“这一轮市场回暖，是世界各国积极财政政策和积极货币政策下的效应性复苏。”面对接连创下交易历史新高的杭州楼市，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，鉴于以往的研究经验和目前的能源型产品价格反弹初现的“通胀”迹象，这种相对宽松的政策环境，或将在下半年有所改变，也将对楼市的发展产生微妙影响。

    虞晓芬认为，促使这一轮成交量放大的原因很多，不外乎政策性利好刺激、股市回暖、压抑性需求释放、开发商主动调价等，但主要还是货币过度投放后，经济通胀的预期促使相当一部分消费群体提前进入住宅市场。

    “过快的上升，会影响到市场的承接能力。”虞晓芬称，下半年的楼市成交量也可能出现下滑，但在价格上将保持稳中略升，区域间的供求关系不平衡也会加剧，但是从产品层面来看，品质的提升会是主流趋势。

    “通胀”预期 促动部分消费群体提前入市

    新一轮市场回暖，迎来了杭州楼市创下历史新高的大行情。具体的市场表征有：成交量成倍放大、房价趋于平稳、楼盘的优惠幅度减小、房源开始显得紧俏……

    “从房地产业本身来说，消费者压抑性需求的释放、开发商主动降价的行为，政策上的税费减免，以及信贷政策的支持等等，都是促成这次市场回暖的背景因素。” 不过，在虞晓芬看来，近阶段杭州楼市的成交放量，最主要的原因还是购房者对宏观经济面上通货膨胀的担忧，“买房，是居民出于资产保值、增值的考虑。”

    尽管遭遇金融危机的影响程度不一，但是将经济复苏视作头等大事的世界各国，从去年下半年开始，纷纷陆续出台积极的货币政策和积极的财政政策，而以往很多的研究表明，宽松的货币政策所带来的低利率，必定在未来一段时间内导致“通货膨胀”局面的出现。

    事实上，进入3月份以来，随着经济形势的基本企稳，通货膨胀的苗头已经在最近显现，油、煤等能源价格的快速反弹，是世界货币过度投放后，预期通胀的迹象之一。对于经济通胀的预期，促使相当一部分消费群体提前进入住宅市场。

    过快的上升，会影响到未来市场的承接能力

    虞晓芬认为，仔细分析4月份杭城房地产销售市场，主要呈现出以下三个特点：一是“外地人”买房现象增多，大量外来资金进入杭州楼市；二是在刚性需求的释放过程中，投资性需求比率有所提高，温州、台州等地投资客纷纷开始进入房地产市场，杭州本土的投资需求也跃跃欲试；三是中低价位的楼盘仍然是成交热门，杭州前三个月，单价在1万元/平方米、总价在100万元左右的中低价位房源，占约50%的成交比例。目前，这些外围板块的高性价比楼盘仍是市场的成交主力。

    在市场上，供求双方一直处于博弈的状态。买方市场下，消费者掌握了主动权；供不应求时，开发商更有话语权。虞晓芬表示，在房地产市场量价齐升的背景下，开发商更应该保持清醒的头脑，珍惜好这个来之不易的好局面。

    “局部板块的房价已经达到历史高点，房价过度过快的上升，会影响到市场的承接能力。” 针对个别开发商出现了涨价、销控的不理性行为，虞晓芬认为，这也许会最终导致“搬起石头砸自己的脚”。

    “开发商保持理性的认识，既是企业自身快速回笼资金、避免未来不确定风险的需要，也对行业的健康发展起着很重要的作用，更是开发商承担社会责任的表现。”她说。

    行业政策或将从紧 下半年“加法”产品唱主角

    今年一季度，大规模的信贷、货币投放，让很多房地产界人士产生强烈的金融收缩预期。下半年的货币政策、信贷政策上的很多不确定性，使得未来的房地产市场走势存在着微妙的影响。

    “当实体经济还没有全面好转的情况下，通货膨胀情况的出现，会进一步减缓实体经济的复苏。”当前，我国实体经济的状况还需要时间来进一步验证，虞晓芬猜测，下半年政府的货币政策、信贷政策，很大可能会从“面上的放”转向结构性调整，通过对实体工业的扶持，对某些行业相对从紧的政策，来控制已经出现的“通胀”苗头。“以往，是经济复苏先于通胀，但这一轮的通胀先于经济复苏，所以，政府在这个关乎民生问题的选择上，肯定会更多地考虑选择上的‘平衡点’。” 她说。

    除了货币政策、财政政策的影响，存量房源的急剧缩减和新盘供应的有限，也让下半年的杭州楼市存在很多变数。“下半年的楼市成交量将呈现下滑的趋势，在价格上保持稳中略升的态势，区域的供求关系也会愈加不平衡，但是房产品的品质将会有所提升。”虞晓芬说，自己之所以会这么判断，是因为很多开发商在遭遇去年“寒冬”时，有着卖不出去的担心，都相应地对产品做了调整，以更准、更用心的定位迎合消费者的需求，“下半年是做‘加法’产品集中亮相的时候”。