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消费者需警惕楼市“名校诱惑” 免花冤枉钱
house.hangzhou.com.cn 2012年04月20日 09:43:31 星期五  法制晚报

  人们常用“孟母三迁”来比喻家长对孩子的教育极其重视,现在,家长们一个个为了孩子不惜一掷千金购买名校豪宅,或以大换小委屈自己购买学区二手房,用心程度早已盖过孟母。

  如今楼市冷淡,打着名校联姻招牌成为楼盘逆境突围最有力的杀手锏,不仅价格贵还卖得好。不过,眼下教育地产鱼龙混杂,购房者必须擦亮眼睛,否则买了房子也不一定能让孩子读名校。

  现象

  捆绑名校 七八百万元的房子全卖光

  “绑定学籍”、“北京四中,黄城根小学”……在左安门桥辅路上,一个硕大的楼盘广告无时无刻不在“诱惑”着每天路过的百姓。不用多说,仅仅这两所北京响当当的中学和小学就绝对让适龄孩子的家长无比心动。

  据悉,这个楼盘正是方庄唯一在售的新盘璞瑅,单价45000元,还没有小户型。就是这样,七八百万元的房子居然卖光了。

  昨天下午,记者以购房者身份来到位于方庄桥北的璞瑅,售楼员正躲在前台后面聊天,售楼大厅一眼看去空无一人。

  “有人吗?”当记者表明来意后,接待人员才叫来一位售楼员,告诉记者现在700多套房子就剩下一套,还是二层,属于楼层不好的。

  “都卖完了,如果您想买,就等等看哪位客户的购买资格没申请下来,然后留给您。”售楼员对记者表示,现在剩下的这套二层也是180平方米的户型,总价600多万元,实在不满意就等二期,但二期户型更大。

  豪宅还卖得这么好,真是托了名校的福。售楼员告诉记者,小区内的黄城根小学分校和北京四中分校今年9月就要开学了,凡是购买璞瑅的房子的业主都有一个名额,可以让孩子无条件享受连贯的九年义务教育。

  “方庄其他小区的孩子也能进,但是要考试,我们的业主的孩子不需要。”售楼员告诉记者,业主不用缴纳一分钱赞助费,只要每年缴纳公立学校几百元的学费即可。

  不仅如此,通过售楼大厅的玻璃,记者还看到了红黄蓝幼儿园。如能得此楼盘一套房,从入托到初中毕业,可以说是一条龙式的教育。


  市场

  名校拉动销量 价格也要贵三成

  楼盘联姻名校不仅卖得好,更是卖得贵。

  一位曾代理多个“傍名校”楼盘的代理行负责人向记者透露,开发商追求卖贵、卖多,区县推升区域土地资源价值是楼盘“傍名校”成惯例的根本原因。根据其测算,同区域的两个楼盘,一个配了名校,一个没配,有名校的可以多卖10%-20%的量,总价也要贵10%左右。

  以该机构此前代理的房山长阳某项目为例,在该项目凭借知名小学、知名中学上涨至1.7万元/平方米的同时,区域内同类型非学区房项目仅为1.4万元/平方米,除去项目本身1000元/平方米的精装修成本,两个项目价格差距仍然高达2000元/平方米。按照两个项目中90平方米的主力户型计算,引入所谓名校分校的房源单套贵出近20万元。

  而亚豪机构则表示,目前学区房每平方米能比其他项目高出5000元。有名校的楼盘,其价格高过周边楼盘30%。

  追访

  楼盘与学校有约 业主孩子也未必一定能入学

  “要不是冲着北京四中和三甲医院,谁会在房山这个地儿买房?而且还是买万科这么贵的房。”日前,万科长阳半岛的一位外地口音的老业主在家接受了记者的采访,他表示自己去年10月买了万科长阳半岛的房,当时售楼员告诉他,业主孩子一定能上北京四中的房山分校。

  但是现在他得知,该楼盘与四中签订的合同是从2014年到2020年,根据业主们的理解,在这七年中,如果业主孩子刚好到了上初中的年龄,则可上四中;如果业主孩子适学年龄超过这七年则没戏。

  “我们说的是业主孩子有优先上学权,享受一户一名额上北京四中的初中,而是否上得了高中,是要考的,不是划片的。”万科相关负责人对记者解释。

  而对于这点,老业主很担心。据记者了解,当时只有万科长阳半岛的业主独享这个优惠,现在万科另外两个楼盘的业主也加进来,则不能保障万科长阳半岛的业主孩子都能上四中的初中。

  现在老业主要求就这个承诺重新签订补充协议,但万科相关负责人表示做不到,因为这是学校决定的事情,开发商左右不了,所以不能签什么补充协议。


  名校不是业主孩子啥时想上就能上

  家住管庄的陈女士最近因为女儿上学的事有些焦头烂额,原本以为花大价钱买了自带名校的楼盘便可以高枕无忧,没成想到了女儿上学的时候却被告知“名校指标已经过了三年有效期”。

  几经打听,陈女士终于把事情弄明白了,原来早在2009年该楼盘销售之初,曾和引进的芳草地小学分校达成了三年的协议,每年可在小区内选送30多个学生入学,去年9月最后一批学生已经入学。

  “目前还不确定是否续签合同,也不确定是否会与其他小区的小学合作,业主最好自己联系孩子上学的事情。”这是开发商客服给陈女士的答复。

  延伸

  楼盘动辄就打着名校的招牌,但这个招牌含金量到底有多少?除非地产业内人士解释,否则仅凭百姓难以判断。对此,亚豪机构研究总监郭毅做出详细解读。据其介绍,目前教育和地产的结合有三种模式。

  第一种是将地产项目建在名校附近,开发商整合资源,以出资建楼等合作形式与名校达成协议,保证业主子女拥有入学名额。

  点评:这种模式是可遇不可求的,对于开发商来说出资相对较少,对于业主来说也不用担心教育质量问题,但是目前此种模式已近绝迹。

  联姻名校

  三大模式

  第二种是开发商引入名校,由开发商出地出资,兴建校舍、购买设备,并负责硬件设施的维护管理;名校出品牌、出师资,负责日常教学管理。

  点评:开发商的出资规模决定了与名校的合作深度。如果开发商只是承建学校,且所承建学校为公立学校的话,建成后产权归当地教委所有,学校所在项目的业主子女就学还是要遵循北京市相关的招生政策。

  人大附中朝阳学校就是一个例子,由于是公办学校,学校周边的红玺台以及太阳星城的业主子女能否顺利入学,都要按照相关的招生政策而定,即使其承建商太阳公元项目的业主子女也不例外。

  家长细辨

  第三种是名校与开发商合作建分校,双方联动,对现有资源进行重组,这是一种深度合作的模式,业主子女往往可以免交赞助择校费。

  业内分析

  政府学校开发商三方努力 缓解瓶颈

  郭毅认为,教育地产是在目前教育资源分配不平衡的背景下衍生出的特色地产类型,名校+地产的模式,一方面缓解了名校的扩张瓶颈,另一方面也成为了开发商吸引购房者的重要筹码。

  尽管地产与教育的结合模式中存在着这样或那样的问题,但是学区房仍一房难求,这反映了“教育需求”与“名校供应不足”的矛盾。

  将教育与地产结合,一方面使得开发商直接受益,另一方面可以借助社会的力量使稀缺的教育资源实现成本较低的扩张,促成教育资源的重新分配,对国家、房地产商以及民众都有益处。

  要解决其发展中存在的问题,则需要政府加强监管、指导和规划;开发商转变经营理念和管理思想;学校加强经营与管理,保证教育水准。三个环节共同出力,才能使这种模式得以完善。(文/记者张媛)

  点评:对于业主来说,这种模式下子女就学最有保障,但是学校的质量也是一个值得关注的问题。

  一般小区学校多为名校的分校,例如位于万年花城、万科长阳半岛以及京贸国际城的北京小学分校,这类分校采用“带土移植”的方式,从名校引入品牌、模式与校长,但是教师队伍多为新招聘的,能否延续名校教育形式上的优良传统和保证教学质量很值得商榷。

  另外,很多开发企业引进名校多是为了助力销售,楼盘的销售是短期行为,短的只有一两年,大型社区五年到十年也会开发完毕。而学校发展是一种长期的行为,且运营成本较高,因此在销售周期结束之后,开发企业是否还有意愿与能力继续支持学校的日常运营也成为一个很大的问题。

  此外,很多开发商忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相关事实,为创造所谓的高品牌教育而盲目拔高教育层次也是影响教育质量的一个重要因素。目前,北京早期社区建校的项目除了怡海、王府等少数项目经营正常之外,很多项目的学校都因各种原因面临难以维系的窘境。

  项目名称 价格(元/平方米) 物业类型 位置 配备名校

  璞瑅 45000 高端住宅 东二环左安门桥 北京四中、黄城根小学

  龙潭湖向南800米路东 红黄蓝幼儿园

  红山世家45000 高端住宅 广安门外大街305号 北京小学

  金茂府 三期55000 高端住宅 朝阳区广渠路15号 北京第二实验小学

  京贸国际城 13400起 普通住宅 通州区芙蓉路1号 北京小学

  领海朗文世家18000 普通住宅 大兴区黄村兴业大街 北师大附小

  太阳公元 57900 高端住宅 朝阳区太阳宫 人大附中

  橡树湾 35700 普通住宅 海淀区上地东 爱儿坊国际双语幼儿园

  海淀实验二小

  远洋一方 21000-23000 普通住宅 朝阳区地铁八通线双桥站 加拿大·北京王子岛英语

  和管庄站之间南侧 幼儿园

  在售教育名盘

作者: 编辑:张梦婕

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