雅戈尔申花地块、滨江西溪明珠、九龙仓君玺……

昔日高价地王今年集体亮相

定什么价格，开发商很谨慎

　　龙年春节后，位于庆春东路和庆菱路交叉口西南侧的精装豪宅庆春御府将面市，预售均价超出4万元/平方米；而近日，杭州市规划局网站公示了杭政储出(2010)53#、56#地块的规划图——这意味着曾一度传出“退地风波”的雅戈尔申花项目也即将开工建设。

　　本报记者多方了解到的情况表明，2009、2010年的高价地项目有不少会在蛇年集体亮相，在历经了市场的风雨之后，它们将掀开神秘的面纱。

九龙仓君玺的施工现场。

　　记者实地走访：项目现场工人很忙

　　2012年初，受双限政策的深入影响，高端楼市一直未能从“冬眠”中醒来；进入下半年，随着楼市的反转，改善型需求有所增长，像久未动销的昆仑公馆在年末仅用一个月就销售了1.2亿，武林壹号也完成了首秀，高端楼盘正在“解冻”。

　　都说2013年会是豪宅的春天，也许因为看到了这是个入市的好机会，开发商在两三年前拿下的那些高价地项目纷纷计划在今年亮相。本报记者近日实地探访了几个项目现场。

　　城西的西溪明珠，这个早在2010年年底就定下的案名，当时拿地楼面价高达25735元/平方米，成为业界讨论的焦点。2012年年底刚开工的西溪明珠，预计最快会在今年开盘。近日，记者再一次走访了这块正在动工的“地王”，虽然已是下午5点，不过像打桩机、挖掘机等大型工程设备仍在运作中，多辆工程车载着砂石穿梭其间。

　　地处文晖路与建国北路交叉口的九龙仓君玺也是一派热火朝天，记者到现场时已近中午，不少工人顾不上吃饭，仍在忙着施工。记者致电售楼处，发现电话是九龙仓碧玺项目的。“君玺要下半年才开盘，目前还未设售楼处。”对于正处在打桩阶段的君玺来说，时间已经有点紧张。

　　不少2009年拿的高价地，也将会在2013年尘埃落定。已经确认将在2013年初开盘的是之江九里和庆春御府。前者位于之江板块，由华润集团和香港新鸿基地产共同投资建设，据了解，该楼盘将在2013年上半年开盘；后者则是准市中心楼盘，目前项目已基本结顶，春节后就将亮相。

　　2009年，以2.07万元/平方米的楼面价成交的钱塘印象，据其项目负责人介绍，原本计划下半年开盘，但具体还要根据市场动向再作决定；而中企御品湾，这个2009年末城东新城的“地王”目前也已经动工，具体开盘时间未定。

　　除以上几块地以外，城西申花板块、城东新城板块、之江板块以及市中心板块都有不少高价地将在今年首次亮相，从记者目前了解到的情况看，这些项目大部分都已动工。

　　这些楼盘算是“千呼万唤始出来”。一般来说，开发商从拿地到推盘为两年左右，而这些楼盘的开发周期多数超过两年，有些甚至都快四年了。因为2009年市场高企，当年高价拿到的地块之后又经历了2011、2012年的低谷，由于各种原因导致项目一直停滞不前。

　　定价成关键，开发商很谨慎

　　久未开盘的项目，特别是高价地块，定价是个关键问题，它不仅会影响到整个项目的销售情况，同时也影响到周边楼盘的定价。

　　被称为“面粉价”接近“面包价”的之江九里项目，2009年经过24轮竞拍，最终被华润置地旗下的房产子公司佳满公司摘得，楼面价15281元/平方米创下之江板块的历史新高。作为当初的竞争对手之一、大家房产的营销总监冯爱玲对于这块地最终的成交价格感觉有点疯狂。不过在豪宅聚集的之江度假村区域，当时的这个价格并不算离谱。

　　据悉，该楼盘将于今年上半年与购房者见面，其高层定价预计在1.8万~2万元/平方米左右，业内人士预测：这个价格能够保本已经算不错了。纵观周边几个已开楼盘，像高尔夫艺墅，目前毛坯在售均价为2.1万元/平方米；新帝朗郡目前的在售均价也在2万元/平方米左右。开发商如此定价，显然颇为谨慎。

　　亲民的定价自然受到购房者欢迎，“这个价格，这个品牌，这个地段，的确很有吸引力了，不过我也关心品质是不是能保证。”记者在售楼处遇到的秦先生已经在之江板块转了一大圈，最终决定在之江九里留下意向电话。项目负责人表示，从公司长期发展考虑，“保本”定价是为了得到市场认同，赚口碑。

　　不过，记者估算了一下，这样的价格，算上建安成本、开发成本等费用，开发商几乎赚不了什么钱。

　　此外，就在2013年1月17日，一直处在退地传言中的雅戈尔申花地块规划图开始公示，这块曾经拿地价格在1.8万元/平方米左右的申花地王即将开工。其周边同期拿地的项目已陆续开盘，东方福邸在售均价2.3万~2.5万元/平方米，绅华府在售均价2.3万元/平方米左右，可他们的楼面价都在万元以下。

　　按照1.8万元/平方米的楼面价分析，该项目很可能走中高端路线。据业内人士估计，其开盘保本价可能会在2.5万元/平方米以上。对于开发商而言，要想撬动刚刚进入状态的改善型市场，销售策略和合理定价显得格外重要。

　　表格：2009~2010年部分高价地情况

　　案名　 拿地时间　成交总价（亿元） 楼面成交价（元/m2） 物业类型　预计开盘时间

　　西溪明珠 2010.11.25　18.06　 25735　　排屋为主　2013年

　　九龙仓君玺 2010.3.25　20.2　 24621　　高层　 2013年下半年

　　钱塘印象 2009.7.23　18.9　 20700　　高层　 2013年

　　庆春御府 2009.9.8　4.55　 20622　　高层　 春节后

　　之江九里 2009.10.27　27.7　 15281　　排屋、高层　　2013年上半年

　　佑康紫金府 2010.3.25　13.3　 15953　　高层　 未定

　　中企御品湾 2009.12.24　28.1　 18206　　高层　 未定

　　雅戈尔申花地块 2010.11.30　12.56　 18114　　未定　 未定

　　2010.11.30　11.65　 17751　 未定　 未定