（7月28日 杭州网讯 记者 王泽金）2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权，更是让村留用地项目有了底气；然而，10％留用地政策仍在存在的诸多问题，也让开发者左右为难，被迫"曲线"运营，也留下了许多隐患。  >>> 杭州出台新政完善村留用地管理

他们期待的是，"相信以后政策会考虑到这些实际"，相信政策会一直"与时俱进"，会在今后把当前若干的遗留问题逐一解决。

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"单套产权"的进步意义

根据这份最新的意见规定，通过招拍挂出让方式出让的村留用地项目中，合作方所持有的部分，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。这意味着，如果规划批建的最小产权单元是"单间"，那么部分村留用地项目，就可以拿出"单套产权"。对此，包括浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授、杭州杰盟房地产投资有限公司执行长、浙江大学客座教授兰洪海等人都认为有进步意义，虞晓芬说："是非常大的进步"。兰洪海认为："商业地产不能进行分割，势必将减弱资产本身的流通性，致使大量资产沉淀。而杭州率先打破大型商业'产权不可分割'的模式后，也一下激活了很多存量的商业项目。这是革命性的。现在杭州再次打破已有的小产权房的传统模式，可以说是具有划时代意义的。"

对政策的进步，正在开发留用地项目的开发商最是"冷暖先自知"。"政策确实进步很大"，正在留下开发一留用地项目的副总说。

"最大的变化是产权分割方式的调整，从整栋、整层到最小单元分割，一定程度上缓解了留用地项目因产权受限而产生种种的弊端，同时因销售模式的连带变化，也有效地解决了原先长期租赁而埋下的众多隐患和风险，有利于留用地项目健康、规范、快速地发展，从这个层面上讲这个政策的出台具有很多积极意义。" 银融实业的一个副总一语道破其中的"真谛"。

留用地相关的"10宗罪"

然而，在承认留用地在全国的"先进性"和本次政策的"进步性"外，他们中的一些人也直呼留用地政策"问题重重"、"细则不明显"。

"最大的问题其实还是执行细则的问题，因为涉及到土地政策基本上都比较敏感，所以一旦有大的政策下来，这些政策可能有一些标准，但这些标准可能从制定角度上来讲是好的，但是从具体实行中就会发现执行走样或者说是模糊化。"创基机构的市场研究中心经理汪召旭说。尚锐（中国）地产顾问机构的总经理李伟国认为，"最大难题是产权问题和购房贷款。"

银融实业副总的韩宣刚则说："留用地项目在操作中会有很多的限制，无法进行经营性房地产开发，最大的不足就是不能正常销售，不能快速回笼资金。"

而在城西操作开发一个留用地的副总罗列出了当前留用地存在的"10宗罪"：本来是村里面的地，但却要向政府再买，虽然这个价格很低；审批的都为商业工业金融用地，不是住宅用地，偏的地块项目没办法做；对相关的政策政府不愿意说得太清楚，细则没办法细化；办公楼设限太多，没有民用水电、煤气，项目开发限制多；留用地审批了但没办法及时开工，造成资源浪费，项目没办法合理开发、开发了后没办法尽量运用；产权问题不够清晰，51％的集体部分产证没办法落实；有产证和没产证的转让，没办法像当前的普通住宅那样有明晰的规定和程序；如果租赁的话，目前法律规定最长租赁期最长20年，与现在的"长租代售"相冲突；今后拆迁政府补贴的主体不清晰；没办法用公积金贷款，银行按揭贷款没办法得到优惠；租赁部分17％的税太高，可能会导致项目亏损。

这些问题不同程度地在不同的项目中存在着，只是有的项目这种问题严重些、那些问题轻缓些；有些项目那些问题严重些，这些问题轻缓些。

对此，包括政府有关部门的领导、业内专家、策划机构老总和开发商们，也都不同程度地提起过，并且在实际操作中，不同的操盘者采取不同的方式规避，然而这其中有可能存在的"后患"，他们的希望还是落在了政策的进一步完善上，"相信以后政策会考虑到这些实际。"一位在下沙操作留用地项目的老总说。

留用地限制政策的不同解读

另一方面，对留用地开发过程中存在的一些问题，也有人有不同的看法。

比如留用地项目不能做住宅项目，有些人认为这样的限制好，"做住宅就意味着这个项目要卖出去，这样把项目卖掉后对今后的村集体收益和就业都不利"，因此也就认可当前对留用地项目不配民用水电、煤气的限制。"留用地的土地不能简单地消化，应该有规划，要根据政府对留用地规划要求，合理开发，这样才不会偏离留用地存在的意义。"虞晓芬教授说。

对留用地项目的土地闲置问题，也有人认为留用地本来就是留下来的土地，应该缓慢开发，不能像商业和住宅用地那样，几年就开发完了，留下来的土地应该考虑到今后乡镇、村集体的发展需要。"这10%的地其实从某种程度上，我个人觉得宜慢不宜快，因为快的话收益上不稳定，对农民对村集体收益稳定性不够的时候，把地都弄完了，农民的问题反而更大了，它就成了完全的失地农民了，所以我不认为要像商业地产那样很快的来开发，留用地开发不用过快……"创基机构的汪召旭正是此类观点的代表。

对留用地的位置偏，不适合做商业项目，有声音也认为，当前在实际的操作中，政府在征地时会有相关的考虑，有些乡镇更是在提前把一些好的地"留出来"当留用地了，即使那些真的不适合做商业项目的，如果地块偏，也就意味着价格便宜，如果开发成单身公寓，这对买不起商品房的人而言，也是另外种选择。

 >>> 10%留用地解读系列：

（一）：留用地项目或可取得"单套产权"

（二）：留用地项目或与经适房、商品房三足鼎立

（三）：留用地开发要着重保护村民和购房者的权益

（四）：李伟国：留用地项目销售的最大难题是产权问题和购房贷款

期待进一步完善执行细则

今后留用地的政策发展，会向左向右？以后留用地政策在制定和执行上应该有哪些需要引起有关部门的重视？这是所有开发、操作留用地项目的人都很关心的。

"留用地项目还需要政策的不断扶持和完善，它的存在说明有一定的合理性和市场基础。一方面，各职能部门要保证政策的统一和完整，防止政策打架、各自为政，造成鼓励有之，打压有之；另一方面，应该形成良好的舆论氛围，把杭州的留用地项目与所谓的'小产权房'进行有效的区分和解读，消除公众对留用地项目合法性的疑问"。银融实业副总的韩宣刚说："杭州留用地政策预期还会朝着规范化方向改进，一方面会继续加强失地村民的利益保障机制，同时也利于项目的对外招商引资，吸引合作方，切实盘活土地资产。"

李伟国说："留用地政策应该更加完善，应该朝着利国利民，利城市规划，利经济效益最大化的方向发展。不管政策如何，首先还是以保障村集体利益为主，同时还要兼顾城市规划。"

"如果执行细则出来的话，41%由开发公司出9%的权益出来，他投了这么多的人力物力，他的权益最好很明确的给他，因为这样做的根本问题还是保障购房者的权益，因为这里涉及到两个弱者，村集体跟村民，还有就是开发商跟购房者，购房者跟村民都是弱势群体，也就是农民跟购房者，这两个群体的权益都是应该保障的。"汪召旭说。

对此，我们也相信有关部门在接下去的政策考量和制定中，会考虑到更多的执行实际情况，会更趋完善，让留用地政策真正地一直"与时俱进"。