中国经济周刊》记者刘德炳|北京报道

　　华远地产董事长任志强,一个在中国地产业摸爬滚打近30年的人物,几乎改革开放后的每一轮调控他都经历过,他说这是他的一大资本。他敢于在当下最敏感的房价问题上屡屡放言,并且预言成真,有“房价预测帝”之称。

　　7月16日任志强接受《中国经济周刊》记者采访时,从资金链、保障房、房价几方面,深度解析了当前房地产市场现状和未来走势。

　　资金链:

　　房企不差钱,负债没那么高

　　《中国经济周刊》:对于房企而言,资金链是命脉,历次调控证明,锁住房企的资金链才能调得了房价,6月的流动性问题有没有传导到地产业?

　　任志强:房地产业不缺钱。一方面,市场上资金的总量并不低,另外,房地产的钱很多,据国家统计局公布,今年1—6月,房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%。其中,国内贷款9901亿元,增长30.4%;个人按揭贷款6763亿元,增长60.4%。

　　《中国经济周刊》:房企普遍高负债的局面是否会压迫开发商资金链?

　　任志强:目前房企的负债率一般在62%~75%,平均接近70%。这一数字看起来比较高,但在这个数字中,一部分是卖房子形成的,叫应付款,对这一负债,很多企业根本不发愁,因为只需要交房子,不需要交钱了,扣掉这部分数据就好看一些。另外,地产业实行30%左右的资本金制度,一部分投资到位的时候,就开始卖房子,就有资金进账,所以房地产资金风险没有那么高。

　　《中国经济周刊》:随着一些地方房地产业发展放缓,如果地卖不出去,地方债危机是否会爆发?

　　任志强:我觉得不会,因为地方融资平台的钱大部分都是长线,短钱少,最长的能多少年?30年。3年、5年、8年的这种都很多,所以别总看一年的。另外,只要是人口净输入的城市就没事,土地总会卖出去。一个城市是不是会出毛病,就看这个城市对人们是不是具有吸引力,如果具备吸引力,那就还得一直往上涨。

　　保障房:

　　现行制度漏洞容易滋生贪污腐败

　　《中国经济周刊》:过去很少建设保障房,老百姓有意见,但现在大力建设保障房,为什么还有很多不满意?

　　任志强:保障房按国际惯例来说是保障居住权利,既然保障的是居住权利,那应该是保障租不起房子的,谁租不起房子我就保障谁。但是现在经济适用房、限价房等等都是保障财产权利,这就有投机倒把的可能性。还有5年限制后可上市交易的规定等等,就很容易滋生贪污腐败。所以保障性住房在地方都是单位、集体建的,以单位的名义享受经济适用房的待遇、享受保障性住房的待遇,弄个什么名堂,就买了。最终,像深圳、郑州等都出事了。总之,如果保障房的法规制度是对局部人的,就一定会滋生贪污腐败,因为大家一定想方设法进入这个层面,享受这个利益。

　　《中国经济周刊》:有没有好的办法解决这个问题?

　　任志强:现在我们执行的保障性住房全是“砖头补贴”,即在建造费用上给你减免税费,压低价格。“砖头补贴”是最容易滋生腐败的,应该从砖头补贴变成货币补贴,货币补贴是最难腐败的。货币补贴是要把家庭所有人相关信息都公开。这样,个人所得税配合货币补贴,一定是公开透明的,很难产生腐败。(编者注:货币补贴,就是对符合保障条件的保障对象按照一定的标准发放货币,保障对象用这笔货币补贴解决居住问题,其前提是严格审核保障对象的条件,主要是财产,一旦保障对象的财产逐渐达标,可逐步退出保障。)

　　房价:

　　总体上应是稳中有升

　　《中国经济周刊》:在地产界,你一向以胆大直言著称,被称为楼市“预言帝”,如今房价走势变化难测,能否预测一下未来房价是涨是跌?

　　任志强:不敢预测了。之前几年能够预测、敢于预测,是因为通过观察总结,已经摸清了前任政府的楼市政策思路,但是这一届政府,只要不知道政策走向,就无法预测。根据惯例,十八届三中全会将决定本届政府的经济政策,届时才能看明白。

　　《中国经济周刊》:中国楼市也不是单纯地表现为政策市,市场上是否还有一些其他的信号?

　　任志强:虽然政策不尽明朗,但市场向上走的动力还是比较强劲的。我们不是一点也没预测,总体上应是稳中有升,但是升到什么程度,目前并不清楚。第一指标是土地,一方面是土地供应量不够,今年已经销售的面积比新开工的面积要大;另一方面是地价高企,今年北京的地价比2009年涨了50%,万科去年9月份在北京亦庄拿的地王,地价1万多元/平方米,可是那块地此前出让时,价格只有8000元/平方米左右,如今保利在旁边拿了一块地,价格是15000元/平方米,也就是说万科的房子还没开始卖,已经坐地涨了5000元/平方米的地价;还有一方面是工业用地远远比居住用地要大。第二,从政策面来看,还是能看出一些端倪,如中央表示对于首套房贷给予支持等,还是有一些政策支持。

　　《中国经济周刊》:对于普通购房者而言,你认为现在可以出手吗?在哪儿买房比较合适?

　　任志强:对于购房者而言,买房子不分买得起买不起,买房子是先买一个小点的房子,等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理,买股票你去过那个工厂吗,去过那家企业吗?不是没去过嘛。早期北京石景山的房子每平方米1000多块钱,没人买,都愿意买城里的房子,哪怕每平方米1万块钱。房子价格从每平方米1万块钱升到2万块钱很容易,但是再升到3万的时候,周期很长,再升到4万,就更长了。相比之下,每平方米1000块钱在石景山买的房子,很快就翻了5倍。买房子要看哪个地段项目翻得快,这就是个投资概念。只要是有升值潜力的地段,越便宜越早买越好。