亏本销售会否成为常态？曙光之城都亏本卖了，还有哪个楼盘不能亏本卖

    曙光之城亏本销售，本土房产大佬也喊出了“破发价”。如果说，在去年那轮的打折潮中，部分楼盘号称的亏本销售，让人感觉只是非主流的楼市小调，而本年度来势汹汹的降价声中，亏本价是否有成为楼市短期主旋律的态势？

    面对滨江这招棋同行恐慌

    滨江曙光之城超低价开盘，购房者蜂拥而至，一位中年男子在现场表示：“这房子本来就想买，一下子省了50万元，当然是非常高兴。”

    但是，面对滨江房产的这招棋，同行则略显恐慌。

    首先，这是杭州本土房产大佬滨江的楼盘，迟迟推迟开盘时间，观望心态可见一斑，如此低价面市，可见一向对市场把握灵敏的滨江房产，其对后市的判断也是不太乐观。

    其次，曙光之城这样好的地段，城东新城，一个划时代的恢宏新城，将规划成为杭州“第一城市门户”和“硬件设施在国际上都是屈指一数”的现代化新城，成为杭州接轨大上海、融入长三角的”桥头堡“，成为入则享杭州悠闲，出则通达全国的便捷之地。绝对的未来黄金地段，曙光之城亏本销售，其他板块、其他楼盘怎么办？楼市价格是否将重新建构？

    而在很多业内人士看来，滨江曙光之城所改写的，绝不仅仅是某个区域楼盘的价格体系，它对全杭州楼市的定价，具有绝对的标杆意义。

    已有不少楼盘在亏本销售

    “这段时间是不是要亏本销售，已经成为很多开发商在考虑的问题。”合创地产机构总经理毕明辉表示，“因为逃命比利润更重要”。

    “近期低开或者降价的一些楼盘，确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为，开发商降价是完全可以理解的，如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。从表面上看亏本销售确实是牺牲了利润，但是可以提高销量，在短期内为房企增加现金流。钱以后可以慢慢赚，但此时此刻最迫切的就是保证资金链的安全。

    在一些业内人士的测算中，目前降价销售后定价已经跌破成本价的楼盘确实不少，尤其是去年开盘的一些新楼盘。“在目前楼市的存量房中，有一部分是很早之前拿的地，土地价格比较低，即使价格再降，现阶段也还未到亏本的程度，而去年开盘的不少楼盘都是近年拿的高价地，按照目前的降价形势，亏本是在所难免。”章惠芳表示。

    “申花板块的慧园，员工价单价22000元/平方米，按照这个楼盘的高投入成本，这批房源绝对是亏的。”一位开发商爆料。又如，德信的北海公园，虽然目前的最终定价还未明确，但如果跟周边楼盘竞争，很可能首批房源又将出现一个亏本价。

    房产公司频频低价“甩盘”与大形势密不可分。已披露的2011年年报的23家房地产上市公司中，有近六成公司2011年毛利率和净利率双双同比下滑。“限购”等一系列调控政策对房企成本控制和盈利能力的影响不容小视。从全国情况来看，去年三季度后，为促进项目销售，不少房企都开始进行名目繁多的打折促销，打折潮在行业内不断扩大。与此同时，各地价格上涨的现象受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。到了2012年1月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比已无一上涨，全部下降或持平。

    开发商现在只求生存

    亏本销售，也证明在决定房价的因素中，市场需求已经成为比单个楼盘的成本更能决定房产的因素。

    楼盘定价已经直接决定着销售率。

    “有的楼盘可能开18000元/平方米也能卖出个5成，但开16000元/平方米就能卖出8成，15000元/平方米就能全部抢光。”章慧芳认为，目前定价就是拼心态，拼销售，先考虑要卖出多少，要回笼多少资金，再来定价。

    “定价权虽然掌握在开发商手上，但是最终是什么价格，由市场说了算。”章惠芳认为，一些对现金流渴求的房企，为什么会给出低于成本的价格，这是对市场经过多轮试探而逐步形成的。房价并不是从先前较高利润一下子降到现在的成本价甚至低于成本价，而是对市场不断试探的结果，最终确认这样的价格能够为当前的市场接受。一个十分简单的道理，价格定高了，销量上不去，增加现金流的既定目标无法实现。也就是说，当前的价格并非房企一厢情愿，而是多种因素多轮角力共同形成的。

    当面向房地产开发商融资的一扇扇大门似已关闭时，特别是在目前严厉房地产调控基调不变、销售不畅的情况下，除了极少数企业还握有充足现金外，大部分房地产开发商都已“坐吃山空”。

    因此，要想避免破产或求得生存，有效缓解当前的资金紧张危局，通过降价销售来回笼资金，可能是当前房地产开发商寻求自救的最优选择。特别是当房地产开发商短期内难以解决其资金紧张困局时，一旦房地产开发商被迫选择降价销售现象变得相当普遍时，亏本销售或将成为常态。

    原来，部分房地产开发商还在博弈政府可能会再次出手救它们，这是其力挺高房价的主要心理支撑，但现实的情况是，近来高层多次强调当前房地产市场调控绝不会有“丝毫动摇”，这也就意味着开发商唯有靠降价、甚至是亏本才能缓解其资金紧张的困局。

    未来几个月会否成为常态

    一位在杭州有多年开发经验的房企营销总监说，与保利、龙湖、新湖等外来的房企大鳄相比，杭州本土的开发商考虑到今后的发展，原先宁可选择按兵不动，也不愿意搞大幅促销。现在降价销售的队伍已经越来越扩大了，在这一轮“壮士断腕”的亏本销售降价潮中，本土房企将唱起主角。

    亏本销售会持续多久？

    “可能3-6个月吧。”某开发商认为，现在很多企业降价回笼资金，是为了赢得生存时间，现在降是为了保存实力接下来不大降，这个楼盘降价是为了让旗下其他楼盘不降。

    从一个行业的长期发展来看，企业肯定要实现利润，亏本销售只是权宜之计。当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上，因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时，这样的房企旗下拥有多个楼盘，可以采取这样的策略：一部分楼盘亏本销售，另一部分楼盘保持适当利润，或者说前期销售利润较为可观，后期销售适当牺牲一点利润。

    “现在开发商都在打悲情牌，认为都到成本了，就不会再降了，但从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，成本不一样，在自由竞争的状态下，亏本销售不是没有可能。”一位开发商表示，折扣的大小，降价的幅度并不就是单纯地代表楼市的底线。现在市场上虽然观望的情绪非常浓厚，但是多是持币待购，刚性需求还是存在的。

    而普遍悲观的心态认为，按照目前的形势，不知道楼市何时才会真正回暖，即使在降价刺激中，今年下半年成交量回升，也难以预测房价是否会回升，所以亏本销售在3个月内很可能会成为常态。