延续着2017年的火爆趋势，房地产信托在2018年前7个月仍呈现出“一枝独秀”的局面。在信托业全面去通道的背景下，房地产信托大量募集的背后，一方面凸显出房企融资需求的旺盛，另一方面隐现其规模大增后的风险。

集合信托发行成立“冰火两重天”

用“冰火两重天”来形容今年的集合信托市场并不为过。仅就发行市场与成立市场而言，两者的募资规模所呈现的“剪刀差”，成为今年市场募资难的一个缩影。

根据用益信托的在线统计数据，今年前两个季度的集合信托计划的发行规模与成立规模，均呈现出较大的分化现象。数据显示，今年一季度，集合信托市场发行各类信托计划2614款，募集资金4556.88亿元；同期成立的集合信托计划为2037款，募集规模总计3296.17亿元，募资规模差达1260.71亿元。

二季度数据同样如此，集合信托市场发行各类信托计划3219款，募集资金5437.99亿元；同期成立的信托计划数为2474款，募集资金4156.9亿元，募资规模差为1281.09亿元。

“如果说今年的市场有什么特点，那么钱难找肯定能成为大家的共鸣。”某信托公司人士对记者表示。该人士透露，受监管趋严影响，此前大量从银行、保险等机构流向信托的资金目前均大幅减少，导致集合信托的募集较难。也因此，当前不少信托公司正努力从财富端入手，开拓个人客户资源以增加资金来源。

用益信托分析师认为，当前集合信托的成立规模下降与相关信托计划的成立规模较小相关，表明近期信托公司募集资金的难度较大。

地产信托“独占鳌头”风险渐显

在信托募集资金较为困难的当下，房地产信托的发行及成立却在集合信托领域“独占鳌头”，呈现出异常火爆的局面。

用益信托数据显示，截至7月24日，集合信托今年以来成立总数量为5026款，募集资金7883.93亿元，其中房地产信托的成立数量为1491款，募资资金2892.81亿元，在总体募资中占比达36.69%，在各类信托中居于首位。

中国信托业协会特约研究员周萍表示，由于房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

一方面是房企不断增长的融资需求，另一方面，房地产信托持续井喷的背后，风险因素也在逐渐累积。

从7月份的融资情况来看，以发行规模较大的7月2日至8日这一周为例，集合信托市场的发行规模为266.87亿元，其中投向房地产领域的资金规模达189.03亿元，占比达70.83%。房地产信托毫无争议地成为当周的“吸金王”。

对于下半年房地产信托的走向，普益标准研究员认为，房地产信托的收益率大概率会继续走高。但同时，项目兑付压力也会逐渐上升，信托公司需要警惕其中的风险，在获取较高收益的同时确保资金的安全。

某信托业资深分析人士表示，信托公司前期做的很多房地产信托项目都是帮助房企拿地，伴随地产调控的持续，一旦在项目开发或销售过程中出现问题，部分中小房企的现金流可能受影响，后续可能暴露出兑付风险。

国投泰康信托研究发展部认为，从房地产信托规模增长、占比创新高的情况来看，当前房地产信托业务仍是信托公司信托业务的重要板块，对信托规模和利润贡献具有举足轻重的支撑作用。而随着监管趋严、资金募集难度加大，未来房地产信托业务发展仍存在较大的竞争压力。未来信托公司发展房地产信托业务，可通过以“业务合规”为原则、绑定核心交易对手及强化投后管理等手段来防范风险。