年度影片《幻想与突围》看点一：硝烟四起

　　价格战，“烽火连天”

　　这一年的楼市，主戏和最大的高潮都和价格有关

　　“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。”用鲁迅先生的这句话语来概括2011年楼市，恐怕是最贴切不过了。

　　2011年的杭州楼市，是最有看头的一年，最纠结的一年，无论是开发商还是购房者，都从年初纠结到年尾。是隐忍不发，还是伺机而动？

　　不同的思维注定了2011年的楼市精彩纷呈，正所谓“你方唱罢我登场”，唱得最起劲的，多多少少都取得了还能看看的销量，而那些犹豫不决仍然不肯“下嫁”的楼盘，如今要面对的，则是如这个寒冬一样的惨淡成绩单。2011年的价格战，注定会随着楼市不断上升的库存量被载入历史一页。

　　三波价格战，一浪高过一浪

　　“存5万抵50万”、“千人团购”“成本价销售”……今年杭州楼市的主题就是价格战，从上半年的存抵，至后来赤裸裸的降价，再到下半年的成本价销售，开发商从最初的观望到慢慢开始相信，楼市，真的要下行了。

　　3月1日，杭州楼市正式开始限购限贷。在几个月的观望和犹豫之后，5月底，中海紫藤苑宣布推出团购计划，按照其“精装改毛坯”的销售计划，原本精装均价1.8万元/平方米的紫藤苑，在后期销售中，全部改为毛坯销售，均价也降至1.3万元/平方米。紧接着，6月份，下沙金沙湖的德信中外公寓再以降价搅动了杭州楼市，起价12980元/平方米，均价14800元/平方米，而周边楼盘均价均在1.6万/平方米以上，有的甚至达到了2万元/平方米。

　　这一波的降价尽管引来了成交的迅速放大，但并没有引来周边楼盘的跟风降价，多数开发商选择了静观其变。或许他们的心中都期待着市场也许马上会像2008年那样，经过半年的调整之后就回暖。

　　但政策层面传来的依旧是“严控”的信号，作为隐形促销手段之一的存抵又被叫停，有更多的楼盘坐不住了。

　　8月份，丁桥的昆仑天籁9999元/平方米起步，桥西的华盛达阅城1.4万元/平方米起，比周边楼盘价格低了10%~20%。

　　真正的第二波价格战则在今年9月份，还是在下沙。这次是保利湾天地，以“千人团购”之名打出起价7280元/平方米，均价8900元/平方米的团购价。同样是精装酒店式公寓，几天后，世茂广场应战，打出“起价6980元/平方米，均价9100元/平方米”的招牌。但因为都是不限购的商业项目，这次价格战对下沙住宅项目并没有引起多大的影响。

　　最高潮的是年底的这第三波价格战，桥西板块的两个楼盘“杠”上了。先是顺发吉祥半岛声称均价17800元/平方米，以成本价入市；与其一路之隔的近邻名城公馆急了，之前名城公馆开盘均价约在2.2万元/平方米，得到吉祥半岛的消息后，马上将价格调低到18500元/平方米，不少购房者甚至在两者之间奔走，不知道应该选择哪个楼盘。结局从目前看来是双赢。相比于之前的价格战，这次的价格战更“赤裸裸”，对手的反应更为迅速，价格干脆一降到底，促使购房者下单。

　　第三波价格战的余震并未过去，紧接着，滟澜山、泊林印象纷纷高调宣布低价入市。

　　价格战的结果：降得越狠，战绩越好

　　回顾这三波价格战，毋庸置疑，首先挑起战争的主角们都大获全胜。

　　德信中外公寓首次推盘128套，目前可售房源仅10套，去化率92%；中海紫藤苑推出338套房源，目前可售房源12套，去化率96%；湾天地推出609套，目前仅剩26套房源，去化率96%；吉祥半岛和名城公馆目前在陆续签约中，据称预定都超过8成。

　　其中最大的赢家当属保利湾天地。从上半年的“存抵”活动到后来的“千人团购”，以精装修、LOFT户型、多赠送、低总价吸引着购房者。从今年5月至今共推出房源2587套，目前可售房源仅余345套，去化率约87%，在形势并不好的今年，算是相当不错的成绩，单个楼盘的销售套数全杭州排第一。

　　应该说，打价格战的都是些想明白了的开发商，他们并不看好当下及以后一段时间的楼市，希望能尽快回笼资金。但还有更多的开发商“想不开”，或者他们想降却又顾及到各方面的影响，不敢大动。事实证明，在目前的形势下，要降就降到底，否则根本引不起购房者的兴趣。

　　记者对今年销售较好的楼盘进行梳理后发现，凡是能排进月销售前十榜单的楼盘，多数都有价格上的优势，像中天西城纪、龙湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫藤苑、东港花苑等。但有些楼盘显然是降价没到位，因此，也就在开盘时小爆发了一下，后面就没了动静。而只有那些价格一步到位的楼盘，才可能连续上榜，并排进年度销售前十的榜单。

　　价格战打到今天，输赢已现。其实早就有业内人士一语指出：降价越早、一降到底才可能是开发商的活路。事实证明也是如此。如今的销售已经是“不降价不卖房”，而且精明的购房者也会关注其价格是否已经降到位，因为在购房者的眼里看来，目前楼市看不到起色，接下去还有继续降的可能，如果不是急着要用，更多的人选择继续等待。

　　库存加码，价格战不会停歇

　　而三波价格战下来，杭州已经是烽火连天。从下沙到桥西，从城北到申花，从临平到闲林，放眼杭州，已经没有一处没遭遇过降价潮。而三波价格战带来的影响也已经显现。当初选择作壁上观的楼盘也终于出手了。

　　与中外公寓处同一板块的龙湖滟澜山，近日推出团购活动，折后均价12900元/平方米。而就在上半年，同幢楼的售价为2.2万元/平方米，跌了四成，虽然顶着“房闹”的压力，但确实赢得了不错的销售成绩：于12月15日推出的第一批250套房源2小时内全部售罄。

　　位于九堡的德信泊林印象，也于近日大幅下调价格，今年3月成交均价2万元/平方米，近期开盘房源起价13650元/平方米，均价14800元/平方米，号称“低于成本价销售”，成为九堡首个大幅降价楼盘。

　　当然也有“我自岿然不动”型的。吉祥半岛开盘当天，申花板块另一高端楼盘也开盘，相距不过几百米的距离，但后者均价仍然在2.6万~2.8万元/平方米，相较之下，优劣立现。于是，不少对该高端楼盘有意向的客户纠结了，有的跑去了吉祥半岛，有的选择了观望。时至今日，杭州透明售房网上数据显示该楼盘预定加销售仅20多套，去化率不足5%。

　　截至12月21日，杭州主城区商品房库存量为45330套，其中住宅28502套。如果加上萧山、余杭，商品房库存量达到79508套，自今年10月份破纪录以来，屡创新高，与此同时，新盘老盘继续推出，成交量却持续低迷，看样子这个纪录将继续破下去，而价格战也将持续。

　　记者手记

　　跑量比利润更重要

　　头上顶着如此多的库存量，而调控政策又将严格继续执行，对开发商而言，这个冬天不是一般的冷，也不是一般的长。虽然很多开发商高调表示自己的资金足够过冬，但是来年春天到了，形势依旧没转好，你还能撑下去吗？

　　价格战也许仍然是目前最有效的促销方式。千万别再指望能有多少利润，哪怕仅是微薄的利润也该在眼下的市场中跑量。拿出成本价来，或许现在还有客户愿意掏出他的钱，今年下半年的形势比上半年糟糕，而如果明年上半年的形势更差，到那个时候，恐怕成本价销售，也找不到消化那么多存量的购房者了。毕竟限购限贷政策会持续，而有资格买房又买得起房的人会越来越少。