壹

交付“热搜”余温犹在，绿城·柳岸晓风二手房，却已有“成交”。前两天，相关二手成交截图，在多个粉丝群流传。

“全小区最便宜的一套江景房，184㎡，1360万带车位，今早已成交。”从透露信息看，这是一套3楼房源，实际成交价比挂价便宜10-20万。我算了下，成交单价约7万3。

新房交付便转手的现象，并非个例。3个月前，尚处交付期的绿城·留香园，就有一套7万1的二手房“成交”。目前公开平台上，还看不到柳岸晓风的挂牌或成交信息。但我从多家中介了解到，网传的这套二手房，确实已经成交。

准确地说：买卖双方已谈妥价格，只等房产证办出后，即可着手网签、过户手续。剔除购入的车位价款（负一楼60万/个，负二楼50万/个），实际成交单价应该在7万左右（未满两年）。

据了解，这套房子原为柳岸晓风的样板房，望出去能平视钱塘江江景。参照透明售房网一房一价表，买入价不到800万。也就是说，不过3年时间，买家账面获利约500万。

据传，不久前柳岸晓风又有一套房源成交，面积220㎡，某网红全款支付。在我看来，赚多少是其次，它更大的意义，在于改写了滨江区十年“未变”的二手房价体系。

贰

多年以来，滨江区由于新盘供应较少，二手房价体系一直维持以下结构： 

第一梯队，明月江南，6万+。

绿城品牌+优质学区+地铁，让其常年在二手市场上占据头把交椅，稳稳甩开其他盘一大截。目前签约价基本6万左右，去年6月最贵一套，成交价超过了6万8。

第二梯队，东方郡和水晶城为代表的小户型。核心卖点在于低总价和学区，成交价一度稳定在5万+。

第三梯队，就是类似风雅钱塘、中央花城等小区，平均户型偏大，成交价基本4万+。

尽管价格有起伏，但整体阵形没有变过。最近几年，滨江整体二手房价体系有过两次微调。

第一次是2016年交付的龙湖·春江郦城。依托天街、地铁双重优势，二手房价一路走高。哪怕去年底行情低迷，春江郦城还能卖出近6万高价。今年6万+成交更是普遍，本月初一套86㎡，成交价超6万5。

第二次则是水晶城的崛起，因为89㎡能做三房两卫的独特优势，让其甩开了东方郡（其89㎡只有两室一卫）。今年7月，一套低楼层89㎡，成交价高达7万。

所以，单以价格看，水晶城小户型和春江郦城，目前都已跻身滨江区二手房价第一梯队，但并未深度影响原有骨架体系。

叁

这些年来，滨江区二手房成交单价最高的，应该是一线沿江顶豪——水晶澜轩。三四百方的超大户型，当时新房售价就已超千万。去年9月，成交了一套374㎡大户型，单价超7万2，板块迄今最高。但因为这个盘整个流通较少，故参考价值不明显。

尽管刚刚成交的这套柳岸晓风（剔除车位），并未打破水晶澜轩的最高成交单价，但第一梯队阵营的改写，只是时间问题了。

 首先，柳岸晓风业主预期颇高，对大多数人来说，起码得卖8万+，甚至10万。

 事实上，目前已纳入中介后台的挂牌房源中，上述这套房源，也的确是最便宜的。 其余房源起步挂价8万。有套219㎡的，挂价近9万。

同样对未来二手房价抱有高期待的，还有滨江另一改善红盘——滨江金茂府。 

就在昨天（9月26日），滨江金茂府一期开始交付。此前，业主群里谈论起二手房价时，都在说，单价低于8万绝不出手。两大红盘，各擅胜场，优势明显。

柳岸晓风，绿城光环+一线江景。滨江金茂府，区政府板块+科技系统，起步户型更小。 至于二手房价可以到达什么高度？谁更胜一筹？时间自会给出答案。

但从柳岸晓风“首套”成交，可以看出，两者跻身第一梯队毫无悬念。甚至，独成一档的可能性也非常高。

肆

滨江区二手房价的坚挺，根源在于板块新房供应不足。长期以来，滨江核心区的住宅供应，一直与“紧缺”二字挂钩。另一方面，滨江区产业却高度发达，人均GDP位居全国前列，大量改善需求被压抑。

所以，当2016年柳岸晓风、金茂府两个改善盘上市，全程秒罄，被称为“全城最难买豪宅”。

相应的，当两大红盘相继交付，业主对二手房价自然也有超高期待。纵观杭州其他板块，改善户型在二手房市场上，房价大多卖不过刚需户型。独特的滨江区，却打破了这一规律。

可以毫不夸张地说，杭州各大板块里，在滨江改善是最难的之一。这种“难”，既体现在新盘少，又体现在房价坚挺。

正因为如此，这几年滨江新交付的楼盘一旦流入二手市场，往往就会成为最值钱的房子。这也是为什么，身边会有如此多的人，时刻关注着绿城晓风印月的一举一动，都想摇一套。

限价下，买到一套滨江核心区的改善新房，实在堪比中大奖。