●杭州房价不包括经济适用房，平均成交价近9000元/平方米

    ●杭州租售比只有3.5%左右，为什么还有这么多人在买房子

    ●支撑高房价或者房价继续涨幅的原因，就是资本支撑

    看房价的合理性，可以从两个方面，第一个是从动态方面，增长率有没有超过我们经济、收入的增长。第二个是静态看房价，其实就是房价的绝对值。我们可以从几个方面看，第一从供给方，考察它开发环节利润的合理性。第二从产品的需求方，也就是从购买力这个角度来看房价的合理性。第三是从房价的租售比来看房价的合理性。从动态看，宏观调控以后杭州的房价已经明显趋稳，涨幅已经大幅度地回落。但是从静态的角度来看，怎么看杭州目前的房价？我们的房价除了经济适用房以外，杭州的平均成交房价将近9000元/平方米。

    看房价的时候我们需要注意一个大的前提，改革开放20多年，在让一部分人先富起来的指导思想下，社会的两极化在急剧扩大，可以用统计部门的一个数据来说明：最低收入的20%，最高收入的20%。我们发现2000年到2005年20%最高收入的这一部分的收入增长速度是最快的，低收入者增长速度恰恰是最慢的。收入的两极化不但没有缩小，在过去的五年甚至更长时间是在扩大，导致不同收入阶层储蓄的差异性大于收入的差异性，也就是说越是高收入者积累下来的钱越多，越是低收入者积累下来的钱越少。我们曾经测算过，按照低收入者的收入把他的日常开支除掉，剩下的钱最多也就是只能拿出26.31%，但是最高收入者可以拿出的剩余资金是65%，他收入的65%都转化为他的积累。

    要防止一个误区。结合我们国家的实际要注意三点，第一个我们国家名义收入是低的，但是有效收入水平是比较高的，有大量隐形收入存在。第二个我们的个人收入所得税是低的，实际交得更低，跟国外不能比。我们的消费率低而储蓄率又是世界上最高的一个国家。

    2004年的时候，我们把杭州二手房市场，按照房价从高到低，各按20%，就是高房价的20%，中高房价的20%，平均算出来高价房是150万元/套，中高价房是90万元/套，中价位房是60万元/套，中低价房是40万元/套，最低是28万元/套。如果按照统计局公布的家庭年收入比，我们可以发现，各个阶层对于不同价位的房价，房价与收入比都是比较高的。

    我们后来把杭州市的公积金的数据从高到低排列了一下，然后测算了好几个单位，公积金跟年收入之间的关系基本上是除以0.15这样一个比例关系，然后用计算机模拟的方法，随意配对，得出家庭的年收入，发现高收入家庭平均年收入13.3万多。这个数据出来，政府官员看了以后，他们觉得高收入者不止这个数据。为什么呢？因为夫妻如果一方是高收入者往往伴随另一方也是高收入者。但是电脑里面是随意配对的。按照这套数据，我们发现，高收入者房价收入比在2.1到11.2之间，但是低收入者房价收入比在9到49之间。从这个数据中得出：结合宏观调控以后，我们杭州高价房依然销售不错。

    杭州房价对中高收入者来讲应该是可以接受，但是对大部分的中低收入者来讲是明显偏高的。所以杭州楼市更多应用经济适用房这种形式来结构性地弥补一些中低收入者，因为杭州经济的发展培育了大量的高收入阶层。

    另外一个数据是租售比。杭州的租售比不高只有3.5%左右，我们也很困惑，这样一个租售比，为什么还有这么多人在买房子？3.5%已经低于贷款的利率了。我们也做了一个深入的调查，比如台湾，当时在租金都低的时候，还有很多人在买房。其实根本一点就是买房跟租房得到的一种服务质量，也就是消费质量是完全不一样的。我觉得支撑我们高房价的或者是房价还会继续上涨的原因，就是资本支撑。目前仍然是处在一个低利率时代，这是对房地产金融上的支撑。