2012年的杭州楼市，从低迷自救到回暖再到最后的翘尾收市逐渐展现出成熟的姿态，而过去这一年众多外来大鳄纷纷抢滩，也显示出杭州与其他一线城市相当的核心价值。对于购房者来说，2012年也是个好年成，至少在价格低点选到了合心意的房子。进入2013年，关于房产市场的消息又纷纷传来：首套房贷利率集体松动，杭城多家银行重返8.5折；今年7月开始杭州或许会实行房产税……接下来这一年市场走向会是怎样？尤其是客户群最大的住宅市场又有哪些产品值得入手？我们将一一为你梳理。

　　存量小户型房源不多了

　　城东新城、大桥西、之江的新楼盘可以多多关注

　　去年，在系列新政“二套房、三套房和外地人限购政策”的双重压力下，刚性需求成为绝对的主流，其中，90方的小户型产品成为支撑楼市大量成交的关键性产品。例如中海·寰宇天下、金地·自在城、宋都·东郡国际、顺发·吉祥半岛、方正·荷塘月色、中豪·四季公馆、德信·北海公园等列销售排行榜前列的楼盘都有大量小户型房源出售，也因小户型房源的高去化量获得了市场认可。而今年，不少去年热销的楼盘小户型房源存量已经不多，像寰宇天下刚刚推出最后一幢90方房源，接下来只有大户型房源供应，自在城整体公寓房源存量也不多了，荷塘月色的90方户型也已全部售罄，只有像东郡国际、北海公园这样以小户型为主、开盘较晚、体量又较大的楼盘还有一些存量。

　　虽然老盘中小户型房源供应不充足，但从今年将上市的新盘来看，不少还是主打小户型房源，值得刚需购房者好好研究一番。

　　今年有小户型房源供应的新盘主要分布在城东新城、大桥西、之江等几个板块。其中，大桥西还是值得关注，去年万科、德信、方正等公司都新入手了不少地块，这些新项目将在今年上市。万科的北辰之光可能是最早面市的，这个楼盘有30万方的体量，应该是该区块目前最大的楼盘，户型面积主要在90-130平方米，全部为装修成品房源，产品线主要参照的是万科旗下的另一个楼盘——西溪蝶园，品质感可想而知；尤其值得一提的是，该项目有比较大的商业体量，按规划，会建成一条非常有特色的商业街，成为楼盘自身商业配套，也会是该楼盘今后一大卖点。而距离德信·北海公园不远的德信·晓宸预计今年下半年也会面市，楼盘定位基本还是与北海公园类似，以90方为主，不过户型上会进一步优化，今后项目南面会是个大的商业中心，而卖鱼桥小学也在项目附近，从某种程度上来看，晓宸的条件或许比北海公园更好。

　　要求高品质90方的购房者还可以关注一下城东新城。城东新城区块今年会是房源集中上市的一年，其中小户型房源总量不少，但随着地铁等因素的利好，整体定位偏中高端。天阳·尚城国际是城东新城里距离市中心较近的一个楼盘，目标客群为高端刚需和首次改善人群，所以推出的90方产品也会讲求品质感；城东新城核心区域的另一个新盘是德信·东望，预计今年下半年开盘，也是会有大量中小户型推出，但由于地处地铁一号线彭埠站附近，且与未来彭埠双铁生活综合体商圈毗邻，所以定位同样为“高端住区”，参考同区域目前在售楼盘新中宇·维萨23000元/平方米的均价，估计这两个楼盘定价都不会太低。

　　对总价控制更严格的购房者可以试着把眼光放到之江板块。由于滨江区小户型房源稀缺，加上之江大桥的开通，一部分需求也开始往之江板块分流，而之江板块此前一直处于价格洼地(目前均价在13000元/平方米左右)，今年又会有不少新盘上市，其中的小户型房源还是比较适合刚需购房者入手的。像佳兆业·玖珑山今年3月就会推一批90方房源，应该是该区域内今年最早供应小房源的楼盘，首开价格一定不会太高；同时，为吸引购房者，该楼盘的户型也相当诱人，90方做到了四房，凸显性价比。

　　点评：鉴于去年刚需大热，今年刚需房源还是会成为撬动市场的主要手段，对刚需购房者来说，选择余地还是有，关键还是根据自身需求和自身经济实力来选择。地段偏一些的房源价格还是相对低一些，像之江、下沙大学城北等板块还是会走低价路线，而城东新城、滨江等区块逐渐成熟，且有地铁利好，预计价格会继续往上走。

　　今年改需量可能会增长

　　高品质、高性价比楼盘还是有

　　去年下半年开始，杭州的改善性需求逐渐稳步释放，一些大户型房源和高端楼盘的去化都非常好，也对整个市场行情的上扬起到一定作用。尤其是去年下半年绿城·新华园、滨江·凯旋门、滨江·武林壹号等高端楼盘全新开盘，都收获了不错的成绩，其中凯旋门9月首开，到去年年底成交金额已经达15.24亿元，而去年12月开盘、总价在1700万元以上的武林壹号已经售出了37套。还有像万科·西溪蝶园、欣盛·东方福邸、绿城·西溪诚园、武林府等续推中高端楼盘，去年的销售成绩也都非常出色，成交总金额均超过10亿元。

　　对于今年中高端住宅市场的情况，有业内人士分析认为，改需的量或许会稳中有涨。这样分析的理由还是基于去年刚需量的开闸放量以及去年上半年改需量受抑制。正因为此，今年市场上既有品质又有性价比的房源还是有不少的。

　　市中心区块，去年年末热销的一批豪宅还有存量，包括滨江·凯旋门、滨江·武林壹号、大家·武林府、新湖·武林国际等楼盘在内，选择余地不小。值得一提的是，绿城·兰园今年将全新推出以90平方米为主的三期房源，共有300多套，这应该是市中心板块非常稀缺的精装修90方户型房源，去年新华园推出毛坯90方都被抢破头，这批精装小户型的上市估计也不愁卖。另外，昆仑公馆在推一批180方精装拼套户型，总价580万元起，折合单价才32000元/平方米起，还是相当划算的。

　　城东，滨江的金色黎明和万科的草庄西岸应该是典型代表。提供毛坯房源的金色黎明去年就热卖，今年还有大量房源将上市，如果价格不大涨，还是非常适合实惠的改需家庭。而草庄西岸产品结构与东区有较大的不同，以90方和130方的户型为主，全部为装修成品房，价格水平所有下调，90方22000-23000元/平方米，130方24000-26000元/平方米，嫌自己装修麻烦，又对居住品质有要求的购房者可以考虑。

　　南面，滨江区附近的大户型楼盘倒是不少。前几天才首开的金地·天逸北区算是近期市面上性价比比较高的改善型楼盘，最大的卖点就是有非常大的赠送面积，上下两层设计，138平方米的户型像是200多平方米的房子，而价格在24000-26000元/平方米左右，唯一的问题就是这个楼盘行政区划在萧山。至于滨江区内，今年沿江的大户型房源供应相当引人注目。去年的销售冠军中海·寰宇天下今年全线供应大户型，除了少量255方的房源外，今年将主推其楼王组团“御江山”350方一线江景大宅产品，全石材立面，采用四套房设计，定位“尊贵、奢华”。还有蓄势待发的钱江·水晶澜轩也将全新开盘，据说这是目前滨江一线沿江地段唯一的精装楼盘，户型面积为330方和375方的平层大宅，目前样板房已经开放，在业内口碑不错，对在滨江区寻找豪宅的人来说，这个楼盘非常有吸引力。

　　而城西，改需们还是可以考虑绿城·西溪诚园，虽然一期已经交付，但二期、三期还有不少剩余房源，而体量达10万平方米、有900多户房源的诚园五期也将在今年面市，对有城西情节的“绿粉”来说，这个楼盘还有入手机会。此外，富越·香溪的排屋以及滨江全新低密度纯排屋社区——西溪明珠都是值得期待的高端项目。

　　至于之江板块，今年3、4月份要首开的华润新鸿基·之江九里值得关注。这个当年以15281元/平方米的楼面价拿地的“地王”如今要开盘，主力户型为140方的平层，而抛出的试水价竟然为18000元/平方米，算得上是亏本大甩卖了，如果想要抄底，这个楼盘可以考虑。

　　点评：跟刚需客不同，改需购房者不会一味追求价格，对房子的品质更有要求，所以在选择房源时，开发商的品牌、房子的外立面、精装细节、甚至园林的布局建造都在购房者的考量范围内。今年的改需房源也不算少，而且不少都是存量房，已经到了准现房的标准，对住房要求高的购房者不妨多去现场走走，到实景样板房里感受一下再考虑下单。