怎么看待亏本销售? 在市场混总会有亏有赚

    这个世界上从来没有只赚不赔的买卖。去年下半年以来楼市“节节败退”，降价声此起彼伏，房产商“只赚不赔”的神话也宣告破灭。房地产为什么就不能亏本？这个原本不该成为问题的问题，很长一段时间内对社会公众造成了极大误解。而如今，这个问题被打回了原形，房产商不可能只赚不赔。

    亏本楼盘与日俱增

    多年以来，中国房地产红火发展的表象，让很多中国人对房地产始终抱有成见。暴利，无疑是社会公众对房产商的指责。如果结合过往几年房地产的种种情势，这样的指责并不偏颇。但是，暴利并非房地产的天然标签。房地产也会有微利甚至是亏损的这一天。

    自去年下半年以来，发生在杭州楼市的价格战，可以说是步步惊心。一开始，有的楼盘促销语中频频出现“大幅让利”等字样，但是很快这样的促销语就销声匿迹了。原因很简单，既然是让利那就说明房产商还是有钱赚的，只不过是拿出一部分利润给购房者。随着价格战的升级，这已经不能吸引购房者。代之而起的是保本销售、亏本销售。

    去年杭州楼市，率先打出亏本销售旗帜的是华元美林公馆。去年11月底，华元房产高调宣布美林公馆以跌破成本价出售，成本2万元/平方米，售价16000元/平方米。虽然房产商公布的成本算法有注水之嫌，但是其以16000元/平方米的价格出售，跌破成本已是不假。自此，华元房产开启了杭州楼市亏本销售的先河。而如今，就连拥有超高品牌附加值的滨江曙光之城，其售价也已低于成本。

    可以这么说，随着楼市价格战的升级，亏本楼盘的数量已是与日俱增。此时房产商再谈“只赚不赔”，无疑是一种不切实际的奢望。

    市场经济规律使然

    为何先前暴利的房地产业，如今出现亏损现象？其实如果把商品房视作一种普通商品，把它置身于市场经济规律之下，这个问题的答案就会迎刃而解。

    马克思主义经济学告诉我们，供求关系是影响市场经济的重要因素。目前楼市之所以出现亏损楼盘，就是因为供远大于求。一个楼盘要实现销售，就必须有一个竞争力很强的价格。至于什么样的价格有竞争力，这需要卖方对买方不断进行试探。一些降价楼盘，也并非一口气就亏本销售，而是经历了暴利、微利、保本、亏本等销售阶段。

    先来看一下杭州楼市目前的供求关系。截至2012年3月14日，杭州主城区(不包含余杭、萧山)商品房可售住宅房源为28068套。去年，杭州主城区住宅总共成交12784套。如果以去年的这一去化速度，消化目前的库存量约需26个月。当然去年的成交量并不等于杭州楼市的实际需求量，因为这是限购之后的实际需求量。但是只要限购不取消，今年杭州楼市的实际需求量出现暴增的可能性不大。即便需求量翻番，也还是需要一年多的时间才能消化库存，更何况不少房产商手上还有大量房源即将开盘。库存压力如此之巨，降价逃生或许是一种较为务实的理性选择。

    从暴利走向微利甚至是局部亏损，这其实是任何一个行业的必经之路。上世纪80年代，国内家电产业起步，市场严重供不应求，买一台彩电或是冰箱都需要到处托关系，排队领号。那个时候家电无疑是中国最暴利的行业之一。但时至今日，家电卖场一年到头打折促销，跟暴利沾不上边。究其原因就是产量上来了，供大于求，家电不再是紧缺商品。

    如果以这样的一种心态来看待房地产，就会对它之前的暴利现象宽容许多，也会对它当前的局部亏损现象见怪不怪。而对于房产商而言，既然房子也是一种商品，那么就要遵守商品经济的市场规律，这个市场不存在只赚不赔的神话。

    成熟市场有涨有跌

    在中国房子真正被推向市场，也就是10多年以前的事情。也就是说，一度曾确立为中国经济支柱之一的房地产业，其发展史仅有短短10多年时间。任何一个行业，都不可能在这么短的时间内发展得很成熟。

    而在一些发达国家的成熟市场，房价只涨不跌是不可能的。房地产业的兴衰，往往与整个国民经济息息相关。在美国，房地产业并非一帆风顺，历史上经历了多次波折。1926年，美国佛罗里达房地产泡沫破裂，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。二战后美国房地产市场升温，一度呈现蓬勃发展势头，但是到了1975年房地产市场崩盘，引发1930年经济萧条之后的最大的金融危机。2007年美国次贷危机爆发，房价迅速下跌，目前虽然已有所回升，但只有最高峰值的2/3左右。而在日本，上世纪80年代房价暴涨，到了90年代初房地产市场全面崩盘，由此引发严重的社会经济危机。

    同样置业观念很强的香港，其房地产市场也出现了多次波折，房价有涨有跌。上世纪60年代中期，香港房地产市场一度繁荣，地产置业公司一度暴增至2000多家。但随后受银行崩盘影响，大量房产公司破产。1969年以后香港房地产市场恢复发展，但到了1974年受石油危机影响又陷入低谷。1997年之前，香港楼市经历了一段较长时间的发展，但是1997年的亚洲金融危机，又一次严重影响了香港房地产市场。

    可见，成熟的发展市场，其发展过程中必然会经历多次波折。正是经历了一次又一次的波折，房地产市场抵御风险的能力和自我修复能力才会增强。中国的房地产市场，目前经历的正是波折。在这个波折中出现亏损现象，这很正常。

    亏损为了丢卒保帅

    一方面，我们应该认识到，目前楼市中确实出现了亏本销售现象，但同时我们也应该认识到，其实很多开发商只是拿出部分房源亏本销售，或者只是拿出旗下的个别楼盘亏本销售，更多的是一种策略，其目的为了回笼可供公司可持续发展的资金。

    率先喊出亏本销售的华元房产，亏本销售的楼盘只有美林公馆一个。即便是美林公馆，如果算上尚未开盘的排屋的话，以整个楼盘作为结算单位，未必就会亏本。吉祥半岛、名城公馆、荷塘月色等楼盘，情况大同小异，可能某几幢房源确实是亏本了，但是算上商铺、地下车位以及待开房源(位置相对较好，可以卖出更高价)，未必就是真亏。而滨江房产的做法是，牺牲一个楼盘(曙光之城)，保住其他楼盘，可以说是一种丢卒保帅策略。

    从目前的销售形势看，房产商的这种策略已经奏效。近期售价在成本价以下的楼盘，销量都较为理想，回笼的资金也很可观。有了资金之后，房产商就可以偿还贷款，否则算上财务成本亏得还要多。此外，也有房产商认为，现在的地价比较便宜，有抄底的机会，把上一个项目的销售款拿来买地，以图今后发展。上一个项目稍微亏一点，或许能在下一个项目上赚回来。因此，只要亏得不是太多，对形势有着理性把握的房产商，还是愿意亏本销售的。

    其实任何行业任何时候，生存永远是第一位。只有生存下去了，才有资格去谈今后的获利问题。大多数房产商心里也十分清楚，如果一味坚守成本底线，不肯随行就市的话，就会被这个市场所抛弃。忍过这一时，房地产业的天空仍然宽广。