成交量为五年来最低点，但整体房价保持稳定

　　2011年上半年，杭州楼市新政后陷入低谷，1-2月份延续2010年的热度，成交量依然持续在一定的高度，但进入3月杭州开始执行“限购”、“限贷”、“限外”三限政策后，成交量跌入历史最低谷，且3-6月持续呈现低谷态势。低成交量成为2011年上半年楼市的主要特征。

　　从价格上看，虽然有部分楼盘推出存抵优惠政策，也有少量楼盘低于预期价、市场价开盘，但整体楼市的售价依然持续平稳略微上升态势，因此，整体房价依然保持稳定，未出现较大幅度下调。

　　根据杭州透明售房网统计，杭州(不含萧山、余杭，下同)上半年商品房总成交10545套(数据截至6月28日)，其中住宅成交6523套不足7000套。从横向上看，2011年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的68%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降77.4%，较2010年同期下降9.2%。无论是商品房(包括住宅性质与公建性质)还是住宅，2011年上半年均位于近五年来历史成交最低点。

　　“存量房”销量大于新上市房源

　　2011年上半年，杭州住宅总销售量为6523套，其中新房源销售2886套(不含预定)，占整体销售量的44.3%；存量房销售3637套，占整体销售量的55.7%；存量房销售大于新上市销售，成为市场销售去化的主力。

　　从不同的成交阶段看，2011年上半年的杭州楼市经历了一路下行、低谷徘徊的过程。直到5月，在供应量大增的情况下，成交量略有上升，但依然没有摆平低谷态势，5-6月份商品房成交量稳定在2000套，住宅稳定在1200套左右。

　　从整体大势上看，上半年的楼市成交在进入低谷后小幅上升。2010年12月，杭州楼市依然呈现不错的势头，但进入2011年1月份后，成交直线下降，从2月份开始，一直处于持续低落状态，在3月上半月的时候达到最低点，之后持续在低点徘徊，月度住宅成交套数均未超过1000套。从4月份开始，杭州楼市成交量有所苏醒，成交量突破1000套，到了5月份，出现一个小幅度的上扬，成交量达到2000套，6月份维持5月份的热度，但依然没有达到新政前的水平。

　　成交量之所以呈现不断下滑、低谷运行态势，主要是受两方面的影响，一是宏观调控的影响：1月底，国家对房地产行业的新国八条政策出台，杭州“限购、限贷、限外”的新政细则也于2月底出台，这是造成2月和3月楼市成交量出现两次大幅下降的直接原因。二是楼市供应影响，2011年1-5月杭州主城区一直呈现出供应量不足的情况，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出现大幅萎缩。

　　2011年上半年杭州总共上市商品房13008套，其中住宅9565套，无论是商品房还是住宅，整体销售率均表现不佳，销售率仅为30%。对比2010年上半年，这样的销售情况更显差距，2010年上半年住宅新房源销售率为44%。

　　杭州至3月开始执行限购限贷限外三限政策外，杭州楼市成交陷入沉重打击，在改善型客户减少、投资客户退出楼市的情况下，刚性需求的购房者也陷入观望，市场需求陷入低谷，新开楼盘销售明显受阻，大部分楼盘开盘当天预订率仅30-40%，加上因政策原因、购房者材料原因等造成签合同客观上的滞后性，新开盘楼盘的成交率更为大打折扣。因此，购房者绝对数量减少、观望和签合同手续等多重原因组成，形成2011年上半年新上市房源销售率低下的主因。