摄/商报记者 杜国平

　　当住宅市场因调控新政再度变得波诡云谲时，不少人开始考虑为家庭的理财投资增加一些商业配比了。不把鸡蛋放在一个篮子里，是这些精明人士所信奉的，相比住宅，眼下不限购又不限贷的商业物业反而成了资金的一个出口。商铺作为受众面仅次于酒店式公寓的商业物业再次成为投资客的香饽饽，主城区的商铺存量也上涨至高位，商铺投资或将迎来机遇，但由于商铺进入门槛渐高且需要相当的专业度，投资结果很有可能出现冰火两重天。

　　去年商铺整体成交量大幅上涨

　　丁桥、滨江区政府区块成为成交主力区块

　　去年虽然楼市整体高走，但在调控政策的威慑之下，投资向商业转向的趋势也逐渐显现。据赢商投资统计数据显示，去年杭州主城区共成交商铺2419套，比2011年的1782套，同比上涨36%。其中，去年上半年就成交1506套，已经达到2011年全年成交量的85%，虽然下半年成交回落，但全年成交套数还是有大幅上涨。

　　在商铺成交区块中，丁桥和滨江区政府区块遥遥领先于其他区块，两个区块商铺成交面积之和占2012年度杭州商铺总成交量的50%。丁桥为杭州的大型居住区，且区块内经济适用房集中，经济适用房都是自住，入住率高，所以对商铺的需求量较大。滨江区政府板块则是滨江区的核心区块，区块内商业氛围浓厚，尤其去年地铁1号线开通，区政府板块借地理位置优越，地铁商铺效应凸显。

　　而这两个板块中，热卖的商铺代表也各有特色。丁桥的大世界五金城就以745套、4.7亿元的成绩排在去年杭州商铺成交金额排行榜榜首，其成交套数占年度总成交量的31%。这个市场项目的商铺大受欢迎的原因也很简单，产业概念定位比较好，在丁桥这样一个还是要有想象空间的板块内，而且面积小、总价低，就降低了投资门槛，自然受投资客欢迎；还有一点很重要，就是目前市场上像大世界五金城这样产权比较清晰的产品比较少，所以有一定优势。而滨江区最耀眼的“新星”就是星耀城，作为滨江地铁新盘，在地铁1号线的带动下，虽然商铺开盘均价高达45000-60000元/平方米，成交单价最高的超过了70000元/平方米，但仍然不乏投资者，去化非常好。

　　今年主城区商铺存量突破9000套

　　地铁铺和高性价比底商或许有优势

　　据了解，从去年下半年开始，商铺的库存量一直在增加，去年更是有了爆发式增长，据昨晚的透明售房网数据显示，目前商铺可售房源数已经达到9493套，而往年这一数据通常维持在3000套左右。按赢商投资计算，如果以每年2000套左右的商铺成交量来计算，即便不算新增供应量，这一存量也足足需要消化四五年，因此可以说是压力山大。

　　从去年一手商铺的整体销售情况看，销售成绩比较出众的主要是有一些概念的纯商业项目商铺以及住宅附带的高性价比底商，今年这个特点还是会比较明显。随着地铁1号线的开通和有序运营，地铁商铺将继续成为市场的关注焦点。比如九堡老盘德信·泊林印象，继2011年就销售完小区西面的商铺后，3月份又推出了小区北面剩下的地铁铺，到地铁一号线九堡客运中心站的步行距离为700米。该批商铺一共28套，总面积达五六千平方米，主力户型约为200平方米，都是双层铺，17000元/平方米起。“我们项目2011年时销售的西面商铺，双层铺价格就超过30000元/平方米，单层铺均价更是超过了40000元/平方米。此外，选择春节过后销售还有一个优势是准现房商铺，2013年底2014年初即将交付。”该楼盘相关负责人介绍说。

　　而去年热销的住宅楼盘底商今年还是投资客与开发商都关注的一类产品，去年由于高端住宅产品销售速度放缓，开发商不得不拿出一些商铺产品以冲高销售业绩，像东方福邸、明月江南都属这列，这批商铺大部分定价合理，凸显投资前景，收获了不错的销售成绩。今年由于超高的库存量将会让商铺市场竞争异常激烈，预计部分楼盘可能会继续采取“以价换量”的方式快速去化，或者采取“先持有招租后出售物业”的策略来让商铺保值增值。

　　此外，随着商铺价格的飙高，小面积低总价地段好的单层铺一直是近两年很受投资客追捧的投资产品，今年也不会例外。在2012年住宅市场上大放光彩的天阳·半岛国际，即将于今年上半年推出位于滨盛路上的沿街商铺，总面积2800平方米。这批商铺最大的卖点是面积较小的单层铺，户型为30-80平方米，主力户型集中在四五十平方米，以周边商铺30000余元/平方米的售价来推算，总价将主要集中在100万-150万元，这对目前难觅200万元以下总价商铺的杭州市场来说还是蛮难得的。

　　对于投资客比较关心的“哪些商铺值得投资”，赢商投资总经理方芳就表示，比较大众化的社区底商以及逐渐增多的写字楼底商或许比较受欢迎，而择铺的一大准则还是地段。板块成熟、住区氛围成熟的社区商铺卖得比较好，这个规律已经在去年得到印证，而今年丁桥、申花、桥西等板块商铺也有望继续创出好成绩。其中，桥西的嘉凯城·名城公馆商铺应该是今年全新推出的社区底商。据了解，名城公馆将推出三幢住宅底下的18套沿街底商，面积在120-180平方米，其中一层层高4.4米，二层层高3.2米，且全部石材干挂，目前距离名城公馆100米的嘉泰馨庭商铺日租金已经高达4元/平方米，由于名城公馆推出的这批临街商铺为区域内多个住宅区通往桥西最大城市综合体——运河中央公园的必经之地，所以已经被很多投资客视作“明星旺铺”。

　　商铺投资结果容易冰火两重天

　　买商铺几个问题得注意

　　对于商铺的投资前景，总有人用“一铺养三代”来形容，而事实上，商铺投资更需要专业眼光。“可以说，商铺投资的结果是冰火两重天，一半甚至60%的人能够通过投资商铺前期就能赚到钱，但还有相当一部分人由于缺乏专业的知识，容易投资失败，买了一个铺几年不涨甚至亏的案例比比皆是。”方芳说。

　　在方芳看来，目前市场上商铺整体供应量过大，为了缓解住宅产品的压力，开发商也拼命推商铺，往往忽略了商铺本身的发展前景，这就需要投资者用自己专业的眼光来鉴别哪个是旺铺，哪个不值得投资，从这个角度来看，其实商铺的门槛更高一些。“买住宅基本随大流，整个市场好了自然升值；投资写字楼则主要看地段、看商务氛围，有些区块商业本就不错，例如城西等，在这个区域买写字楼也不会有太多偏差；只有商铺，除了地段还要看商铺本身的条件、周边业态、物业形式等很多细节，有可能紧挨着的两间店铺都会有不同的升值前景，非常讲究。”方芳还特别强调，“现在市场上的投资客往往还是最先关注商铺的总价，那些面积小、总价低的商铺成交好，事实上，投资是不能捡便宜的，例如市面上出现的一些分割产权的商场、市场小铺风险就很大，对投资者来说，首先应该求安全。”

　　此外，对于人们一窝蜂地挤向商铺，有一些问题还是得注意。

　　其一，要考虑到随着网上购物的兴起，实体商铺正受冲击，同时，由于区域小型商业中心的不断崛起，部分社区底商的业态将被带走。去年“双11”电商大战创下了全线飘红令人震惊的新纪录，而另一个不争的事实是，包括杭州大厦、银泰、世纪联华等传统实力百货、超市商家在内，实体店铺受电商冲击，业绩下滑明显。以二手街铺为例，由于受到已存在泡沫的高租金压力以及网购带来的明显挤压，杭州很多市中心好地段商铺难以为继转手频繁，街铺的业态调整体现得相当明显，服装店数量大幅缩减。此外，随着印象城、银泰城等区域商业中心的布点增加，现在很常见的社区底商将会受到这一类区域商业体的冲击，数量会萎缩，业态也会集中在便利店、洗衣店、药店等少数就近消费类型。方芳分析认为，在体量较大商业体高举高打的过程中，小面积商铺必然受到挤压，租金成长性也不高，最终也会反过来影响到商铺市场的供应结构调整，资源更加集中化。

　　其二，对于目前热度正高的地铁商铺也不能过于乐观，真正的地铁商铺与伪地铁铺还是得辨别清楚。自去年地铁1号线开通以来，周边商铺的地铁效应是否立竿见影，大部分商家至今仍持保留意见，而事实也证明，地铁开通对地铁商业造成的直接拉动效果并不明显，连开在地铁站的华润万家VanGO地铁便利店生意都不尽如人意。与此同时，地铁周边的商铺收获的地铁溢价效应也不明显，尤其是一些市中心地铁铺由于这几年实体经济不好、商铺租金又高企，导致经营利润和开店成本倒挂，短期内上涨空间有限。