为什么年底前的杭州楼市，会一下子出现了这么多总价百万元左右的房子？

　　按照杭州楼市的惯例，每年的11月、12月属于销售淡季，开发商一般不会在此时加紧推盘的节奏。但是今年一反常态：可以买的房子多，而且小户型、低总价扎堆。

　　这是楼市调控的成果。今年以来，贯穿始终的限购、限贷政策，拉低了很多人对“购房支出”的预期；一直把握主要话语权的刚需购房者，使得小户型房源成为最大的产品需求。看到这些改变，杭州的开发商们终于憋不住：他们选在年关将近时卖房。“这对我们完成年度的销售任务，也是有帮助的。可以说，现在卖出去的房子价格已经突破了我们的心理底线。”某城东楼盘的销售负责人说。

　　限购让楼市陷入冷清

　　限贷让支付能力减弱

　　号称楼市史上杀伤力最大的“限购令”，是年底前杭州楼市“低开”的总导演。

　　据统计，2010年10月杭版限购令首次出台时，当月杭州市区（含萧山、余杭）商品房共成交8189套，主城区住宅成交3538套，环比9月下跌30%。

　　到今年3月杭版限购令升级后，当月杭州市区的商品房成交量骤降至2011套，二手房成交量降至878套，这两个数据，均创下历史同期成交的新低。

　　如果说限购政策将一批有着大户型、高总价需求的投资购房群体排除在外，那么，限贷政策则是让仅存的、拥有购房资格的购房者，大大减弱了购房支付能力。

　　“首套房首付比例不低于3成、二套房首付比例不低于6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”这段出现在调控政策中，看上去已经相当苛刻的房贷要求，如今更是由于银行贷款额度的吃紧，升级成为一种奢望：受紧缩信贷政策的影响，如今要贷款购买一套房子，不管是首套房还是二套房，首付比例和贷款利率均出现了不同程度的上浮。譬如，现在大部分银行首套房贷需4成首付，贷款利率要按基准利率的1.1倍执行；二套房的贷款利率也有一定程度的上浮，执行1.15倍、1.2倍基准利率的银行不在少数。同时，因为年底前各大银行的贷款额度纷纷吃紧，申请贷款以及放款的时间也大大延长。

　　不断趋严的房贷政策，打乱了很多人的贷款购房计划，他们只能转向总价较低的房源。而那些有购房资格却难以获得贷款的购房者，更是纷纷采取全款购房的方式。

　　为完成年度销售任务

　　开发商抢推易销的低总价房

　　除了政策层面的影响，市场层面买卖双方的供求关系变化，也是一大原因。

　　半年多的冷清行情，让杭州的部分楼盘陷入滞销局面。根据去年的销售业绩制作的年度销售任务，是很多楼盘营销人员悬在头上的一把尖刀。

　　据快房网K指数研究室统计，截至2011年11月8日，杭州市区（含萧山、余杭）累计可售住宅套数达到49670套，再次创造历史新高。10月杭州市区供销比达到创纪录的3.3∶1，也就是说，每卖出去1套房子，就会增加3.3套房子，供需已经严重失衡。

　　为了完成销售任务，或者为了让年终成绩单好看一些，不少开发商已经开始改变根据去年形势制订的销售计划，转而在年底前推出容易出手的小户型、低总价房源，作为主力产品进行促销。

　　申花板块的欣盛·东方福邸，原计划于10月份推出200平方米的精装修房源，如今已改变原先计划，转而在本月推出一批精装修小户型房源，户型面积包括60平方米和90平方米，若以该楼盘此前的销售均价计算，这批小户型房源的总价，在同地段的其他楼盘中还是相对比较有吸引力的；

　　桥西板块的高端楼盘远洋·大河宸章上周六开盘时，并没有纯粹的以大户型、高总价房源为主，在推出的200多套房源中，90平方米以下的小户型房源占了大多数。加上低价入市，这批房源受到了不少购房者的欢迎，交出了当天预订近4成的不错成绩。

　　此外，年前改推小户型、低总价房源，或者以低总价房源为销售主力的楼盘，并不在少数：起码有15个新开楼盘，将在今年最后的50天里，主推总价100万元以内的房子。

　　刚需购房潮贯穿始终

　　四季度小户型房源占七成

　　再多、再好的房子，有人买才有市场。购房者的需求，决定了市场上哪类房源最好卖。开发商则会据此推出针对性的房源以迎合购房者。

　　在一轮轮的调控洗礼下，毋庸置疑，投资和投机性购房者已基本淡出市场，楼市里剩下的是那些基数庞大的刚需购房者，和相对数量较少的改善型购房者。在近一年的时间里，房贷限制更为严格的改善型购房者，基本上没有得到什么释放。如今，楼市的主角显然是广大的刚需购房者，而且他们一直贯穿于调控下的杭州楼市。

　　刚需购房者基数庞大，经济能力相对有限，却有着比较急迫的购房需求。他们自然成了开发商眼中的“香饽饽”，并千方百计地为刚需购房者推出合口味的低总价房源。

　　今年6月，三墩板块中海·紫藤苑的精装改毛坯之举，最主要的原因就是为了降低房子总价，以获得更广大刚需群体的青睐；在那个月，德信·中外公寓以低于板块平均水平的价格，推出一批以小户型为主的房源；保利·江语海则采用“大改小”的方式降低总价，即原先的大户型，拆成小户型来卖，面积最小的只有56平方米。

　　除了低价入市和通过各种方式降低总价，更多的楼盘选择在推出房源上做文章，尤其是今年最后一个季度，推小户型房源的楼盘越来越多。据快房网K指数研究室统计，今年最后一个季度，已经开盘和计划开盘的70多个楼盘中，有小户型房源推出的楼盘占了七成。