楼市明年才开始进入下一轮复苏期

    去年08年因为美国次贷危机和金融海啸，浙江的、全国的房地产企业和行业都意识到房地产周期波动越来越剧烈，在现实周期波动已经对行业和企业和投资者形成很强烈的冲击影响下，为了理解房地产周期的规律性和投资的策略，浙江省房地产协会、浙江大学房地产研究中心、 滨江房产集团联合联手展开了重点课题研究。研究历时7个月，对16家房地产企业的发展战略和经营策略进行了案例研究，对去年到今年的周期应对策略进行了比较分析，并且派出三个小组到企业去现场考察和访谈，顺利地完成了此项研究。

    贾生华教授在讲演中说，房地产行是有周期性的，“是一个强周期，我们必须学会面对周期和应对周期”，研究认为中国的房地产的中周期大概是十年左右，87-97年是一个周期，98-08年是一个周期，这是中周期；长周期认为是15年左右，“不同阶段应对策略是不一样的，长周期帮助我们做战略规划，中周期帮助我们做投资布局和投机储备，现在土地储备规模投资布局要考虑8-10年的期限”，“要观察宏观经济，把握周期走势，做好实际决策”。那么当前楼市处于什么样的周期呢？贾生华教授说：“从长周期来看，刚才说了，07年发布了双S的假说，就是说我们大概在05年以前有15年的增长，05年到2010年是调整期，2010年以后有产业增长期，这个假说仍然是坚持不变，所以2010年开始整个国家房地产长周期又进入新一轮景气回升；中周期来看，第三个十年的经济周期已经开始，虽然现在防通胀提上日程，但是整体上属于经济周期的复苏期，这两个叠加在一起，到15年长期战略规划来看，房地产投资现在是一个比较好的时期，所以刚才我特别强调了价格，这不是纯粹价格问题，而是整体的周期表现。”

    “短周期来看，就是一年左右的期限来看，金融海啸的冲击形成了微型的恢复，这个就是去年秋天大幅萎缩近期的下滑和今年四月份开始到九月份快速预期的复苏，在今年发布报告的时候就讲到V、L、W型，到现在为止北京的一些专家还在争论到底是V、L、W型，事实上V型已经形成了，这是金融海啸外部冲击所形成的，所以外部危机形成的冲击V型是比较正常的，本来在自己的轨道上，突然一个冲击出来超出自己的轨道，现在又回到自己的轨道上也是正常的。这一次微型只是恢复，不能指望房价又过热到很高的水平，所以今年四季度到明年一季度，房地产市场将是比较平稳的状态，明年开始真正进入我们说的下一轮复苏期。” 针对房地产的周期性，贾教授在讲演中也给出了自己的意见：在周期波动里，不是等价格跌的一塌糊涂再买房，基本上不存在这个情况；第二不要在十分火爆的时候去抢购比较差的房子，位置或者质量比较差的房子，那样你的回报会很低，或者是涨不动，这个是决策的关键而不是价格问题……

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