二手房将迎来寒冬 或助推次新房和新房市场

     3月1日“国五条”细则正式落地，也被业内人士形容为近年来对楼市过热打击力度较大的一记重拳。其中，二手房交易个税按20％征收、提高二套房首付比例和利率成为市场焦点。

    从去年11月以来，在杭州楼市，无论是二手房还是商品房市场，都呈现出供求两旺的态势。刚刚过去的2月，成交量更是创下历年新高，一些楼盘的售楼处春节一过即人气爆棚。应该是国五条细则出台的导火索，而国五条细则的出台必将使得原先在购买二手房和新房之间徘徊的购房者一个选择购新房的理由。而对于市区一些房龄较长的二手房，由于当初购房的价格比较低。面对交易个税按20％征收这个政策，其税额将占很大一部分收益。而这部分成本最终将转嫁到购房者的身上，使得售房成本进一步增加。

    而对于杭城的一部分次新房以及新房受该政策的影响并不是很大，对于近5年内的次新房由于当时的购房价格与现在的二手房价格的差额差距并不十分巨大，20%个人所得税的增加在售房成本中的比重上涨也就比较有限了。

    据笔者调查很多原本打算购买二手房的网友也纷纷转入购买新房的行列中，笔者走访了几家杭城二手房门店，随机采访了几位二手房经理，他们表示很多原先有意向购买二手房的顾客，现在都纷纷表示对于新房的兴趣更大了。而对于政策在地方的执行还是持观望态度。希望地方上执行时能根据实际情况有所调整。

    改善型需求或被误伤

    可见的是，相比二手房转让可能增加政府税负“利好”，更多开发商关注的仍是“国五条”对新房市场是否会“利空”。

    “国五条”细则中提到，对房价过快上涨城市，人民银行当地分支机构可根据房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“这对于住房改善型客户影响会较大。从去年的案例看，不少改善型买家是出售了原有住房，才有足够的首付款买新房的。”

    这类换购新房买家，将受到“首付比例可能上调”，以及“个税”缴纳额可能增加的双重打击。基于这样的预期，房企还是会着重于刚需产品的加推和销售。

    新政唯有调高二套房首付比例这条，会误伤不少改善型需求。二套房的首付比例如果上调至七成，意味着贷款的额度不到三成，对改善需求压力较大，等于是变相限购。此外，政策的重申也会给购房者造成预期转向，不排除会有购房者转向观望状态。

     新政落地 税费该怎么交

    二手房的个人所得税，杭州市之前的征收规定，分成三类：一是（转让收入－住房原值－合理费用－转让过程中缴纳的税金）×20%；二、如果未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收；三、转让买入超过5年的唯一生活用房免征。而绝大部分的征收结果，是按照第二种来执行。

    如果按照《意见》规定，那么二手房交易的税费将大为增加。以一套买入价100万元，转让价150万元的房子为例，卖家原来需要缴纳的个税是150×1%=1.5万元，而现在，则要约（150-100）×20%=10万元。两者相差了8.5万元。如果转让差额增加，那么缴纳个税额也会更高。其次还有其他税费。按规定标准，还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，购房成本也将大大增加。

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