买卖双方可按均无过错解除合同

　　虽然新政不能被认为是不可抗力，但在《意见》的第二条中也作了另外的一些规定，对这种因调控政策的出台，导致合同确实无法继续履行的情况，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”，来解除合同。

　　也就是说，双方谁都没有过错，纯粹是因为限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，导致买卖合同无法继续履行的。买卖双方可以提出解除合同。不过，购房者还是要酌情承担卖方的合理损失。

　　但《意见》中也有规定，并不是所有受到限贷、限购、禁购影响的合同解除，法院都会支持。比如，在调控政策出台前订立的合同中没有明确说明是按揭付款的，购买者如果是以受限贷政策影响，想解除合同，法院将不给予支持。

　　反之，购房者如果能够证明自己的确是因为首付款比例提高，不能办理按揭贷款等政策的出台导致合同无法继续履行的，就可以解除合同。这时，卖方就要返还购房者事先支付的定金，但也可以让购房者承担一些合理的损失。

　　同样，如果购房者是因为限购、禁购政策不能履行合同了，购房者也可以请求解除合同。卖方不但要将定金返还购房者，而且对于想让购房者承担违约责任的请求，法院也不会给予支持，但可以要求购房者承担合理损失。

　　案例：

　　2010年4月15日，户籍所在地在外地的刘某与赵某签订房屋转让协议，赵某将其位于宁波北仑的一套房屋以91万元卖给刘某，刘某支付定金5万元，余款办理按揭贷款。后国务院颁发新政，当地政府出台文件，规定无法提供在当地一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民暂停在当地购房。10月份，赵某向刘某提出过户，刘某以上述限购政策为由起诉至宁波市北仑区人民法院，要求解除合同并返还定金。

　　法院审理认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，刘某因为不是当地户籍居民，不可能再继续实现合同目的，法院判决支持刘某的诉讼请求。

　　法院不支持规避调控政策的房屋买卖合同

　　调控政策出台后，不少人为了能够在外地买房，会通过一些途径获得当地的社保证明，取得购房资格，然后与卖方签订购买合同。在这种情况下，一旦卖方发现，对方的证明是不真实的，不但可以要求变更或者撤销合同，而且还可以要求对方赔偿自己因此所受到的损失。

　　但如果双方都知道，是在违反调控政策的规定下订立的合同，再要求对方继续履行合同，法院将不再给予支持。比如一些中介公司，可能会帮助购房者办理社保证明，事后如果发生纠纷，要求法院让对方继续履行合同时，法院是不会支持中介的要求的。

　　此外，在这次出台的《意见》第八条中，还专门对隐名买房，以他人名义买房的情形作了规定，对于实际买房者请求法院确认其为房屋产权人，法院不会支持。

　　比如，目前有一些人因为不符合购房资格，可能会把钱给自己的亲属或者朋友等符合购房条件的人，让其帮自己买房，然后再让法院确认自己就是真正的房屋产权人。对于这种情况，法院在调控政策重新调整并准许其取得房屋产权之前，是不会给予法律上的支持的。

　　案例：

　　杭州的廖先生之前一直住着一套40平方米的小房子。后来，他和女朋友看中了一套朝晖70平方米的二居室二手房作婚房用。经过与房东的协商，最终商定的成交价在160万元。

　　按照原先的按揭政策，首付3成只要48万元，但因为在3月1日之后购房，银行将二套房首付调整到6成要96万，按揭利率也由原先的基准利率再上调10%。这已经超出了廖先生的承受范围。最后，他想到了一个办法，那就是用没买过房的姐夫名义购房从而享受首套房优惠政策。

　　相关律师认为，廖先生这种借用他人名义购买优惠房，即使双方签署了书面协议，但一旦发生争议，这种协议由于涉嫌以合法形式掩盖非法目的，很容易被法院认定为无效协议，达不到房产权属约定的效果。而且如果双方签署这种书面协议后，向公证机关申请办理公证手续，公证机关也是不予受理的。