>>> 10%留用地解读系列：

（一）：留用地项目或可取得"单套产权"

（二）：留用地项目或与经适房、商品房三足鼎立

（7月21日 杭州网讯 记者 王泽金 实习记者 陈慧）针对留用地政策及目前留用地项目开发、操作上的种种问题，本网记者采访了尚锐（中国）地产顾问机构的总经理李伟国。以下为专访实录：

记者：留用地政策出台伊始，最早是为了保障失地农民的居住生活，到现在已经可以参加一定程度上的商业化房地产开发，这种政策上的转变，主要是考虑什么因素？在2006年之前，政策上对合作开发的留用地项目，村组织方是可以不超过总股份的一半的，现在却是要求至少控股51％，这种政策上的转变，您看主要是出于什么考虑？

李总：随着城市化进程不断加快和推进，留用地项目有越来越多的趋势，政策也在不断的调整完善，参加商业房地产的开发才可以实现更大的经济效益，有了经济效益才可以保障农民的利益，最终还是为了保障失地农民的居住生活。

其次就是参与商业化的房地产开发可以与社会资源共享，更大程度的实现资源的最大化效益，再有就是留用地一般由村里和民营房产公司或者实力企业、个人共同合作开发，也可以弥补村里开发运营能力不足的缺陷，最终实现价值最大化。

至于说村里控股的事情，也可以说是由留用地的性质决定，是为了保障村集体利益。如果村里没有控股51％，就失去了10%留用地存在的社会基础，这也是10%留用地的一个特色所在。10%留用地的原始初衷就是要为了保障失地农民的居住生活，如果村里没有控股权，还谈何保障？

记者：我们杭州10％留用地项目与"小产权房"有什么根本的区别，能不能简单介绍下？在项目开发上，我们在开发留用地项目上和普通的项目比起来，有什么不同之处？

李总：最根本的区别就是小产权房是完全不受法律保护，而且是国家明令禁止的和反对的，一经查处就得叫停，其产权证是由乡政府或村政府颁发，有的根本就没有。因此，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

而10％留用地项目是有法律条文依据的，地方是承认的。"10%留用地"，是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，让被征地集体经济组织用于组织发展除经营性房地产外的二三产业，壮大集体经济、安置失地农民。其实质是一种有效安置方法。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，通过招拍出让等方式出让的村留用地项目中，合作方所持有的部分，可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。

至于在项目开发方面，肯定是与普通房产有很大的区别，其中区别最大的地方就是土地成本上面的区别，作为房地产开发最大的一块成本就是地价款，而在10%项目中土地成本所占的比例就非常小，这个和普通商品房在资金运作上面的差别就在这里，前者土地成本很小。

其次在银行商业性贷款方面，也是是留用地项目的一大难题。

另外，操作难度也相对要大些，因为他不属于普通住宅，因而在规划设计方面一般意义上来说可能会没有阳台，没有煤气管道等。

记者：目前，很多业主在对留用地项目所享受的权益还不是很清楚，您能简单介绍下，一旦市民"购买"我们的商品或服务，他们的哪些权益有法律保障的？

李总：应该是10%的留用地项目都是有法律保障的，只是有些方面和普通商品房有些区别。随着政策的不断完善，10%留用地项目从起初的一本大证到可以分层办证，一直到现在合作方所持有的部分可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，政策方面在不断完善和发展，消费者的权益也会有进一步的保障。

记者："留用地项目"一旦开发，就具有了"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，有没有某种可能，通过一些，比如补交政府土地出让金等途径，转变为正常的商业用房？

李总：这个目前还没有放开相关政策，我个人觉得可能性相对来说不大，如果真的能够转变的话，这个市场可能要乱套了，而且会对普通商品房在价格上面造成比较大的冲击，因为他的土地成本相对比较低，我个人觉得至少目前阶段比较难做到，当然随着不断发展和政策的不断完善将来不排除这种可能性。比如最近出台的新政，就对留用地项目产生了革命性的影响。新政率先打破了留用地商业产权不可分割的传统模式，增加了资产的流动性，激活了很多存量的商业项目，体现了政府职能部门的进步。

记者：据我所知：目前大多数的村社对留用地的开发主要是商业房宇形式，这些在留用地开发的商业综合房，和正常的楼盘相比，可能会有哪些不足的地方呢？

李总：简单地说，在购房贷款方面，留用地项目会比普通楼盘明显存在劣势。虽然目前为止合作方所持有的部分可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，但是留用地项目产权年限比普通产权年限有所缩减。在项目开发上与普通商品房在土地成本、操作难度、开发贷款等方面存在一些区别。这些前面有说到。

记者：一般的租赁协议的期限只有20年，假如某留用地项目采用"长租代售"销售形式，您能介绍下，在购买中我们该注意哪些问题？

李总：应该要注意转让续租问题（由于某些原因产生的中途转手）和土地变更问题（如土地由于某种需求被国家征收）。

记者：选择留用地项目和普通的商业楼盘比起来，有哪些优点呢？

李总：最大的优势是价格便宜，按杭州目前留用地在售价格情况，价格相当于同区域内房价平均水平的60%-70%左右。所以投资者（项目周边村里或者外来）和年轻置业群体，购买力相对弱的群体（用于过渡型消费）会相对容易下单购买。另外留用地项目购买程序非常便捷，很多程序可以简化。

记者：您觉得我们这个项目对哪些人有吸引力？影响我们这个留用地项目的销售的最大问题是什么？

李总：投资者和年轻置业群体，购买力相对弱的群体用于过渡型消费）会对这个项目有较大兴趣。产权问题及购房贷款问题可能将成为此留用地项目销售的最大问题。

记者："留用地"从几年前的默默无闻到现在炙手可热，您觉得，除去商品房房价持高不下这一因素，还有什么原因导致了这一现状？

李总：消费意识和消费观念应该是最主要的因素，其他的还有：城市发展、留用地新政的不断完善、留用地项目开发水平越来越高等等原因都导致了"留用地"的炙手可热。

记者：您对当前杭州留用地政策有什么看法？还有哪些建议？杭州留用地政策上会像哪个方向倾斜?会有怎么样的发展趋势或者政府预期如何?

李总：留用地政策应该更加完善，应该朝着利国利民，利城市规划，利经济效益最大化的方向发展。不管政策如何，首先还是以保障村集体利益为主，同时还要兼顾城市规划。