楼市持续10多年的狂飙突进后，一脚猝然的急刹车，将一个荒芜的真相展现在我们眼前：截至2011年12月底，杭州的可售商品房存量已经超过8万套。

    一般来说，高层公寓在工程达到“正负零零”阶段领出预售证，交付时间一般设定在24-30个月之后；也就是说，楼盘开盘后两年左右若没有售完，就会以现房形式销售。若从2010年4月《国十条》颁布开始计算，楼市降温已持续近两年；依此推算，大批被卡在调控节点上的楼盘或都将进入“现房销售”。

    只需到杭州各住宅热点板块走马观花一圈，就不难验证这一结论。在城东新城、下沙、九堡和申花，许多已经开始玻璃幕墙施工的楼盘，大部分房源仍未售出；而一些楼盘已结顶多时，甚至至今尚未开盘。由于市场转暖尚且渺茫，因此其中许多房源在成为现房之后，可能都无法售出。

    现在看来，由住宅预售制转为现房销售，将是政策给购房者带来的最大福利之一。

    在房地产市场初起的年代，预售制以最少的资金撬动了最多的社会资源，缓解了住宅供不应求的突出矛盾，功不可没。然而，在中国企业诚信度整体低下的背景下，消费者承担了完全不对等的风险，预售制的弊端也越来越凸显。

    首先，大多数购房者非专业人士，对各项技术指标所对应的“居住状态”并无判断能力。比如，许多人不知道3.0以上的容积率意味着拥挤，面宽3米以下的房间缺乏舒适度，8-12层是扬灰层，高楼层的城市噪音可能比低楼层更显著……

    其次，许多不利因素购房者事先无法预知。期房预售时，购房者一般仅凭户型图、楼盘模型和楼书下单，他可以大致知道自己户内的情况，但他可能想不到：正对中心花园的绝佳单元，事实上楼下刚好是个垃圾收集点；想像中浪漫的观景阳台，却被裙楼上方的女儿墙遮得严严实实……

    更多的风险，则来自于住宅本身的品质。住宅的品质取决于地段、成本投入和开发商管控水平，具有非标准化的特点；期房购买者根据以往经验，也并不能完全预判住宅的实际品质；待期房交付后难免倍感失望，由此引发各种投诉纠纷。

    当下，一些期房断腕求生式的价格倾销，更是蕴含了巨大的品质风险。经济学的一个最基本原理就是——人们会对激励作出反应。由于企业通过比较成本与收益作出决策，所以，当成本或收益变动时，企业的行为也会改变。在利润成疑的情况下，开发商总会尽可能地“做减法”；尤其是景观绿化、外立面和公共空间装修等“软性指标”，更是能省则省：天然石材换成廉价涂料，中空玻璃不带LOW-E，中央庭院只是稀落的树苗和濒死的草皮，楼书上描绘的豪华会所不见踪影……

    所以，我们要大声欢呼现房时代的到来。从此，我们一生中最重要的大宗消费，不再是一场充满变数的赌博；我们不用被迫成为半个“房产专家”，也能挑到称心如意的新房；我们也不用一边为开发商垫付两年的利息，一边却承受楼盘降价带来的巨大痛苦。

    对开发商来说，现房时代则是最严峻的考验。它会让原来捉襟见肘的资金链绷得更紧，让空手套白狼式的资本游戏难以故伎重演，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。从另一方面说，那些以品质著称的开发商——诸如绿城、滨江和金都等——则有可能成为现房时代的受益者，让房地产领域实现“良币驱逐劣币”的转型。

    每一次买房都是一次赌博每一次交房都是一次挑战

    楼市的冬天杭州再迎“交房高峰”

    年底交房大戏又一次上演，据不完全统计，在刚刚过去的12月，杭州就有10余个楼盘迎来交付。在楼市整体行情下挫的情况下，年底的交房似乎显得更加困难了。对于持有期房的客户而言，房价下跌心情难免郁闷，收房过程中的缺点也会被无形扩大；而对于开发商而言，在这种行情下交房其实也是一次巨大的考验。

    杭州楼市再迎“交房高峰”

    降价潮引发交房难

    2011年12月，杭州楼市再次迎来了“交房高峰”。据不完全统计，单单是去年12月，杭州就有10余个楼盘陆续交付，东海·柠檬郡、翡翠城、联合·格里、溪上玫瑰园、原筑壹号等楼盘纷纷交付，其中蓝色钱江、万家星城等广受关注的楼盘也迎来了一期房源的交付。

    “以前行情好的时候，交房工作要比现在顺畅得多，现在比以往什么时候都困难。”近期在进行交房的开发商不止一个如此抱怨。理由很简单，在今年楼市整体下行的大环境下，购房者对于“交房”这件事，要求似乎也更高了。“前几年楼市行情好的时候，房子交付时虽然也会出现这样那样的问题，但不管怎么说，房价上涨是摆在购房者面前的一大‘诱惑’，很多小问题他们会忽略，对我们的工作也会抱着宽容的态度。而如今，伴随着国家宏观调控的持续深入，去年杭州多个板块集体沦陷，桥西板块、下沙板块甚至连市中心板块的房价也或多或少有些下降，地产估值整体下跌、资产缩水，手头持有期房者难免心情郁闷，在这个时候交房，很多缺点无形间会被放大，无论是购房者还是开发商都面临着难题，纠纷也比以往多。”某楼盘开发商直言。

    据了解，一楼盘还没交付，就因为板块房价整体下行导致购房者上门“维权”。“严格说来，业主提出的几个问题都不算是问题，因为我们卖房子前以及合同中并没有这样的承诺，但业主提出来了，并且以到时不收房来要挟，其实最终要求我们做一些经济上的补偿，这和目前整体房价下挫有关。”开发商如是说。可站在购房者的立场看，收房时面临的问题也并非“简单”二字可以概括。“事实证明，有些开发商降价后，房子的配置规格下降了，工程质量也远低于我们的预想，我们的血汗钱最终买了个自己不满意的产品，这怎么能接受？更何况，业主都是个体，势单力薄，面对实力雄厚、机制健全的开发商，我们维权之路也是艰难无比。”购房者同样牢骚满腹。

    对于事不关己的看客来说，行情低迷下交房，开发商和购房者谁都不好过。

    面对交房季，大牌品质楼盘高分过关

    相比个别身陷纠纷的楼盘来说，杭州部分大牌品质开发商旗下的楼盘交付情况要好许多。

    刚刚过去的2011年12月31日是西溪湿地三期附近的溪上玫瑰园首批交房的日子。占地312亩的溪上玫瑰园出身“名门”，整个设计营造团队都是从杭州桃花源“移植”过来的，以设计奢华赌场酒店园林闻名的Don Brinkerhoff先生也亲手操刀，此次交房的是澜溪苑和香榭苑共100多套排屋。

    交房这天，Brinkerhoff先生打造的入口广场上，裹着金箔的高大银杏如仪仗队列，跃动的喷泉沿中轴串成几十米长的熠熠水涟，各色豪车在气宇轩昂的古典门廊前缓缓停下，戴白手套的门童忙着护顶开门。每一位前来收房的业主，都会收到工作人员献上的一束鲜花。

    “十年之内，都不会再有如此奢华的纯排屋别墅了。”在交房现场，澜溪苑业主谢先生不无感慨。在谢先生看来，此前开放的样板区尽管花团锦簇，但或多或少有一些夸张的戏剧化效果。令他颇感意外的是，交到手上的这套排屋依然精致得像个珠宝盒：老虎窗、坡屋顶和烟囱排列出的天际线，半柱与实墙虚实对比，尺度与比例精严和谐，一道拱楣常常有多至10层的饰线，全是用最昂贵的天然石材精工雕凿。

    虽然溪上玫瑰园室内还只是毛坯，但层高达3.6米的一楼客厅比想像中更宽敞明亮，主卧大得可以让男女主人拥有各自独立的衣库；连续的落地长窗外，BBQ烧烤台已然伫立在庭院一角……因为品质甚至好于业主的预期，所以几天下来，虽然还有不少外地业主没有收房，但溪上玫瑰园的收房率已经相当高了。

    相比之下，城北70万方大盘滨江·万家星城承受的交房压力要更大一些。这个中端楼盘的业主对价格更敏感，许多人当初是靠“抢”才买到的房子，随着楼市热度迅速下降，心情不免有些低落。去年夏天，星城外立面刚落成的时候，业主论坛上几乎都是抱怨的声音；但随着交房的临近，各种实景照片大量出现在论坛上，一些原本情绪激烈的业主，也渐渐认为：“这样的品质对得起这样的价格了。”

    “到园区里面就发现，星城很多细节的确精致。”半个月前，滨江·万家星城一期正式交付，第一次走进园区的钟女士仔细地把里里外外观摩了一遍，脸上渐渐浮现出笑意。整个收房过程甚至不乏惊喜：单元电梯从花城的西子奥的斯换成了上海三菱；入户口从钢板门换成了钢木门；最惊艳的是游泳池边的凉亭，由用材质朴的东南亚风格变成石头包柱、雕花穹顶鎏金的英式风格。

    考虑到越来越多的业主都开车出行，直接从地下室上下电梯出入，万家星城的地下室入户大堂也做得相当精致，地面采用大理石拼花，墙面采用镜框背景及艺术涂料背景；星城一楼的大堂精装修同样装修豪华，进入大堂的玻璃门及定玻增加了玫瑰金门框，大堂里墙地面均采用大理石，地面还做了拼花处理，配置高档沙发和茶几，连吊灯都是昂贵的埃及水晶灯。

    景观历来是滨江集团的金名片，万家星城也不例外。贝尔高林景观香港区总裁许大绚的亲自操刀，棕榈园林的丰富施工经验，都让星城的景观园林比同类楼盘高出一筹。即使眼下是草木开始零落的季节，走近万家星城一期的园区，仍可见到青翠欲滴的大片草坡、池底花纹生动的湛蓝泳池和各种珍稀的热带树种。园区中还增加了大量的硬质雕塑小品，园路采用多色石材铺贴，显得非常有高雅感。

    “如果有可能，当然是买现房最好；一定要买期房的话，还是要买滨江、绿城这样的品质开发商的房子。”一位万家星城的业主说。在房价涨得比火箭还快的时候，任何房子都鸡犬升天，没有几个业主会去计较房子这样那样的毛病。但在房价平稳甚至下行的时候，认品牌开发商的好处就显出来了：品质不堪的房子交到手里，心情可能是“雪上加霜”；而品质好于预期的房子交到手里，则是经济萧条时期的一种慰藉。

    除了上面两个楼盘的交付，去年12月底位于临平板块的金都·夏宫第一批排屋迎来交付，截至发稿前，开发商称已经有15套排屋顺利交付，业主们对于排屋的品质及景观都十分满意，目前交付活动还在进行中。在当前的行情下，因为房价多数呈下行趋势，业主们对于房源的要求肯定会更加苛刻，而在夏宫交付现场，却迎来了“意外的收获。”两位前期就一直对夏宫很感兴趣的客户，在交付当日来到了交付现场，他们对于房源、户型、景观及楼盘整体品质考察了一圈后，竟然当场下单购买了2套总价约1000万元左右的夏宫排屋。