北京土地市场新年开门红

日前，来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，北京土地市场迎来开门红。综合来看，1月北京全市共计成交18宗土地，单月土地交易额达到205.7亿元，实现了近11年以来北京土地市场最好的开局。

热门地块备受追捧

1月24日，包括朝阳区孙河乡北甸西村W地块在内的3宗土地招标出让。其中，孙河地块出让规划面积为64777平方米，底价为12.35亿，楼面底价达19065元，吸引了招商、保利、龙湖、首开、懋源等众多开发商前来参与现场竞价，最终由泰禾以18.5亿元摘得，溢价率高达49.79%，折合楼面价28559元。而房山窦店地块面积为91391平方米，底价为3.1亿，最终被北京城建以4.6亿获得，溢价率高达48%，折合楼面价为5033元。

据悉，此次出让的孙河和窦店两块地均受到了多家房企的热捧，竞价场面十分激烈，最终两地块均达到了竞价上限，成交价格较之前有了明显提高。对此，链家地产市场研究部张旭分析认为，一方面，此次出让的两宗土地为最近北京土地市场上少有的挂牌出让地块；另一方面，年底北京房地产市场热度继续延续，当前开发商对于年后的市场预期较高，拿地热情也较去年有了明显的提高。张旭认为，此次成交的两宗土地均刷新了该区域土地价格新高。以目前的市场趋势，年前土地市场恐难降温。

对于孙河板块的价值和前景，早在去年9月底即已竞得孙河乡北甸西村二类居住用地的龙湖地产表示十分看好。龙湖相关负责人对记者说，该板块位于中央别墅区的核心位置，隶属于朝阳区的集中低密度改善性宜居板块，行政区位和物理距离均优于传统后沙峪别墅区板块，交通、自然环境、配套等方面的优势使得孙河板块具备了城市第一居所的属性。

与此次泰禾的高价拿地相比，北京龙湖当初以14.7亿元摘得孙河组团首块宅地，溢价率仅8.7%，从某种意义上讲，龙湖把握住了优先进驻的机会。据了解，龙湖将把该地块打造为继颐和原著后第二个真正意义上的“原著系”低密度产品，继龙湖·滟澜山后第二个中央别墅区标杆项目，进行别墅类产品研发及服务系统的全面升级，该项目预计在今年年中入市。

激烈竞价与

流标流拍现象并存

就在此前的1月18日，玉渊潭乡地块被京投联合体以46.5亿元摘得，由此引发众多分析家对未来该区域房价走势的预测。根据该宗地块招标文件规定，玉渊潭乡地块规模达到32.99万平方米，其中包含不少于2万平方米的公租房，7.57万平方米的居住用地，17.42万平方米的商业综合面积。此外，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司以5150元/平方米的价格回购5万平方米地上建筑面积，性质为办公楼。由此算来，该宗地经营性用地面积为20万平方米。

在21世纪不动产分析师张磊看来，玉渊潭乡地块堪称区域内的绝版地块，周边环境得天独厚，区域内二手房单价已突破4万元，加之北京西部长期受困于土地资源稀缺，因此引来众多房企争抢是在意料之中的。可以预计，在未来该区域内不会有其他大项目入市的情况下，该项目售价超过6万元/平方米的可能性极大。倘若现有商品房市场量价齐升的趋势得以延续，那么玉渊潭乡地块住宅部分的价格还可能更高。根据万柳地块的后期效应可以预测，玉渊潭乡地块将会对西三环至西四环区域内的房价产生带动作用。

在土地交易额创历年同期新高、部分地块激烈竞价的同时，1月北京也有部分土地未能正常交易。伟业我爱我家市场研究院统计监测数据显示，1月有6宗地未按照原出让公告时间交易。其中，北京国土局暂停通州核心区三地块、朝阳区豆各庄乡地块的出让，北京经济技术开发区河西区两宗挂牌用地至今无人问津。由于春节将至，若短期内再无报价，该地块可能遭遇流拍。

针对这一现象，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受采访时表示，倘若土地配建公租房数量太多，有可能影响到开发商的拿地积极性。北京经济技术开发区河西区两地块均需配建4万平方米以上公租房，这恐怕是其无人问津的主要原因。与此同时，关注度过高的土地也可能招致政府的强制干预，朝阳区豆各庄乡再次暂停出让便是一例。胡景晖认为，未来为了维持保障房供地量，配建公租房还将继续，而政府对热门地块的干预也将继续。因此，至少在今年上半年，北京土地市场还将延续1月份这种激烈竞价与流标流拍并存的局面。

根据北京市整理储备中心土地公示信息显示， 1月共计会有24宗经营性土地发生交易，其中以招标方式出让的达到16宗，占比高达66.7%，为招拍挂制度以来罕见的高值。国土资源部曾多次表态，既要避免土地流标影响未来供应，又要避免“地王”或“过度溢价”再现，扰乱市场预期。招标出让正是抑制地王出现的好方法。从政策调控的角度来看，招标出让贵在能够稳定市场预期。

统计显示，2012年全年经营性用地372公顷，仅完成北京市年度计划1200公顷的31.0%，这在一定程度上加重了市场对未来市场供应紧张以及房价上涨的预期。有资深业内人士分析认为，房价涨跌关键取决于楼市的供求关系，而土地供应量作为楼市潜在供应量指标，将直接影响未来半年或一年楼市的市场供应量。因此，倘若要“稳定预期”，除了要干预土地价格之外，更要切实保障土地市场的有效供应量。鉴于此，预计年初政府推地量或将延续1月初的态势，第一季度可能还将推出本年度土地出让计划，以供开发商有的放矢，避免盲目哄抢。

事实上，房山区目前已经开始加快了今年大规模推地的步伐。记者日前从北京市土地整理储备中心了解到，房山区年后将有9宗新增地块集中入市，总建筑面积高达122.67万平方米，其中以住宅供地为主，为开发商拿地提供了更多的选择。