折射开发商心路历程

　　杭州双赢机构总经理章惠芳，用“一波三折”来形容今年的杭州楼市。她将2012年杭州楼市房价轨迹分成了三个阶段：第一波“以价换量”，发生在2-3月份，以荷塘月色、香槟国际等为代表；第二波“以量定价”，发生在3-6月份，以曙光之城、寰宇天下、四季公馆等为代表，推盘去化要求100%；第三波“70%效应”，发生在9月以后，追求推盘去化70%，而非90-100%，同时也迎来价格回调阶段。

　　事实上，开发商对成交量和资金回笼的渴求程度，一直影响着房价。在汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春看来，年初的开发商们已经被逼上梁山，面临着生与死的选择，在不调价就几乎没有活路的前提下，许多开发商选择拼一把，并把价格降到了让人意想不到的地步。许多区域的价格完全缺失了参照物，甚至击穿了楼面地价。

　　但她认为，这样的状况是不正常的，也持续不了多久，所以在开发商回笼了部分资金、度过生死关头之后，纷纷在“亏本价”的基础上上调了房价。他们可能在一二期房源时以超低价吸引购房者，但后续房源价格却稳步上扬，这样的楼盘包括曙光之城、金色黎明、北海公园、中豪四季公馆等等。所以，今年的涨价，更像是一种回调的过程。

　　房价为何又能稳步上扬

　　值得一提的是，从整体上来看，杭州年末房价相较于今年最低谷的时候，上涨幅度应该超过20%，但是具体到每个个盘，却几乎所有楼盘的房价上调过程，都不是暴风骤雨式或者一蹴而就的，而是一个平稳上升的过程。开发商们小心翼翼的涨价行为，给人留下了深刻印象。之所以会出现这种现象，很明显跟贯穿2012年全年的限购、限贷政策很有关系。

　　从年初到年中，楼市的政策似乎一直在往宽松的方向微调。部分银行将首套房利率从之前的“上浮10%-20%”逐渐调整到基准利率，部分银行甚至拿出了8.5折优惠。此后，央行连续两次下调存款准备金率和连续两次降息，而40多个城市也开始微调楼市政策。政策利好加上实惠房价，于是购房者购房热情日益高涨。到了6月份，日光、漏夜排队、炒房号等现象重出江湖，于是房价也开始蠢蠢欲动，一些之前超低价开盘的开发商普遍有了涨价的想法。

　　不过，开发商们涨价却大多不敢大张旗鼓。7月，早报当时曾经做过统计，在16个调查楼盘中，仅3个楼盘的申报价格没有或基本没有变化（但实际成交价都上涨了），其他的都有所上扬。但值得一提的是，当时明目张胆要涨价的，却几乎没有。很明显，对于后市的不确定性，让他们不敢轻举妄动。

　　而在房价涨到一定程度，对于许多购房者失去了诱惑力的同时，坚定的双限政策无疑让市场的观望气氛更为浓郁。加上房产税即将出台的消息甚嚣尘上，更是让九十月份以后的楼市更为平稳，房价也在一定的阶段上停滞不前。

　　平稳将是

　　今后一段时间主基调

　　对于目前杭州楼市的房价，章惠芳认为，近期开盘的杭州主城区几个楼盘，房价已经与去年同期接近。就拿荷塘月色来说，该楼盘2011年9月底首开，折后均价15800元/平方米，而近期在售的一号楼均价为15500元/平方米。

　　又如丁桥板块四季公馆，也是2011年9月底首开，折后均价12480元/平方米，而近期在售房源均价在12000元/平方米左右。开发商正处于想跌不易、欲涨无力的阶段，价格已经到了一定高位，消化起来不可能会像上半年那么快，所以会平稳一段时间。

　　“一年时间，杭州房价从高到低，从低到高，走了个轮回。如果按年度平均房价计算，似乎没有多大变化，只有身处其间，才知道曾有过多大的波澜壮阔。”章惠芳说。

　　而在陈焕春看来，目前杭州楼市的房价，正处于这样一个阶段：跟前两三年的价格高点相比，还是降了不少，大概是当时房价的70%-80%，在板块内的平均地价基础上有一定的利润，但利润已经不大。在她看来，接下来短时间内房价再要上涨的可能性并不大。

　　“供应量还是很大，资金链紧张的开发商还是大有人在，可能年底之前开发商还有幻想，不会有很多动作。但到了明年，如果政策还是没放开，那不排除又会有开发商出来做降价领头羊，引发新一轮降价行为。”陈焕春同时也认为，像今年这样出现如此大范围的降价行为并且幅度这样大，应该不太可能，毕竟像今年上半年这样最艰难的时刻已经过去了。