一个市场，两种表现：

　　刚需当道，豪宅难过

　　到了年底，能安心过年的当属刚需盘。随便翻看一下今年每月的成交行情，在成交套数的前十排行榜上，全部都属于刚需盘的天下，半岛国际、东郡国际、钱塘帝景等，都是排行榜上的常客。而之前中高端的改善房源，在今年的日子却相当难过，滨江区某豪宅项目，去年5月开盘，至今签约率仅7%左右，开盘一年半，成交还是个位数。

　　调整定位，去精装，贴近刚需，是不少楼盘随行就市的代表手法。“本来都想往高端靠，有助于拔高产品定位，价格也能定得高一点，不过今年这个行情属于刚需，价格都得往低了定。”一位开发商高管私下表示。

　　金沙湖板块的龙湖滟澜山，一度让人以为会走高端高价路线，事实上，它却以准确的刚需定位，富有吸引力的定价席卷市场。在滟澜山所在板块，大量公寓房的价格都回归到13000元/平方米以下。虽然在很多本土开发商看来，龙湖这种“以价换量”的做法有些狠，迫使大量周边楼盘不得不跟风效法，但从结局看，却未必不是明智之举。

　　如果说价格中不溜的楼盘还能往低了靠的话，定价在30000元/平方米以上的楼盘，想降也没有太多的资本降。“本身定位高端，地价和成本都搁在那里，降价就是亏本。”开发商A私下抱怨，今年一整年都没什么好日子过。

　　开了盘的豪宅很难风光，准备开盘的豪宅也对这样分化的市场有所忌惮。桥西板块的某洋房产品，在今年年初公司制定任务时，属于该房企在杭州首次亮相的高端产品，并定下会在今年九月份开出花园洋房，不过直到今年年底，也没什么动静，公司老总说，来问高层公寓的人特别多，不过花园洋房总价高，乏人问津。

　　明天，2012年12月21日，传统节气里的冬至日，同样也是玛雅人预言的世界末日。这些天来，不少人抛出了各种假设论，比如说，如果世界末日了，你最想知道的是什么？

　　如果将这个问题放在一年之前，对于身处楼市调控背景之下的人们，最想知道的答案或许是：楼市会走出怎样的曲线？

　　好在，在这个所谓的世界末日来临前，我们已经知道了全部的答案。这一年的跌宕，每个从业者的经历，都或深或浅地在史上最严的调控页面上，留下了独特的印记。

　　2012年杭州楼市年报·库存

　　库存8.3万套，楼市风险未减

　　这个2012年，杭州楼市始终处在高库存量的压力下。或许我们该庆幸，这个数字和去年底比，没有增加，甚至有些许下降。但这个库存量仍然大得吓人。包括萧山、余杭在内，杭州商品房库存量高达8.3万套。这样的压力之下，2012年的楼市有人欢喜有人忧。有人对市场判断准确，销售回款理想，信心满满地去拿地；有人则早早拿到预售证，却因为没有足够的蓄客，开盘时间一推再推。

　　这一年，特别考验开发商们的智慧。

　　一个高位徘徊的库存量：

　　房价难有反弹空间

　　对比2009年以来，同样的12月18日的杭州主城区商品房库存量，你会惊讶于它的变化如此之大。2009年的这一天，这个数值仅为10920套，杭城几乎见房就抢，开发商无房可卖；2010年的这一天为25734套，那时国家已经出台了调控政策；2011年的这一天这个数值最高——45666套，当时楼市几乎进入冰冻期；而今年，这个数值有所下降，但仍然在高位徘徊——41459套。

　　记者就今年以来杭州每个月的库存量变化做了统计。发现呈“V”形走势：上半年，杭州主城区商品房库存量呈下降趋势，从年初的45445套，一直到8月底，这一数字降为36857套，比年初少了8588套，降幅达到19%；之后，这一数字就开始上升，截止到12月18日，这一数字为41459套。可以这么说，2012年，杭州主城区商品房库存量一直在4万套左右徘徊。

　　事实上，对比一下杭州主城区各月的成交量，也能发现今年成交情况其实还算不错的：今年3月份起，成交量开始明显增加，连续三个月成交量都在4000套以上，6月份达到6747套，7月份为5280套，之后成交量回落，但仍维持在4000套左右。

　　还算不错的成交量下，为什么库存量仍然高企？据分析，这是因为经历了2009年的拿地高潮期，今年这地地块差不多都到上市期，加上去年形势不好，积累了大量的待开楼盘。

　　也正是因为高企的库存量，从年初，本报就预测，楼市没有真正的反弹，房价更不会大涨。事实证明了本报的预判：高企的库存量，使得楼市如同戴着镣铐跳舞，不会有大的起伏。

　　一群不到3成销售率的楼盘：

　　映射市场的分化

　　据记者统计，截至到12月18日，杭州主城区今年开盘楼盘204个，平均每一天半就有一个楼盘开盘。在这些楼盘里，有些炮炮走红，赚个盆满钵满；有些却因为蓄客不足，尽管拿到了预售证，也不得不将开盘时间一推再推；还有些，甚至拿到预售证几个月，都没有开盘的迹象。

　　很明显，开盘的再多，在这样的市场下，赢家也只是少数，大多数只能眼巴巴看着卖得火爆的楼盘眼红却无奈。据记者统计，今年204个开盘楼盘，成交量在30%以下的有59个，占29%；其中有22个楼盘销售为0，占11%。

　　在这些销售不佳的楼盘中，豪宅楼盘和大户型楼盘占了相当大的比例。显然，小户型、低总价的刚需楼盘仍然受到购房者青睐。另外，10月份以后，销售率在3成以下的楼盘明显多起来。据统计，10月份至今，杭州主城区共有53个楼盘领到预售证开盘，有38个楼盘销售率在3成以下，其中销售为0的楼盘就占到了21个。这也是第四季度库存量有明显上涨的原因。

　　另外，记者发现，在这些销售不佳的楼盘中，其实也并非整个楼盘销售都不好。像位于西溪板块的某楼盘，90平方米小户型销售一直不错，但是其160平方米的精装大户型去化率仅有一成左右；三墩某楼盘，其小户型一直卖得如火如荼，但是其250平方米左右的大户型推出四个月只卖出两成。当然，也有一些楼盘，虽然是小户型，但属于价高和寡，去化也很慢。

　　一些退出市场的开发商

　　预示优胜劣汰的启动

　　在高库存量重压下，这个楼市渐渐地出现了某些变化，其中就有一些开发商遭遇破产。

　　今年4月，本报报道杭城首家房企向法院申请破产(详见今年4月10日A2版《杭州金星房产公司申请破产》)。事实上，金星开发的西城时代家园，2011年的销售相当不错，即便在当年遭遇过延迟交付之后，第三期仍然有不错的销量。西城时代家园销售良好，按规定，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户，如果这笔钱尚在的话，应该不会出现后期的资金链问题。但是，金星的控股方却将钱挪用，导致该楼盘没有后续资金可供建设。

　　据西城时代家园的业主说，项目后来由政府接手，目前仍然在施工中。

　　而今年另一个与房产有关的公司仍然处在风口浪尖——裕兴。去年欠薪、被逼债、门店相继关闭的杭州本土二手房屋中介老大“裕兴”，去年老板张裕兴曾声称，熬过2012年的2月，就可以渡过难关，不料，今年他的日子更加难过，不时能在媒体上发现他的身影。

　　今年8月24日，本报再次关注了张裕兴(详见本报8月24日B6版《以理财产品之名行借款之实》)。今年，全国多个城市的裕兴直营、加盟店锐减，工资大量拖欠。员工和债主纷纷起诉，杭州地区民事案件涉案金额达4000余万元。另外，还有债主至公安机关报案，称张裕兴涉嫌诈骗、非法集资。8月初，西湖区公安局以非法吸收公共存款正式立案，这宗刑事案件涉案2000余万元。

　　至此，裕兴似乎把自己逼到了死胡同。裕兴还能有翻身的机会吗？

　　严格说来，这两家公司的破产，与房地产市场关系不大，基本都是由于资金挪移而导致，与自身管理有很大关系。但是，不是这样的高库存量，不是在这样的市场形势下，或许，他们还能活下去。