市中心标杆写字楼租金坚挺，老旧写字楼处境尴尬。

　　春节刚过，“国五条”迅速来袭。一方面，住宅受到更严厉的挤压，商业类项目在政策利好下将会继续享受到住宅的溢出效应；另一方面，就写字楼而言，近年来杭城写字楼市场售价和租金双双稳步上扬，整个商务市场容量也在扩大。由此，杭城写字楼渐渐步入一个良性循环的稳健上升通道。

　　跟商铺、酒店式公寓吸引了大量投资客不同的是，写字楼市场的客群一直以购买自用为主，因而相对独立稳健，售价和租金水平的关联性较强，由于杭州市场起步较低，因此尚未出现价格泡沫。对于企业型客户来说，购买性价比不错的写字楼，既可以自用办公，也可以抵押贷款并作为优质资产储备；而对于个人投资型客户来说，入手一套总价不高品质不错的写字楼，可以出租获得稳定可观的投资回报，也不失为一个稳妥的投资选择。那么，哪些写字楼项目是比较值得投资的呢？

　　去年写字楼行情集中在下半年

　　拱宸区块、钱江新城和滨江是成交主力

　　盘点一下近三年来的杭城写字楼市场可以发现，这个市场相对独立稳定，每年的供应量、成交量以及成交价格的变化不算明显，基本呈现出稳步小幅上扬的态势。

　　汉嘉地产统计数据显示，跟供应小年2011年相比，2012年的杭城写字楼市场算是略有起色，回稳到正常水平。整个2012年，杭州主城区一共成交写字楼1401套，总成交面积29.9万平方米，这一成交量较之于2011年的830套、22.2万方回升明显，已经接近于2010年的1701套、33.9万方成交行情；总成交金额为71.5亿元，而2011年总成交金额为53.7亿元；但是，23882元/平方米的成交均价反而略逊于2011年的24131元/平方米，这跟2012年的新供应板块城北、申花等写字楼均价相对不高，以及全年楼市价格整体下行都有关联。

　　赢商投资统计数据显示，2012年上半年杭州基本没有推出新的写字楼楼盘，因此成交行情凄惨，总共才成交不到200套，只相当于2011年同期的三分之一。7月开始，杭城相继推出蔚蓝国际、万通中心、西湖国贸大厦、中天·MCC、深蓝·绿景国际、迪凯银座等楼盘，当中不乏高端写字楼和性价比不错的写字楼。随着大量新鲜血液的注入，杭州写字楼市场在下半年才“活”了过来并且生机勃勃。2012年下半年共成交写字楼1211套，占全年总成交量的87%，是2011年同期的2.4倍。尤其是12月逆势突围，成交量达到434套，成为自2010年以来写字楼单月成交量之冠。

　　整个2012年度，杭州写字楼成交主要集中在拱宸区块、钱江新城区块和滨江区政府区块，三者成交总量占到了总成交量的75%。拱宸区块凭借万通中心、蔚蓝国际大厦、美好国际大厦的集体发力，成交量达到总成交量的三分之一以上。而钱江新城区块和滨江区政府区块尽管写字楼供应量较大，竞争激烈，写字楼产品又有着面积大总价高的特性，但凭借良好的区位优势和发展潜力，仍然有着不错的成交量。

　　杭城西北部是去年至今的供应重镇

　　租赁需求大、低总价写字楼成交放量

　　从2012年至今的成交行情来看，那些区域内写字楼供应稀缺但租赁需求较大、或面积适中总价不算太高的项目最受市场欢迎。

　　杭城西北部区域是去年以及今年的写字楼项目供应重镇，主要包括拱宸、申花、文教等区块，由于城西、城北写字楼项目都很稀缺，因此成交行情不俗。拱宸区块去年万通中心、蔚蓝国际、美好国际三楼盘集中发力，合力撑起一片天。万通中心去年下半年首推A幢，后又加推C幢，目前A幢只剩一套房源，C幢也已销售逾九成，主力户型200-660方，成交均价25000元/平方米左右；今年下半年将继续推出E幢大面积写字楼，整层面积2000方，由于已获LEED金奖预认证，预计价格会在30000元/平方米以上。

　　蔚蓝国际由于单套写字楼面积较小，仅为80余方，因此荣登去年写字楼个盘成交套数冠军，一共成交421套，成交均价17000元/平方米左右。“蔚蓝国际目前已经是现房，将在3月底和4月底分批交付，目前写字楼已只剩下一些尾房，三层左右面积可售，由于楼层较高价格在20000元/平方米左右。其中200-300方的户型最受客户欢迎，同时客群以城北的地缘性企业为主，自用比例占到了七八成，又因为是现房，买了马上可以入驻办公以及抵押贷款。”蔚蓝国际营销负责人王惠介绍说。

　　炙手可热的申花区块，已开热销的有整层起售的银泰城，今年待开的新盘则有矩阵国际。2012年打响了板块头炮的银泰城，将会在4月初一并推出剩下的D幢和E幢写字楼，D幢整层面积1200方起售，是项目内的写字楼楼王，预计价格会在此前B幢21500元/平方米的基础上再涨一些。“从去年开始，就有不少国内外资金比如投行、基金公司等想要整幢购买优质商业物业，我们也谈了几家。过完年这个趋势更明显了，两周内我已经接待了三四拨这样的客户。”银泰城营销负责人徐琦敏透露。城西首个LEED金奖预认证写字楼项目矩阵国际也将于近期开盘，主力户型200-300方，均价24500元/平方米左右，据称目前已有1万多方面积的预约量，当中有一套1800方、带空中花园的整层办公楼被某公司相中，用作企业总部。

　　至于面积小总价低的受捧写字楼项目，除了上述的蔚蓝国际，文教区块的中天·MCC也是典型例子。MCC去年11月首开百余套房源，面积70方起，当时去化九成，均价为25000元/平方米左右。MCC总经理徐海鹏介绍说，今年将于4月新推一批房源，由于之前市场接受度较好，均价预计将上涨1000-2000元/平方米，“毕竟MCC的层高达到了舒适的4.5米和4.98米，算上LOFT的溢价率，目前年租金回报率就能达到6%左右，随着城西写字楼租金的稳步上扬，未来回报率十分可观。”此外，复兴区块3月10日首次开盘的海运国际，也是一个很好的例证。该楼盘首次推出的写字楼面积最小120方，均价22000元/平方米，由于位置不错，总价最低可以控制在200多万元，60余套房源卖得很快基本售罄。

　　二手写字楼呈现“两头旺”现象

　　总价两三百万的房源受到市场追捧

　　不仅是一手市场上体现出中小面积写字楼和品质写字楼受捧的迹象，在二手写字楼市场上，同样也呈现出类似的特点。

　　沐和商业地产相关市场数据统计，在二手写字楼租赁和买卖市场上，小面积酒店式公寓用作办公占到了总量的四成，面积在一两百方的写字楼占比为25%-35%，三五百方面积的写字楼占20%，剩余为面积在500方以上的大型写字楼。“纯写字楼方面，最受市场欢迎的产品总价在200万-300万左右，户型则集中在80-130方、150-250方这两个面积段。”沐和商业地产写字楼部经理曾祥瑞介绍。

　　“单价和总价较低的写字楼和标杆性的甲级写字楼在市场上最受欢迎，需求比较旺盛，而那些中不溜秋的写字楼则处境尴尬，不上不下难以出手。”中原地产写字楼部经理李云峰也持有相似观点，他分析称：“现在杭州一般写字楼的正常出租回报率都可以达到4%以上，比起很多商铺3%的出租回报率都做不到的惨淡行情来，写字楼还是比较稳健的。如果用心找找，在杭州回报率能达到5%的写字楼也还是找得到的。另外比较关键的一点是，杭州的写字楼成交价还处于一个较低的水平，基本上都比住宅低，因而未来的增值空间还比较大，而商铺现在价格已经处于高位，未来增值部分被透支得比较明显。”的确，杭州写字楼和住宅的住商倒挂现象一直存在，比如朝晖路绿洲花园的住宅售价在30000元/平方米左右，而写字楼的单价两万都不到，有一半的差价；而住宅和商铺则存在另一种价格倒挂现象，商铺的价格往往是住宅的1.5-2倍，甚至还不止，现在杭州的商铺售价为四五万元/平方米的并不少见。

　　此外，如果想购买二手写字楼，还需要注意的是别买那些使用年限短、硬件设施差的“高龄”老旧写字楼，因为它们租赁和转手行情都比较差，买了只会砸在手上。事实上，杭州市场上已经出现了这样一批“高龄”写字楼，大多为1994年、1995年建造，目前土地使用年限大约剩余35年，地段一般还不差，集中在市中心。以庆春路上1995年左右的中河大厦为例，目前租金水平约为2元/平方米/天，而坐落于黄龙的2005年建造的公元大厦租金则达到6元/平方米/天。中原地产商业地产负责人马爱萍告诉记者：“高龄写字楼地段好但租金低主要有两个原因：停车不方便，空调、物业等配套设施跟不上。”由此，杭州老旧写字楼的现状就是，转手率很低，几乎没有客户愿意接手，租金以及售价也涨得很慢。