平洋保险就于2009年斥资22亿元收购了北京金融街的丰盛大厦。

　　亚太置地"义务"站岗3年

　　在世人眼里,世纪商贸广场是个出身名门且地段一流的优质项目。矗立在常熟路、长乐路路口的世纪商贸广场,是李嘉诚旗下"长和系"在上海开发的地标性写字楼,周边邻近五星级酒店希尔顿酒店、多个国家领事馆,并分布着数个同类别的甲级写字楼及大型购物商场。

　　不过在持有3年左右的时间里,现任大业主--日本地产商亚太置地却选择了抛盘,且是接近于2008年从李嘉诚手中接盘的44.38亿元收购价出手。按照惯例,持有上海的高品质甲级写字楼几年后,物业应该有大幅的升值。但为何目前双方以原价商谈买卖？这让人费解不已。

　　持有物业的3年里,亚太置地的最大收益就是相对稳健的租金收益。假设亚太置地当初投资的预期年租回报为8%,大厦即使全年满租,租金水平也必须达到10元／平方米／天。不过目前来看,该大厦的租金只是维持当年8-9元／平方米的水平,且要维持100%的满租状况难度极高。当初亚太置地将投资回报寄托于物业的升值前景,而事实证明物业升值早已被当初的高价交易所"透支"。

　　"区域新增供应量大,租金上升能力有限等因素,是造成亚太置地无奈低位抛盘的最主要原因。"某资深媒体人士分析称,2008年金融海啸后,上海大部分甲级写字楼的业主,并不愿削价出售而是选择长线投资,所以普遍以租赁成交为主。虽然租金水平从2009年中开始有所回升,但是累计至今的升幅仅在10%-15%,只到金融海啸前的八至九成水平。

　　而在世纪商贸广场所在的静安寺商圈,陆续涌现出越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等甲级写字楼,如此大面积的写字楼集中供应,也抑制了当地租金的上涨速度。

　　"另外一种收益,则是人民币升值带来的汇率收益。"不过这笔收益颇显"微薄",因为3年间,人民币升值还不足3%。

　　"从目前的情况来看,我们可以暂时认定亚太置地的投资不太成功。"专业人士分析称。

　　李嘉诚2008年高位套现

　　李嘉诚当年高位套现,使得该大厦的成交价已经"扼到喉咙口"。不过当年的媒体却普遍称投资超人李嘉诚失算了。原因就在于,按照不足10万平方米的建筑体量来看,李嘉诚在2008年抛盘时候的成交均价约为45000元／平方米,低于2008年一季度上海甲级写字楼平均51000元／平方米左右的售价。

　　如今亚太置地的转手行为,不得不让人感叹,投资超人李嘉诚果然有超前判断力。商报记者了解到,在2008年的那一轮楼市调控中,李嘉诚曾对上海商业物业进行了三次"清仓"行动:第一次,出售世纪商贸广场写字楼物业,获得44.38亿元;第二次,转让御翠豪庭36个商铺,预计收益超过10亿元;第三次,黄金城道商铺转租为售,回笼资金超过10亿元。