（10月23日 杭州网讯 记者 王泽金 视频拍摄 金柏松）今天下午13：45分，浙江省第16届房地产发展高峰论坛凯悦大酒店隆重举办。中国房地产业协会会长宋春华，浙江省住房和建设厅副厅长贾宝林，浙江省房地产业协会会长唐世定，浙江大学房地产研究主任博士生导师贾生华教授，杭州市宣传部部长陈明春，中国美院摄影系主任薛华克等房地产行业的领导、专家出席论坛。

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    在今天的高峰论坛上，中国房地产业协会会长宋春华作了《促进房地产业健康发展 在扩大内需中发挥支柱产业作用》的专题演讲。在高峰论坛上，浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华公布了《房地产市场周期波动中企业发展战略与经营策略比较研究》课题成果——此课题是由浙江省房地产协会、浙江大学房地产研究中心、 滨江房产集团联合课题组研究得出。在专题演讲终极，还进行了“我的杭州我的家”摄影展颁奖，3名金奖获得者、6名银奖、21名铜奖获得者上台受奖。中房协，中国摄影家协会、地理杂志等耽误举办的摄影奖，还评出了“城市建设突出贡献奖”，全国共有五家企业获奖，我省获此殊荣的是绿城房地产集团。中国房地产业协会会长宋春华为绿城集团进行了颁奖，绿城集团副总经理裘剑平代表绿城集团上台领奖。

    今天上午，浙江省第16届房地产博览会在杭州和平国际会展中心和浙江世贸展览中心同时隆重举行，在杭州楼市反弹大半年、高位运行近3个月举办的房博会，收到了业内人士及杭城市民的普遍关注。浙江省第16届房地产发展高峰论坛是本届房博会的重要活动之一，当前，我国经济发展正处在企稳回升的关键时刻，在新中国成立60周年的新形势下举行的当前房地产论坛，针对当前房地产市场的新情况、新问题，省内外房地产界的领导、专家和企业家汇聚一堂，共同讨论经济危机时期房地产业的发展态势与保持房地产市场健康发展的对策，对推动浙江省房地产业的开发，企业注重品质、追求品牌、创新发展促进我省房地产市场健康稳定发展有重要意义。

    房产健康平稳发展的根本途径在扩大内需

    宋春华在演讲中说，中国的房地产业发展经过了两个周期，“我们在1990年的时候开发投资的增长率是负的7.1%，然后1993年到了165%，这时候泡沫非常明显，93、94年是微调以后到97年又变成负1.2%，到这一轮周期，从13.7%，13.5%然后上到27.3%，又回来到22.8%，然后到30.3%，又到19.8%，又上去到13.2%，到90年4月份到了9%，大致上是两个周期。”而对两个周期的情况，宋会长分析道：“第一轮周期是大起大落，直起直落，从-7.1%，一下子到165%，然后又到负一点，可是第二轮的周期基本上比较缓和，比较平缓，比较平稳。” 并认为，第一轮的周期在局部的地区出现了明显的过热，特别是像在海南这样的地方，包括珠江三角洲明显的出现了泡沫，我们是付出了代价，但跟第一轮比“第二轮理性的多”。

    针对最近的楼市情况，宋会长认为楼市整体在回暖，“从7、8、9月份，我们看最近的三个月开发的投资还是在回暖，从7月份的11.6%，到8月份的14.7%，到9月份的17.7%，投资在回升，增速在回升，这都是同比，跟去年同期同比增长17.7%，这是刚刚报纸上披露的消息。房屋的竣工量大体上比较平稳，24.7%、25.1%，销售面积还是有明显的增长，37.1%、42.9%。到9月份我们销售的面积和去年同期相比增长了44.8%，销售额就增长的比较快，从7月份的60.4%，到8月份的69.9%，到9月份的73.4%。新开工面积，土地的购置面积，和完成的土地开发面积都是负增长，但是我们可以看到，它们有回暖的趋势。比如新开工面积，7月份的时候是负9.1%，到9月份变成了负0.4%……”因此，宋会长认为中国的楼市仍然还处在一个调整期。对7、8、9三个月的房地产数据，宋会长还提出要关注到新开工面积，土地购置面积，包括完成的土地开发一直还是处在负增长的情况，他说，“土地的供给如果明显的减少就意味着它后期的市场供应能力可能受到限制，供应不足很可能又拉动房价的上涨。”

    在演讲中，宋会长还提出，房地产健康平稳较快发展的根本途径在于扩大最终需求，就是最终消费。他说：“房地产业快速发展的根本目的还是要扩大最终消费，要消费，还有我们发展目标最终要落实到改善民众的居住条件，实现中央提出的“住有所居”，最后就是把老百姓的房子解决好，大家都有房子住。”针对当前我国消费不足的问题，他提出的解决办法是：首先就是要提高居民的收入在国民收入分配中的比例；第二要增加和调整低收入者的收入，更要关注弱势群体的收入；第三就是一些退休人员养老金的问题，也应该逐步的在提升；还有一个就是要增加居民财产性的收入，不仅仅是工资性的收入增加，还应该增加财产性的收入。“这样的话居民的收入水平提高了，他就有了消费的能力，你的产品就有可能更多的进入到最终消费领域，最后它对整个房地产的发展就是良性的促进，对整个国民经济就会有一个明显的拉动。”

    楼市明年才开始进入下一轮复苏期

    去年08年因为美国次贷危机和金融海啸，浙江的、全国的房地产企业和行业都意识到房地产周期波动越来越剧烈，在现实周期波动已经对行业和企业和投资者形成很强烈的冲击影响下，为了理解房地产周期的规律性和投资的策略，浙江省房地产协会、浙江大学房地产研究中心、 滨江房产集团联合联手展开了重点课题研究。研究历时7个月，对16家房地产企业的发展战略和经营策略进行了案例研究，对去年到今年的周期应对策略进行了比较分析，并且派出三个小组到企业去现场考察和访谈，顺利地完成了此项研究。

    贾生华教授在讲演中说，房地产行是有周期性的，“是一个强周期，我们必须学会面对周期和应对周期”，研究认为中国的房地产的中周期大概是十年左右，87-97年是一个周期，98-08年是一个周期，这是中周期；长周期认为是15年左右，“不同阶段应对策略是不一样的，长周期帮助我们做战略规划，中周期帮助我们做投资布局和投机储备，现在土地储备规模投资布局要考虑8-10年的期限”，“要观察宏观经济，把握周期走势，做好实际决策”。那么当前楼市处于什么样的周期呢？贾生华教授说：“从长周期来看，刚才说了，07年发布了双S的假说，就是说我们大概在05年以前有15年的增长，05年到2010年是调整期，2010年以后有产业增长期，这个假说仍然是坚持不变，所以2010年开始整个国家房地产长周期又进入新一轮景气回升；中周期来看，第三个十年的经济周期已经开始，虽然现在防通胀提上日程，但是整体上属于经济周期的复苏期，这两个叠加在一起，到15年长期战略规划来看，房地产投资现在是一个比较好的时期，所以刚才我特别强调了价格，这不是纯粹价格问题，而是整体的周期表现。”

    “短周期来看，就是一年左右的期限来看，金融海啸的冲击形成了微型的恢复，这个就是去年秋天大幅萎缩近期的下滑和今年四月份开始到九月份快速预期的复苏，在今年发布报告的时候就讲到V、L、W型，到现在为止北京的一些专家还在争论到底是V、L、W型，事实上V型已经形成了，这是金融海啸外部冲击所形成的，所以外部危机形成的冲击V型是比较正常的，本来在自己的轨道上，突然一个冲击出来超出自己的轨道，现在又回到自己的轨道上也是正常的。这一次微型只是恢复，不能指望房价又过热到很高的水平，所以今年四季度到明年一季度，房地产市场将是比较平稳的状态，明年开始真正进入我们说的下一轮复苏期。” 针对房地产的周期性，贾教授在讲演中也给出了自己的意见：在周期波动里，不是等价格跌的一塌糊涂再买房，基本上不存在这个情况；第二不要在十分火爆的时候去抢购比较差的房子，位置或者质量比较差的房子，那样你的回报会很低，或者是涨不动，这个是决策的关键而不是价格问题……