城北一酒店式公寓，总价120万元的产品，每套成交佣金高达14万元，相当于总房款的11.7%。

佣金越高，就说明酒店式公寓越不好卖。

尽管在今年上半年主城区的成交套数榜上，TOP5中酒店式公寓占了三席，但这无法阻止酒店式公寓市场的整体下滑。

中国指数研究数据显示，2018年上半年杭州市区（不含临安、富阳，下同）酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套，而今年上半年，杭州市区酒店式公寓共成交8943套，同比降幅达53.4%。

成交量腰斩

酒店式公寓佣金大涨

杭州酒店式公寓的“春天”是从2016年开始的。随着楼市整体行情的一路上扬，以及住宅的限购，不限购的酒店式公寓在那一年量价齐升。到了2017年，杭州市区全年酒店式公寓销量将近4万套。去年上半年，杭州主城区卖出的酒店式公寓甚至比住宅还多出3000套左右。

直到去年下半年，杭州楼市整体下滑，酒店式公寓的成交情况急转直下。今年上半年，住宅市场有所回暖，但酒店式公寓的行情跟去年下半年相比变化不大。

城北一酒店式公寓项目目前处于滞销状态。该项目工作人员告诉记者：“由于公司内部原因，去年行情好的时候项目封盘几个月。虽然我们产品总价不高，但现在周边竞品不少，行情也冷下来了，一个月也卖不出几套。”

“2017年到2018年上半年，我们给下沙的金隅空港公馆项目做中介分销，光我们一个分销公司，一个季度就能卖出100多套。”一渠道分销公司的片区负责人周先生告诉记者，酒店式公寓项目在过去一年成交量和成交速度都明显下降。

从酒店式公寓不断上涨的成交佣金，也能看出市场冷暖变化。今年上半年酒店式公寓成交排名前三的和昌云潮，套均总价120万元左右，大部分房源是中介带看成交，每套房源佣金8万元。而2017年前后，类似的酒店式公寓产品，每套佣金一般不超过4万元。

城北一酒店式公寓总价120万元的产品，甚至开出了每套成交14万元的佣金。周先生说：“如果卖不出去，佣金再高也没用。”

总价太高，租赁市场转冷

租金回报率明显下降

成交量“腰斩”，成交周期拉长，为何酒店式公寓的市场在过去一年时间迅速下行？

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，酒店式公寓产品以投资类客群为主，计算的是租金回报率。去年下半年开始酒店式公寓销售迅速下滑的原因，一是购买门槛变高，二是租赁市场转冷。

“经过前两年的涨价，目前在杭州主城区范围内，酒店式公寓的价格基本都在200万元左右，投资成本高。再加上杭州作为租赁试点城市，大力发展保障性住房，例如蓝领公寓、公租房、人才专项租赁用房等为各个阶层提供租赁房源，以及长租公寓市场的发展，大量回迁安置房的交付，使得租赁市场的房源十分充足，处于供大于求的状态。租金上不去，购房成本又高，投资回报率明显降低的情况下，销售自然会遇到困难。”

中国指数研究院数据显示，今年上半年杭州市区酒店式公寓均价28919元/m2，而去年上半年和下半年的均价分别是28458元/m2、33420元/m2。也就是说，尽管销量直线下降，但酒店式公寓的单价依然维持在较高水平，这也导致不少酒店式公寓总价和住宅差不多。

丁桥某酒店式公寓的单价在3.5万元/m2左右，去年上半年首次开盘时卖得不错，但之后的销售情况就不太理想，今年上半年仅销售100多套房源，目前库存还有700余套。该项目一位工作人员表示：“50m2以上户型总价180万~200万元，门槛太高。”

相比之下，一些刚需住宅项目的90m2房源，总价也就200万元左右，因此一些投资客转而去摇这些楼盘，或者买非限购区域的住宅。

一位中介经纪人告诉记者，今年上半年不少投资客选择投资临安或者杭州周边城市的住宅，“比如临安和海宁的住宅卖得不错，酒店式公寓却特别难卖。”

一位销售代理公司营销总监告诉记者，目前比较好卖的是地铁口又有LOFT概念的小户型，“这类产品除了投资客，还面向自住、分巢等需求的客群。”

位于地铁1号线七堡站的天悦江湾，其酒店式公寓上半年成交266套，这个销量已经挤进全市前十。据置业顾问介绍，该项目买来自住的不少，投资和自住各占50%。

但他也担心，落户放开后，很多人有了购房资格，原本打算购买酒店式公寓的自住人群就会流向住宅市场。