请漫画作者与本报联系领取稿酬

　　从去年开始，国务院、相关部门及地方政府，针对“居高不下”的房地产市场，相继出台了一系列的调控政策，其中“国十条”、“新国八条”等政策对不同的购房者采取了相应的限贷、限购、禁购等措施。这一系列的组合拳在稳定房价的同时，也让浙江乃至全国陆续出现了房屋买卖合同相关的诉讼。浙江省高院民一庭庭长许惠春说，去年全省新收因为房屋预售合同引起的纠纷案件达到3460件，这其中还没有包括有关二手房买卖的案件。而今年仅仅一季度，这类案件已经达到了960件。而通过其他机构进行调解的这类纠纷更是数不胜数。

　　但是，由于现行的法律法规、司法解释对此类案件还没有明确的规定，双方在发生纠纷时争议很大。因此，案件的审理可能会直接关系到调控政策的影响和成效。

　　4月21日，浙江省高级人民法院正式出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，这也是全国第一个专门针对审理受房地产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见，它将使全省法院在审理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷案件时有了具体的依据。

　　这次省高院出台的《意见》共包含了13条内容，其中对买卖合同在何种情况下可以解除，何种情况下法院将不予支持合同的解除，以及违约责任如何承担等买卖双方比较关注的细节都做了充分的解释。

　　调控政策

　　不会影响房屋买卖合同的效力

　　调控政策不是不可抗拒的因素

　　今年1月27日，国务院出台了“新国八条”，其中涉及的限贷、限购和禁购等政策，提高了房产交易的门槛，增加了交易的限制。致使不少人，虽然签订了房屋预售合同，但是因为调控政策的影响不能继续履行了。于是，一些买房人就以合同内容与调控政策相悖为由，认为合同无效。

　　这次的《意见》中第一条就明确规定，认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定，只有明确存在法定无效情形的，才可以认定无效。

　　而房产新政并不属于法律、行政法规等强制性的规定。也就是说，房屋买卖合同并没有违反相关的法律法规。因此，根据这次出台的《意见》房屋买卖的合同一般情况下还是有效的。

　　案例：

　　去年的4月6日，宁波的邓某准备从孔某手里买下一套总价185万的住房，付了10万定金，并且在5月15日付了50万元，剩下的125万元进行按揭贷款。但是到了4月下旬，因为新政的出台，邓某通知孔某无法履行合同，要求解除合同，退回定金。孔某虽同意解除合同，但是要求邓某支付10万元的违约金。

　　后来，法院经过审理，认为邓某、孔某之间所签买卖合同是有效合同，都要按约履行。虽然合同中约定，部分房价由邓某申请银行按揭贷款支付，但也明确约定了无法申请贷款时，邓某应以现金支付。因此房产新政对贷款的限制，不能成为邓某拒绝履行合同的理由。邓某如果不按双方约定履行付款义务，除了不能退还定金外，还要另行支付10万元违约金。

　　调控政策不是不可抗拒的因素

　　许多人会认为调控政策的出台是自己不可抗拒的，所以不用因为解除合同而承担违约责任，支付违约金。但是根据这次出台的《意见》第二条的规定，在新政的影响下，解除合同可能还要承担一定的费用。

　　省高院的许惠纯庭长解释说，要确定是否属于不可抗力时，必须具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要素，而中央和地方频频出台的调控政策，可以说已经为大多数人所知，不再是不可预见的，因此不能认为是不可抗力。

　　案例：

　　去年的4月15日，张某夫妻将位于宁波北仑区的一套房屋转卖给刘某，但刘某在明知道国家有可能出台限制二套房买卖政策情况下，还是签订了买卖合同并按约定按揭还款，后来随着房产新政加重二套房贷的首付压力，刘某向法院请求以不可抗力或情势变更为由解除合同并要求对方返还定金。

　　但是法院认为，刘某当时是可以对政策变化有所预期，从而适当地安排交易时间、价格，而且政策的出台也并未使交易无法进行。因此，房产新政并非双方订立合同时不能预见的重大变化，所以判决对方不用返还刘某的定金。