在限购限贷的背景下，刚需旺盛的购买力实在让人吃惊。截至28日，5月份杭州主城区商品房成交量达到4087套。这已是自3月份以来连续3个月主城区商品房成交量冲上4000套的高位了。

　　热销楼盘“下批房源将会涨价”的风声频传，如今这种说法似乎正在得到印证，在成交量连续放大、新推房源旺销的前提下，部分楼盘开始演绎止跌反弹行情。

　　热销楼盘开始谨慎提价，涨幅5%~10%

　　楼市瞬息万变，3月份成交量刚刚放大时，大家还在质疑成交量放大能否持续，没想到，2个月后，部分楼盘房价已开始止跌回涨。

　　提价较明显的要属上周末开盘的城东两大热销楼盘。开盘现场人满为患，而此次推出的新房源均比上期房源的均价高出5%~10%，个别房源涨幅更大。

　　位于机场路的某精装修楼盘，这次推出不临高架的4号楼精装修房源，售价22000元/平方米，而3月份该楼盘首次开盘时，同样不临高架的5、8号楼精装修房源的销售均价为20000元/平方米，房价涨幅为10%。而位于德胜路的另一楼盘，这次推出不临高架的15号楼，售价17000~18000元/平方米，而4月初首次开盘时，同样不临高架的6、13号楼开盘均价为15000~16000元/平方米。

　　销售人员对房源涨价的解释是，位置好、户型好、景观好，房价就越高。但事实上，去年年底至今年3月份，很多楼盘新推过房源，虽然后来推出的房源位置更好，但依旧和前批房源价格持平。而现在，这种房源的差异不但通过价格体现出来，还有所放大。

　　市中心某酒店式公寓，从今年3月开始大力促销其尾房，就在上周，所有尾房价格上调了300元/平方米。

　　丁桥的昆仑天籁，5月20日再推153套房源，折后均价9800元/平方米。而4月27日，天籁首批降价促销房源以8536元/平方米的折后均价入市。相比那时，这批房源已涨价1000元/平方米。

　　还有北海公园，上周末新推11号楼，均价14000元/平方米，相比之前推的10号楼，价格上涨200元/平方米。

　　涨价楼盘均是超跌盘，还有楼盘依旧在跌价

　　究竟是哪些楼盘在涨价？记者了解到的涨价盘均是近期各大板块的领跌楼盘，比如天籁之于丁桥、北海公园之于桥西，这些楼盘大多属于亏本和保本销售楼盘。虽然价格小幅上涨，但这些楼盘的销售状况依旧延续之前的旺销势头。

　　比如北海公园，这次开盘销售率达到9成，和之前的两次开盘差不多。“我们每批房源价格上调幅度约200元/平方米，购房者对这样的上涨幅度还是可以接受的。”北海公园营销负责人表示。

　　“这批保本销售楼盘，即使价格回调，性价比还是蛮高的。“一位业内人士分析说，这批楼盘大幅降价时，房价都低于区域房价30%以上。如北海公园，楼面地价已过万，即使目前14000元/平方米的售价，也低于成本价。如昆仑天籁，9800元/平方米的售价，也在成本线边缘徘徊，周边目前在售楼盘，多数房价都还在11000~12000元/平方米，相对来说，天籁性价比还是不错。

　　有意思的是，就在这批超低盘回调价格的同时，其他板块的降价刚刚开始。

　　如位于临平老城区的野风珑园近期将推房源，最有竞争力的88平方米跃层户型折后价仅9000元/平方米，相比原来的12000元/平方米降了25%。该盘是临平山南首个降价楼盘。

　　而崇贤板块锦昌年华上周也开始促销，平层房价直降3500元/平方米，仅为7000多元/平方米。该盘也是板块内首个降价盘。

　　购房者，面对涨价，有点纠结

　　说是涨价，不如说是超跌回补

　　从表面上看，一些热卖楼盘的确在“合理涨价”，也赢得了不错的销售业绩。但专家认为，单凭这些楼盘的小幅涨价就断言楼市回暖还言之过早。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚直言不讳地表示，这不是真正意义的涨价，而是这些楼盘的超跌回补。

　　之所以说是超跌回补，是因为前段时间开发商的降价有点不计成本，像天籁和四季公馆的血拼已属于恶性竞争，它们首批房源8000多元/平方米的价格远低于购房者的心理预期。

　　丁建刚认为，楼市真正意义上的涨价应该在楼市整体库存量下降到一半左右才可能开始。据杭州透明售房网数据，截至本周二，主城区可售商品房42204套，而3月初，这一数据为44681套。虽然，两个多月过去了，存量有所下降，但42204套的存量，按照现在每个月4000套的成交量，起码也要再持续5个月才能降一半。在如此高的存量前，开发商不会轻易跟风涨价。

　　而双赢机构总经理章惠芳也认为，今年的楼市和2009年绝对不一样，有双限政策在，第三季度肯定还是观望期。某些楼盘可能房价止跌回补，但有些没降过价的楼盘可能会开始降价，还有一些未降价楼盘因为资金充足可能会扛着等待回暖。总体来说，楼市整体上扬的时候还没有到。

　　面对涨价，进还是退？购房者显然有点摇摆不定。

　　位于滨江板块的寰宇天下，之前推出的400余套房源，整体均价在1.6万~1.7万元/平方米，而即将推出的C组团90平方米房源，预计均价在1.8万元/平方米，而楼层较好的边套房源价格可能会超过2万元/平方米。

　　“上周末来登记预约，听说有近700人来看90平方米的样板房，不知道下期房源还能不能选到，就算选到，总价也会超出心理预期了。”马女士告诉记者，如果总价控制在160万元以内，会考虑下单，“不过，这个价格估计只能买中间套了。”

　　一位前来购买城东某热盘的毛先生看着销控表上剩下的14套房源，表示这次房源价格明显上涨了，他看中的一套140平方米的精装修房源，均价在2.5万元/平方米，“比上一期涨了4000多元，总价高出四五十万元。”最终他放弃了。

　　也有急需买房的购房者怕房价就此涨上去，便匆匆付了定金，“我选中了一套89平方米的房源，均价在1.8万元/平方米，算是这批房源中价格较高的。”媒体人李小姐就在上个周末下单城东某盘，她觉得开发商一般把位置最佳的房源留在最后，因此再等下去，价格可能还会涨，“品牌房企的房子一般都保值的，不管怎样，这个价格在城东新城还是有竞争力的。”

　　市场充满变数

　　章惠芳说得好，今年的降价是“以量定价”。也就是说，房企根据自己近期楼盘的跑量来决定定什么价。

　　如果说前段时间的降价是各大房企为了获得“过冬粮草”，那么，现在这些已经获得粮草的房企显然就没必要再亏本售楼了。

　　开发商不可能当永远亏本卖房的傻瓜。城东某降价盘，两次降价已回笼5个亿资金。能推的房源已基本卖完。接下去，反正新房源工程节点没到，何时能领预售证也不清楚。

　　既然“过冬”的钱有了，剩下的房子就涨点价慢慢卖，等一段时间看清市场走向后再出手。还有一些房企在尝到低价促销量的甜味后，开始在剩余房源上做文章，拉开边套与中间的价差或是不同楼层房源的单价。这可能是降价房企眼下的共同做法。

　　再看没降价的房企。记者将降价盘回调价格的消息告诉一正打算轰轰烈烈开始降价的房企老总时，他非常意外：不会吧？是不是假消息？我还担心哪怕降了价是否一定有理想走量呢。

　　在经济下行的当下，在限购政策是否放开还不明朗的今天，杭州的楼市注定是个信息多元价格多元的时代，其中还是充满变数。