区别——留用地与小产权有本质差异

在新政出台前，坊间一直对留用地项目与小产权房的存在着混淆误读。留用地与小产权房有什么区别呢？

"两者完全不同，"浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示："留用地的土地性质是国有土地，小产权房的多为耕地或者农民宅基地。"

对此，尚锐（中国）地产顾问机构的总经理李伟国也表示认同，他解释说，留用地房产是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，但是不能分割转让。留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展"楼宇经济"、"产业经济"不断增强经济实力，增加农民的经济收入。

参加商业房地产的开发才可以实现更大的经济效益，有了经济效益才可以保障农民的利益，最终还是为了保障失地农民的居住生活，其次就是参与商业化的房地产开发可以与社会资源共享，更大程度的实现资源的最大化效益，再有就是留用地一般由村里和民营房产公司或者实力企业、个人共同合作开发，也可以弥补村里开发运营能力不足的缺陷，最终实现价值最大化。

　　"最根本的区别就是小产权房是完全不受法律保护，而且是国家明令禁止的和反对的，一经查处就得叫停的，其产权证可是由乡政府或村政府颁发的，有的根本就没有的。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。" 李伟国说："而10％留用地项目是有法律条文依据的，地方是承认的，10%项目具有"国有土地证"、"契证"、"房产证"大三证，只是没有小证，不能分割到户。"

影响——留用地或与经使房、商品房三足鼎立

留用地如果可以获得单套权证后，将对杭州的房地产有什么样的影响？

"如果新政实行，整个留用地市场激活的话，留用地--经适房--商品房，就有可能变成三足鼎立的局势。"兰洪海说："我们知道以往作为退村建居的大量农村留用地，由于牵涉很大一部分的失地农民的持续生产，政府制定了一系列的扶持政策，可是这些政策对于盘活土地资产这一根本性问题，作用很小。让改居后的原"村集体"坐守金山而无利可图，原居民经济生活没有根本的改观。 在此次政策之前规定的村集体留用地合作开发比例没有根本的改变，改变的主要在合作方所持股份比例的产权可由原产权分割到每一基本平面层，调整到现在的产权分割可至最小单位的套。这样就大大强化了政策后留用地项目的流通性。杭州现在一些留用地项目，比如剑桥公社、西港新界、新城广场等等，一经面世，都取得了不俗的销售业绩。如果留用地新政实行后，相信这又会成为杭州楼市一直新的生力军。"

兰洪海进一步解释道，随着杭州近十年来快速的城市化进程，像江干区、下城区、拱墅区、西湖区涌现了大量的留用地资源。如四季青、彭埠、丁桥、华丰、蒋村、三墩等区块，因大量历史遗留问题，留下了很大一个体量的留用地存量，具体的用地指标比较难以统计，由于这些土地归属统归于村集体（社区机构），几年前的合作关系并不能直接反映在房产销售的立项报备方面。但可以肯定体量很大，不会少于杭州年内的土地供应量。留用地项目多数定位为小户型，这样就使得总价较低，投资型客户可以以此作为出租型业态面向租房客户。因此，如果新政实行，留用地市场被激活的话，整个房地产供应市场就有可能变成留用地--经适房--商品房三足鼎立的局面。

与此印证的是，记者从有方面了解到的数字，目前西湖区共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计1498.25亩，完成规划定点1063.72亩；江干区共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩（包括在谈、未签约项目）；拱墅区仅丁桥大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。在规划中先行将314亩10％留用地先定位。全部落实到了区位条件较好的具体地块……可见，杭州全市留用地项目储量巨大。

"不过，由于留用地产权的"模糊化"，在销售环节上还存在购买力不足的问题。可是同类地段，相当于商品房价格七成的价位，还是会令不少有购买力的客户心动，尤其是投资型客户。据了解像丁桥、石桥等一些地方的留用地项目的五成以上客户还是一批获得拆迁赔偿的原村民再购买。"兰洪海说："以前因产权面积过大，而使客户望而生畏，现在这一根本问题应当有极大程度的缓解。"

相关阅读

10%留用地解读系列（一）：留用地项目或可取得"单套产权"